Jak wysoki przychód z najmu. Wynajmujący mogą odetchnąć

Przypomnijmy, że organy podatkowe stały do tej pory na stanowisku, że przychodem wynajmującego są również opłaty ponoszone przez najemcę za rozmowy telefoniczne przeprowadzone z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym mieszkaniu, a także za wodę, energię elektryczną, centralne ogrzewanie i gaz zużyte na potrzeby najemcy. Interpretacja taka prowadziła do sytuacji, w których właściciel mieszkania musi odprowadzić podatek od kwot, których nie otrzymuje i na wysokość których nie ma wpływu. W skrajnych przypadkach może to spowodować, iż podatek będzie wyższy od faktycznie otrzymywanej kwoty czynszu.
Ponadto na stronach internetowych jednej z izb skarbowych pojawił się pogląd, iż podatnicy osiągający przychody z najmu do podstawy opodatkowania powinni zaliczać także VAT (w sytuacji gdy osoba wynajmująca jest podatnikiem podatku od towarów i usług). Stanowisko takie uzasadniane było tym, iż tylko przepisy odnoszące się do działalności gospodarczej wyłączają z przychodów kwotę podatku od towarów i usług.
Na szczęście Ministerstwo Finansów wyjaśniło przedstawione wątpliwości w piśmie z 18 marca 2004 r. (nr PB2/MK/RB-033-05-132/04).

Przychodem tylko czynsz
W kwestii doliczania do przychodów opłat uiszczanych przez najemcę Ministerstwo Finansów wyraźnie stwierdziło, iż: „składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia”. Opłaty takie nie powodują bowiem faktycznego przysporzenia majątkowego, co jest warunkiem powstania przychodu podatkowego.

Przychód bez VAT
Odnośnie kwestii doliczania do przychodów z najmu VAT Ministerstwo Finansów podkreśliło, iż: „w sytuacji gdy wynajmujący, który jest podatnikiem podatku od towarów i usług, osiąga przychody z najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, powinien obliczać kwotę przychodu bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług, czyli w sposób analogiczny jak w przypadku przychodów osiąganych z pozarolniczej działalności gospodarczej”. Przyjęcie przeciwnego założenia prowadziłoby do naruszenia konstytucyjnej zasady równości obywateli wobec prawa oraz zasady sprawiedliwości podatkowej w stosunku do podatników podatku od towarów i usług osiągających przychody z najmu niestanowiącego działalności gospodarczej. Podatnicy podatku od towarów i usług osiągający przychód z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej nie wliczają bowiem VAT do podstawy opodatkowania, natomiast podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, zobowiązani byliby zaliczyć VAT do podstawy opodatkowania tylko z tego względu, że najem ten nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej.
Warto też wspomnieć, iż art. 155 ustawy o VAT (nowej, obowiązującej od 1 maja 2004 r.) wprowadza zasadę, że w przypadkach nieuregulowanych w odrębnych przepisach do przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie zalicza się należnego podatku od towarów i usług. Regulacja ta powinna rozwiać występujące wątpliwości.

Jak odzyskać nadpłatę?

Osoby, które zapłaciły większy podatek w związku z zaliczeniem do przychodu z najmu opłat ponoszonych przez najemcę za telefon, gaz, prąd czy wodę, mogą złożyć w urzędzie skarbowym korektę deklaracji z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.