Czy warto wziąć kredyt? Pieniądze na dom

Coś się zmieniło - kredyty budowlane i hipoteczne przestały być w Polsce zjawiskiem marginalnym i egzotycznym. Coraz częściej dom czy mieszkanie są traktowane nie jako dobro socjalne, ale również - lokata kapitału. Wielu z nas zastanawia się już nie tylko, czy w ogóle warto brać kredyt, ale również jaki kredyt, a nawet więcej: jak zorganizować optymalne finansowanie planowanej inwestycji lub transakcji.

Oferta banków jest bardzo zróżnicowana: kredyty złotowe i denominowane w różnych walutach, przeznaczone na budowę, zakup lub remont, o stałej i zmiennej stopie procentowej, pojedynczo lub podwójnie indeksowane itd., itp. Aż głowa boli, jeśli pomyśleć, ile tego jest, a przecież będzie jeszcze więcej. Klienci banków czują się niepewnie (te marmury, przyciszone głosy, profesjonalne spojrzenia urzędników, niezrozumiałe procedury), choć banki nie ustają w wysiłkach, aby przekonać potencjalnych klientów, że traktują ich po partnersku i to właśnie z nimi należy robić interesy.
W cyklu Pieniądze na dom będziemy zamieszczać informacje, które pozwolą poczuć się pewniej w roli klienta banku i ułatwią dokonanie właściwego wyboru. Będziemy monitorować rynek hipoteczny, porównywać oferty kredytodawców, opisywać wady i zalety istniejących i proponowanych rozwiązań, informować o nowych programach rządowych i promocjach ogłaszanych przez banki i deweloperów.

Naszym celem jest zdobycie samodzielnego lokalu, ale na razie nie mamy wystarczająco dużo pieniędzy. Musimy więc wybrać: wynająć mieszkanie i jednocześnie oszczędzać na własne albo zaciągnąć kredyt i kupić własne czy zacząć budowę domu. Zazwyczaj jednak najpierw kupujemy mieszkanie, a dopiero poźniej myślimy o własnym domu.
Czy tego typu wybór może być wsparty analizą typu "co mi się bardziej opłaca"? Tak, jeżeli potrafimy zmierzyć i porównać koszty oraz korzyści związane z każdym wariantem. Ponieważ mieszkanie do wynajęcia może istotnie różnić się od tego, które chcielibyśmy kupić, nie wystarczy porównanie przepływów finansowych, trzeba najpierw sprowadzić oba mieszkania do "wspólnego mianownika" - uczynić je porównywalnymi.
Rozważymy ten problem na następującym przykładzie: dysponujemy gotówką w wysokości 30 000 zł, miesięczne dochody naszej rodziny wynoszą 4000 zł i możemy sobie pozwolić na miesięczne wydatki na cele mieszkaniowe w wysokości 1500 zł. Zastanawiamy się, czy:
- wynająć dwupokojowe mieszkanie za 600 zł miesięcznie (to nie wszystkie koszty, trzeba jeszcze doliczyć 200 zł miesięcznie na koszty eksploatacyjne), a kwotę pozostałą z 1500 zł, czyli 700 zł, odkładać do banku;
- kupić mieszkanie zbliżonej wielkości za 100 000 zł (na kwotę tę składa się wartość rynkowa mieszkania, 95 000 zł, i koszty transakcji, czyli podatek, taksa notarialna i opłata za wpis do księgi wieczystej). Mieszkanie jest wykonane w nowszej technologii i dlatego koszty eksploatacyjne są niższe - 150 zł, ale dochodzą jeszcze opłaty związane z własnością (koszt zarządzania, podatek od nieruchomości itp.) – 100 zł.
Na kupno musimy zaciągnąć kredyt w wysokości 70 000 zł, a na jego spłatę pozostanie nam 1250 zł miesięcznie. Jeżeli przyjmiemy stopę oprocentowania 16,2% (jest to stopa oferowana w kwietniu br. dla kredytów złotowych o stałym oprocentowaniu przez 5 lat), to kredyt spłacimy w 8 lat i 9 miesięcy. Dla uproszczenia obliczeń przyjmijmy, że inflacja utrzyma się na poziomie 7%, nie zmienią się też stopy procentowe lokat ani kredytów.
Przeprowadzimy uproszczoną analizę przeciętnego roku z całego okresu spłaty kredytu, zgodnie z przedstawionym diagramem - w czterech krokach.

Krok 1: Ile jest warta wygoda?

Najpierw zastanówmy się, na ile się poprawią lub pogorszą warunki życia, jeśli wybierzemy jedno lub drugie mieszkanie, i wyraźmy to w konkretnych kwotach.
Nie jest to łatwe, gdyż w grę wchodzą czynniki niewymierne, jak lokalizacja, sąsiedztwo, stan techniczny budynku, a nawet nasłonecznienie. Ponadto każdy z nas ma różne gusty i preferencje. Różnicę w wartości użytkowej mieszkań można jednak w przybliżeniu zmierzyć, porównując teoretyczny koszt ich wolnorynkowego wynajmu.
Jeśli za wynajem mieszkania mamy płacić miesięcznie 600 złotych (7200 rocznie), zaś mieszkanie, które chcemy kupić, można by wynająć za 700 złotych (8400 rocznie), to możemy przyjąć, że decyzja o kupnie i zamieszkaniu we własnym lokum da nam zysk w sensie komfortu i poprawy warunków życia równy 100 zł miesięcznie. Różnica w wygodzie wynosi zatem 1200 zł rocznie na korzyść kupna.
Oczywiście może być odwrotnie. Jeśli kupimy mieszkanie o gorszych walorach użytkowych niż lokal do wynajęcia, to na wygodzie stracimy.

Krok 2: Gdzie jest taniej?

Teraz policzmy, w której z opcji ponosimy niższe koszty. Jeśli wynajmiemy mieszkanie, będziemy opłacać czynsz i ponosić koszty eksploatacyjne: w naszym przykładzie łącznie 800 złotych miesięcznie, czyli 9600 rocznie. Jeśli kupimy, będziemy ponosić miesięczne koszty w wysokości 250 zł (3000 rocznie) oraz przede wszystkim koszt kredytu, czyli odsetki. Łączna wysokość odsetek zapłaconych w ciągu niecałych 9 lat wyniesie prawie 61 500 zł, ale wysokość odsetek płaconych miesięcznie będzie maleć w trakcie spłaty kredytu od 945 zł niemal do 0 (zgodnie z harmonogramem spłaty kredytu, przygotowanym przez bank). Dla uproszczenia obliczeń przyjmijmy średnią roczną wielkość odsetek: 7027 zł. To jednak nie wszystko, ponieśliśmy koszt transakcji kupna: 5000 zł. Choć płacimy tę kwotę na początku, to dla potrzeb analizy przeciętnego roku z całego okresu spłaty kredytu musimy przyjąć, że koszt ten wynosi rocznie 571 zł. Łączne koszty w wariancie kupna za kredyt wynoszą zatem średnio 10 598 zł rocznie.
Różnica średniorocznych kosztów to 998 zł na korzyść wynajmu.

Krok 3: W którym wariancie będziemy bogatsi?

Policzmy, jak zmieniać się będzie wartość naszego majątku w obu wariantach.
Jeśli wynajmiemy mieszkanie, to odłożone 30 000 zł ulokujemy w banku i dodatkowo będziemy oszczędzać po 700 zł miesięcznie. Przyjmijmy, że oprocentowanie lokaty wynosi 13,5% (jest to stopa lokaty dwuletniej o stałym oprocentowaniu z kwietnia br.). Po roku wysokość lokaty wyniesie 34 050 zł. Wpłacając na konto 700 zł miesięcznie, przez rok uzbieramy około 9000 zł. W efekcie nasz majątek wzrośnie po roku o 13 050 zł.
Jeśli kupimy mieszkanie za kredyt, wartość naszego majątku będzie równa różnicy rynkowej ceny mieszkania i kwoty kredytu. Na początku różnica ta wynosi 25 000 zł, a ile po roku?  Zmiany cen nieruchomości są trudne do przewidzenia i najbezpieczniej jest przyjąć, że wartość mieszkania będzie rosła w tempie równym inflacji (w przykładzie przyjęliśmy 7%). Kupione za 95 000 zł mieszkanie będzie warte po roku 101 650 zł. W dużym przybliżeniu możemy przyjąć, że kwota kredytu rozłożonego na około 9 lat zmniejsza się z każdym rokiem o 1/9 jego początkowej wartości. Wielkość naszego zadłużenia zmniejszy się więc przez rok o 8000 zł i wyniesie 62 000 zł. Oznacza to, że po roku wartość naszego majątku wyniesie 39 650 zł, co w stosunku do wartości początkowej daje wzrost o 14 650 zł.
Różnica w przyroście majątku wynosi 1600 zł na korzyść kupna z kredytem.

Krok 4: Podsumowanie

Końcowy efekt analizy widać na diagramie. W naszym przykładzie za wynajmem przemawiają niższe koszty (o 998 zł), a za kupnem wygoda i szybszy przyrost majątku (łącznie 2800 zł). Wariant kupna za kredyt okazał się więc korzystniejszy o 1802 zł rocznie.
Pamiętajmy, że przy powyższych wyliczeniach założyliśmy, że obecne stopy procentowe utrzymają się w ciągu nadchodzących 9 lat. Można jednak mieć nadzieję, że tak zwane realne stopy procentowe (liczone w stosunku do inflacji) spadną. W takiej sytuacji analogiczne obliczenia wykazałyby jeszcze większą opłacalność zakupu mieszkania na kredyt niż wynajmowania.

Pytanie miesiąca: Kredyt złotowy czy walutowy? Jaki wybrałbym przed rokiem, jaki dziś, a jaki za sześć miesięcy? (Jacek Łaszek, ekonomista SGH, doradca w Śląskim Banku Hipotecznym)

Dwanaście miesięcy temu nie wziąłbym żadnego kredytu i nie kupowałbym mieszkania. Oprocentowanie w złotych było bardzo wysokie, a kredyty walutowe były obarczone nadmiernym ryzykiem kursowym. Przez wiele miesięcy balansowaliśmy na granicy kryzysu walutowego. Ceny mieszkań były wyjątkowo wysokie w relacji do kosztów.
Dzisiaj ryzyko kursowe jest mniejsze. Skłaniałoby mnie to do rozważenia kredytu w walucie obcej, ale niewątpliwie zaciągnięcie takiego zobowiązania wiązałoby się z koniecznością czujnego obserwowania tendencji na rynku walutowym i przede wszystkim - rachunku obrotów bieżących.
Myślę, że do końca roku sytuacja nie zmieni się zasadniczo, ale jeśli stopy procentowe będą nadal spadały, poprawi się konkurencyjność kredytów złotowych. Na przykład obniżenie oprocentowania 15-letniego kredytu złotowego o wartości 100 000 zł z 21% do 16% spowoduje zmniejszenie wielkości miesięcznej raty spłaty z 1830 do 1469 zł. Spadek stóp procentowych skutkuje jednocześnie osłabieniem złotego.
Deprecjacja naszej waluty na przykład o 15% spowoduje, że wielkość miesięcznej spłaty 15-letniego kredytu w EURO oprocentowanego na 9% wzrośnie w przeliczeniu na złotówki z 1014 zł do 1166 zł. O ile pierwotna różnica między wysokością raty kredytu złotowego a kredytu w EURO wynosiła ponad 80%, o tyle po obniżce stóp procentowych zmniejszy się do około 26%. To jednak wciąż dużo i jeśli ryzyko kursowe będzie postrzegane jako niskie, kredyty walutowe pozostaną popularne i utrzymają dominującą pozycję na rynku.

Czy już to wiecie?
- Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego przewiduje, że po wprowadzeniu przez Sejm zmian do ustawy o księgach wieczystych i hipotece skróci się czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. Niestety, ostateczny efekt zmian będzie widoczny za... mniej więcej 10 lat. Cóż, lepiej późno niż wcale, bo obecnie na wpis czeka się średnio 3,3 miesiąca (w Warszawie trochę ponad 8 miesięcy, a w Szczecinie 9).
- Nie ustaje boom na kredyty hipoteczne w walutach obcych, zwłaszcza nominowane w EURO. W niektórych bankach liczba kredytów walutowych stanowi ponad trzy czwarte wszystkich udzielonych w bieżącym roku.
- Komisja Nadzoru Bankowego przyznała Bankowi Śląskiemu licencję na prowadzenie banku hipotecznego. Rozpoczęcie działalności spodziewane jest w czerwcu. Będzie to trzeci bank hipoteczny w Polsce (po RHEINHYP-BRE i HypoVereinsbank).
- Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego powołała grupę roboczą złożoną z przedstawicieli banków i deweloperów. Jej celem jest uzgodnienie standardów bezpiecznej współpracy między deweloperem, nabywcą domu lub mieszkania oraz bankami obsługującymi obie strony transakcji. Grupa ma przygotować propozycje regulacji prawnych dostosowanych do potrzeb naszego rynku.

SŁOWNICZEK
Kredyt hipoteczny - długoterminowy kredyt na zakup domu lub mieszkania, dokończenie budowy domu albo jego remont. Nazwa pochodzi od rodzaju zabezpieczenia stosowanego przez bank, czyli wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Biorąc taki kredyt, zgadzamy się na to, że jeśli nie będziemy  terminowo spłacać kredytu i odsetek -bank będzie mógł odzyskać swoje pieniądze, sprzedając w drodze licytacji nasz dom lub mieszkanie.

Kredyt budowlany - krótkoterminowy (do 2 lat) kredyt udzielony na budowę dowolnego budynku. Zwykle wypłacany jest w transzach, stosownie do postępów w procesie budowy, a po jej zakończeniu przekształcany w długoterminowy kredyt hipoteczny zabezpieczony na wybudowanej nieruchomości.