Jak podzielić grunt

Mało kogo stać na kupno ogromnej działki. Dlatego właściciele gruntów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne najczęściej dzielą ziemię na działki, których wymiary pozwolą na wybudowanie domu i urządzenie niewielkiego ogrodu.

Wydzielenie części nieruchomości o powierzchni, która wystarczy do wybudowania domu jednorodzinnego, dokonywane jest w postępowaniu administracyjnym o podział tej nieruchomości, prowadzonym przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) na podstawie przepisów:
- ustawy o gospodarce nieruchomościami, 
- rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu.
Przepisy te dotyczą w istocie podziału geodezyjnego nieruchomości, którego celem jest ewidencyjne wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości kilku odrębnych działek gruntu, mogących w przyszłości stanowić odrębne nieruchomości, tak aby dotychczasowy właściciel mógł każdą z nich sprzedać różnym osobom.

Uwaga! Dopóki nieruchomość nie jest geodezyjnie podzielona, właściciel nie może sprzedać jej fragmentu, lecz co najwyżej  część swojego udziału w prawie własności. W wyniku sprzedaży udziału powstaje współwłasność, a na nieruchomości będącej współwłasnością można wybudować dom tylko wtedy, gdy zgodzą się na to wszyscy współwłaściciele.

Kiedy można dzielić

Podzielić geodezyjnie nieruchomość można wtedy, gdy jest to zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i z przepisami szczególnymi. Podział jest zatem dopuszczalny, jeżeli w jego wyniku zostaną wydzielone działki gruntu o takiej powierzchni i konfiguracji, która pozwoli na ich samodzielne zagospodarowanie na cele określone w planie miejscowym, przy zachowaniu wymogów wynikających na przykład z prawa budowlanego, prawa ochrony środowiska czy ochrony przeciwpożarowej.
Jeżeli zatem nieruchomość, która ma być podzielona, w planie miejscowym jest przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, to wydzielone z niej działki gruntu muszą mieć powierzchnię umożliwiającą wybudowanie na nich domów z zachowaniem wymogów prawa w zakresie na przykład odległości od drogi i nieruchomości sąsiednich. Niedopuszczalne jest wydzielenie takiej działki gruntu, na której nie będzie można zrealizować celu określonego w planie miejscowym.
W planach miejscowych często określane są normatywy powierzchni działki przeznaczonej pod budowę domu, na przykład 1000 m2. W takich wypadkach powierzchnia działek powstających z podziału nieruchomości nie może być mniejsza niż ten normatyw. Wielkość normatywu zależy od tego, czy dany obszar gminy przeznaczony jest do zabudowy intensywnej (działki o małej powierzchni), czy też do zabudowy luźnej, o dużym zalesieniu lub pokryciu innym rodzajem zieleni.
Kolejną przesłanką dopuszczalności podziału jest dostęp (chociażby pośredni) wydzielonych działek do drogi publicznej. Działka nie musi koniecznie przylegać bezpośrednio do istniejącej lub wydzielanej w ramach podziału drogi publicznej. Dostęp do drogi może być również zapewniony pośrednio, w jeden z trzech sposobów:
- po dokonaniu geodezyjnego podziału nieruchomości właściciel ustanowi niezbędne służebności drogowe dla działek nie przylegających bezpośrednio do drogi publicznej – w chwili, kiedy będzie je sprzedawał innym osobom,
- po dokonaniu geodezyjnego podziału nieruchomości jedna z wydzielonych działek będzie pełniła funkcję drogi wewnętrznej, przy czym jej właścicielem pozostanie dotychczasowy właściciel dzielonej nieruchomości, który będzie zobowiązany do ustanowienia na tej drodze niezbędnych służebności drogowych dla wydzielonych działek nie przylegających do drogi publicznej – w chwili ich sprzedaży innym osobom,
- po dokonaniu geodezyjnego podziału nieruchomości jedna z wydzielonych działek gruntu będzie pełniła funkcję drogi wewnętrznej, zaś jej dotychczasowy właściciel, sprzedając innym osobom wydzielone działki nie przylegające bezpośrednio do drogi publicznej, sprzeda im równocześnie  udział w prawie własności (lub prawie użytkowania wieczystego) drogi wewnętrznej.

Uwaga! Służebności drogowe zapewniające dostęp do działek powstających w wyniku geodezyjnego podziału nieruchomości mogą być ustanowione dopiero w chwili, kiedy działki te zostaną sprzedane innym osobom. Dlatego w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości wójt (burmistrz lub prezydent miasta) zobowiązany jest umieścić warunek ustanowienia służebności drogowej dla poszczególnych działek w chwili zbywania ich na rzecz innych osób.

Organy administracji samorządowej nie mogą odmówić zatwierdzenia podziału nieruchomości, jeżeli podział jest zgodny z planem miejscowym i przepisami szczególnymi oraz zapewnia wydzielanym działkom dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub pośredni) w chwili ich zbywania innym osobom. 
Jeśli dla danego obszaru nie ma w ogóle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podział może być zatwierdzony, ale tylko wtedy, gdy nie ma obowiązku sporządzenia takiego planu (zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym). W takiej sytuacji konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jako podstawy do oceny dopuszczalności podziału. Jeżeli natomiast planu nie ma, gdy jest obowiązek jego sporządzenia – podziału przeprowadzić nie można.

Formalności

Postępowanie o podział nieruchomości wszczynane jest na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, a tylko w niektórych sytuacjach (ustawowo określonych) – także z urzędu. Jeżeli nieruchomość jest objęta współwłasnością lub współużytkowaniem wieczystym, wniosek o podział muszą złożyć wszyscy właściciele lub współużytkownicy wieczyści. Jeśli niektórzy z nich nie wyrażają zgody na podział, pozostali (którzy mają prawo do co najmniej połowy nieruchomości) mogą wystąpić do sądu cywilnego o wydanie orzeczenia o możliwości złożenia przez nich wniosku o podział bez zgody pozostałych uprawnionych.
Wniosek składa się na piśmie do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), dołączając:
- dokumenty stwierdzające tytuł własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości (umowa nabycia, odpis z księgi wieczystej lub inne),
- wypis z katastru nieruchomości (jego funkcję pełni na razie ewidencja gruntów i budynków),
- wstępny projekt podziału opracowany na kopii mapy zasadniczej, a w razie jej braku – na kopii mapy katastralnej,
- ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli gmina nie opracowała planu miejscowego.
Wstępny projekt podziału nieruchomości może być wykonany przez samego wnioskodawcę. Powinien przedstawiać w szczególności opis, położenie i granice nieruchomości podlegającej podziałowi, oznaczenia nieruchomości sąsiednich, granice i oznaczenia proponowanych do wydzielenia działek gruntu, a w wypadku nieruchomości zabudowanych – także linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku, jeżeli proponowany podział nieruchomości powodowałby również podział tego budynku.

Uwaga! Jeżeli w planie miejscowym nie określono zasad podziału nieruchomości, a w wyniku podziału określonej nieruchomości będzie trzeba wydzielić działki gruntu pod drogi publiczne, wójt (burmistrz lub prezydent miasta) ma prawo żądać od wnioskodawcy przedstawienia koncepcji zagospodarowania nieruchomości opracowanej przez uprawnionego urbanistę lub architekta.

Po otrzymaniu wniosku o podział wójt (burmistrz lub prezydent miasta) ocenia zgodność podziału nieruchomości (przedstawionego we wstępnym projekcie) z planem miejscowym i przepisami szczególnymi (bądź decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie ma planu miejscowego), a ocenę tę wyraża w postanowieniu. Wnioskodawca podziału ma prawo złożyć na nie zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Jeżeli postanowienie jest pozytywne dla wnioskodawcy, zleca on wykonanie właściwego projektu podziału nieruchomości osobie z uprawnieniami geodezyjnymi do sporządzania map do celów prawnych.
Geodeta musi powiadamić wnioskodawcę podziału oraz właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich o przyjęciu granic dzielonej nieruchomości – według istniejącego stanu prawnego lub stanu ewidencyjnego, jeżeli stanu prawnego nie można stwierdzić (z czynności tych geodeta sporządza stosowny protokół). Następnie geodeta opracowuje mapę podziału, która musi zawierać nazwę jednostki ewidencyjnej, numer lub nazwę obrębu, numer arkusza mapy, skalę mapy, granice nieruchomości podlegającej podziałowi, oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według zasad obowiązujących w księgach wieczystych, a także oznaczenia nieruchomości sąsiednich, granice projektowanych działek gruntu (przedstawione w kolorze czerwonym) i ich numery, powierzchnie nieruchomości według stanu przed i po podziale w formie wykazu zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny (jeśli w księdze wieczystej nieruchomość podlegająca podziałowi ma inne oznaczenia niż w ewidencji gruntów i budynków), propozycję ustanowienia służebności drogowych oraz inne niezbędne elementy zagospodarowania terenu.
Po wykonaniu mapy podziału geodeta składa ją w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (ośrodek ten,  przyjmując mapę do zasobu, ocenia ją wyłącznie w zakresie zgodności z zasadami wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych).
Gdy mapa zostanie przyjęta do zasobu, wójt (burmistrz lub prezydent miasta) wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, umieszczając na mapie zawierającej projekt podziału wzmiankę o jego zatwierdzeniu z podpisem osoby upoważnionej. Geodeta zaś wyznacza i utrwala na gruncie nowo wyznaczone punkty graniczne znakami granicznymi, w obecności osoby zainteresowanej, według zasad określonych w przepisach dotyczących rozgraniczania nieruchomości, sporządzając z tych czynności stosowny protokół.
Ostateczna decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stanowi podstawę do dokonania stosownych zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej.

Uwaga! Koszty postępowania podziałowego ponosi jego wnioskodawca. Składają się na nie koszty uzyskania ze składnicy map podkładów mapowych oraz wynagrodzenie geodety. Ponadto osoba, która była właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu jej podziału, może być zobowiązana do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Opłata ta jest należna gminie w wypadku, gdy w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Nie może ona być wyższa niż 50% kwoty, o którą wzrosła wartość nieruchomości w wyniku podziału.

Podstawa prawna:
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543)
- rozporządzenie Rady Ministrów z 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz. U. nr 25, poz. 130)

Podział wbrew zapisom planu

Można podzielić geodezyjnie nieruchomość niezależnie od zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nawet sprzecznie z tym planem – ale tylko w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,
- wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej do prawidłowego korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza,
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,
- realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw,
- realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady,
- wydzielenia działki budowlanej jako działki niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku, w którym ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu.

Podział bez decyzji

Nie trzeba wydawać decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział nieruchomości w wypadku orzekania o podziale przez sąd powszechny i przy podziale polegającym na zbywaniu istniejących już odrębnych działek gruntu wchodzących w skład dotychczasowej jednej nieruchomości.
O podziale nieruchomości sąd powszechny orzeka tylko wtedy, gdy podział geodezyjny jest niezbędny do rozstrzygnięcia innej sprawy (należącej do wyłącznej właściwości sądu), na przykład zniesienia współwłasności nieruchomości. Jeżeli o podziale nieruchomości ma orzec sąd, to wójt (burmistrz lub prezydent miasta) nie wydaje decyzji o zatwierdzeniu podziału ani postanowienia o zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lecz przedstawia sądowi jedynie pisemną opinię o wspomnianej zgodności. Opinia ta podlega swobodnej ocenie sądu (jak każdy dowód w postępowaniu sądowym), przy czym o opinię sąd zwraca się tylko wtedy, gdy podział jest uzależniony od ustaleń planu. Natomiast sąd nie jest zobowiązany występować o taką opinię, jeżeli orzeka o podziale niezależnie od ustaleń planu miejscowego.
Prawomocne orzeczenie sądu jest podstawą do odpowiednich wpisów w ewidencji gruntów i budynków oraz księdze wieczystej.