Budowa domu w spółdzielni

Choć czasy świetności spółdzielni mieszkaniowych już chyba minęły, to jednak funkcjonują spółdzielnie, które budują nie tylko mieszkania, ale i osiedla domów jednorodzinnych. Ze spółdzielnią buduje się jednak na innych warunkach niż z deweloperem.

Gdy budujemy dom ze spółdzielnią, obowiązują nas nie tylko postanowienia umowy, ale także przepisy Prawa spółdzielczego i statutu spółdzielni. Bez ich znajomości nie wiemy, czego spółdzielnia może żądać od nas, a czego my od spółdzielni, i gdzie się skarżyć, jeśli spółdzielnia nie wywiązuje się z umowy.

Dom na własność
Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowych jest przede wszystkim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków i ich rodzin. Zgodnie z art. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnie między innymi mogą:
- ustanawiać spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali w budynkach stanowiących własność spółdzielni lub odrębną własność lokali,
- budować domy jednorodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
- udzielać pomocy członkom spółdzielni w budowie przez nich domów mieszkalnych (w tym jednorodzinnych).
Z przepisów prawa wynika zatem, że spółdzielnie mieszkaniowe mogą podejmować budowę domów jednorodzinnych wyłącznie w celu przeniesienia ich własności na członków. Kiedy członek spółdzielni może zostać właścicielem? Spółdzielnia przenosi własność przydzielonych domów wraz z prawami do działki po:
- przeprowadzeniu rozliczeń kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych,
- wniesieniu przez członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni pokrywających resztę należności z tytułu wkładów, w tym odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni.
Własność domu przenosi się wraz z prawem do działki, czyli prawem własności lub użytkowania wieczystego (jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem, lecz użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym buduje).
Przeniesienie własności domu i prawa do działki musi mieć formę aktu notarialnego. Nie ma ono jednak charakteru umowy sprzedaży, lecz jest swoistą umową kształtowaną przez prawo spółdzielcze i statut spółdzielni. Koszty przeniesienia własności domu (lub lokalu), a więc w szczególności opłaty notarialne, ponoszą członkowie spółdzielni (art. 235 § 3 Prawa spółdzielczego i art. 39 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Rozliczenie kosztów budowy
W umowie ze spółdzielnią nie określa się ostatecznej ceny domu, ta będzie bowiem znana dopiero po końcowym rozliczeniu inwestycji (inwestycją może być budowa całego osiedla, a nie tylko pojedynczego domu). Zgodnie z Prawem spółdzielczym członkowie spółdzielni ponoszą wszelkie koszty budowy, nawet jeśli wynikają z niegospodarności. 
W rozliczeniu nie ma miejsca na jakąkolwiek dowolność czy uznaniowość w obciążaniu poszczególnych członków spółdzielni kosztami inwestycji. Członków spółdzielni obowiązuje zasada uczestniczenia w kosztach budowy, eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielczych przez wnoszenie wkładów budowlanych lub mieszkaniowych oraz uiszczanie innych opłat zgodnie z postanowieniami statutu (art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Wkłady są z ekonomicznego punktu widzenia ekwiwalentem otrzymanego następnie od spółdzielni budynku (lub lokalu) i muszą ściśle odpowiadać jego wartości i poniesionym na jego budowę nakładom. W rozliczeniu kosztów całej inwestycji uwzględnia się również nakłady poniesione na części wspólne (urządzenia wodne, kanalizacyjne, ogrzewcze itp.) proporcjonalnie do udziału w nich poszczególnych członków. Działalność spółdzielni mieszkaniowej nie jest nastawiona na osiąganie nadwyżki bilansowej, czyli zysku. Dochody spółdzielni uzyskane ze środków wpłaconych przez poszczególnych członków muszą być zatem równe wydatkom. Dlatego może się zdarzyć (co prawda rzadko), że członek spółdzielni otrzyma zwrot nadpłaconego wkładu, jeśli ostateczny koszt budowy okaże się niższy od zakładanego. Częstsza jest sytuacja, gdy członek spółdzielni musi dopłacić różnicę między ustalonym wcześniej wkładem a kosztami budowy.

Zostać w spółdzielni czy nie?
Wiele małych spółdzielni jest rozwiązywanych po zakończeniu budowy osiedla. Niektóre działają nadal, zajmując się administrowaniem osiedla i zarządzaniem wspólnymi urządzeniami wodnymi, kanalizacyjnymi, ogrzewczymi itp. Po przeniesieniu własności domu nabywca może pozostać członkiem spółdzielni lub z niej wystąpić. Spółdzielnia jest bowiem dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym. Żeby wystąpić ze spółdzielni, trzeba złożyć pisemne wypowiedzenie w terminie określonym w statucie spółdzielni. Wystąpienie jest jednostronnym oświadczeniem woli członka, nie wymaga więc akceptacji ze strony spółdzielni ani podawania przyczyn. Jeśli wystąpienie ze spółdzielni następuje po przeniesieniu własności domu, to nie powoduje oczywiście jego utraty. Ustanie członkostwa na skutek jego wypowiedzenia nie zwalnia też spółdzielni z odpowiedzialności za ewentualne wady budynku.

Odpowiedzialność spółdzielni za wady domu
Nabywcom prawa własności budynku służy rękojmia za wady fizyczne i prawne budynku na zasadach ogólnych, przewidzianych w Kodeksie cywilnym (art. 556 i nast. oraz 647 i nast.). Odpowiedzialnym z tytułu rękojmi jest wykonawca, a więc spółdzielnia, która prowadziła budowę domu. W stosunku do wad fizycznych rękojmia ta służy przez okres trzech lat od dnia wydania rzeczy (odebrania budynku).

Podstawa prawna:
- ustawa z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 1995 r. nr 54, poz. 288 z późn. zm.)
- ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. nr 4, poz. 27)

Co trzeba sprawdzić przed podpisaniem umowy ze spółdzielnią?
Na temat spółdzielni:
- dokumenty rejestracyjne (dostępne nie tylko w siedzibie spółdzielni, ale też w Krajowym Rejestrze Sądowym; z nich dowiemy się między innymi, jak długo działa, kto nią zarządza, kto może podpisywać umowy),
- statut spółdzielni (ile wynosi wpisowe i udział członkowski, jakie są prawa i obowiązki członków, zasady przyjmowania nowych członków i występowania ze spółdzielni),
- regulamin rozliczania inwestycji (czy dom będzie rozliczany odrębnie, jakie dodatkowe koszty obciążają inwestycję),
- kondycję finansową spółdzielni (warto przeczytać bilans drukowany w Monitorze Spółdzielczym, dowiedzieć się, czy spółdzielnia poddawała się lustracji któregoś ze związków rewizyjnych, zażądać aktualnego odpisu z księgi wieczystej i zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o niezaleganiu z podatkami),
- co spółdzielnia do tej pory wybudowała i jaki był ostateczny koszt tych inwestycji.
Uwaga! Koniecznie trzeba sprawdzić (w statucie lub umowie), w którym momencie można zostać członkiem spółdzielni: czy po podpisaniu umowy, czy po wpłaceniu części wkładu budowlanego czy też dopiero całości. Przyjęcie w poczet członków na początku inwestycji jest korzystniejsze dla klienta.

Na temat budowanych domów i umowy:
- czy spółdzielnia ma prawo do gruntu i pozwolenie na budowę,
- czy spółdzielnia ma umowę z wykonawcą i czy przewidziano w niej kary za opóźnienia,
- jak będzie indeksowana cena domu,
- czy w umowie jest harmonogram wpłat i robót,
- czy w umowie podano dokładny opis materiałów użytych do budowy i zakres robót,
- co będzie budowane w pobliżu osiedla (warto samemu sprawdzić w gminie plan miejscowy), 
- jakie przewidziano uzbrojenie terenu (media i infrastrukturę),
- kto będzie administrował osiedlem,
- jakie są konsekwencje finansowe w razie rozwiązania umowy,
- czy umowa przewiduje możliwość wskazania innej osoby na miejsce rezygnującego członka (która zwróci mu poniesione koszty w rzeczywistej wartości).