Jaki dom, taki kredyt. Pieniądze na dom

Co słychać na rynku nieruchomości? Otóż w pierwszym kwartale tego roku oddano do użytku rekordową, na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat, liczbę mieszkań. Wciąż wysoki, choć nie tak jak w 2000 r., jest wzrost liczby i wartości udzielanych kredytów hipotecznych.

Tajemnica tej nadspodziewanie dobrej kondycji rynku hipotecznego tkwi zapewne w jego zapóźnieniu względem innych sektorów gospodarki i dostępie do bardzo ostatnio popularnych niskooprocentowanych kredytów w walutach obcych. Z jednej strony rynek nieruchomości jest więc mniej wrażliwy na słabnące tempo wzrostu gospodarczego niż lepiej rozwinięte branże, jak choćby motoryzacyjna. Z drugiej jednak strony, "co się odwlecze to nie uciecze": agencje nieruchomości informują o znaczącym spadku liczby zawieranych transakcji i nadpodaży mieszkań, zarówno w Warszawie, jak i innych miastach. Zdaje się to zapowiadać stabilizację, jeśli nie spadek cen, zwłaszcza mieszkań nowo budowanych. Warunki kredytowania hipotecznego powinny się natomiast poprawiać wraz z dalszym spadkiem inflacji i stóp procentowych oraz nasilającą się konkurencją wśród banków. W drugiej połowie roku spodziewane jest również znaczące osłabienie kursu złotego. Czynniki te spowodują zapewne wzrost atrakcyjności kredytów złotowych w porównaniu z kredytami w euro czy dolarach.
W poprzednim numerze podpowiedzieliśmy, jak policzyć, czy i kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny. Tym razem doradzimy, jak wybrać odpowiedni kredyt z coraz bogatszej oferty banków. Zdaniem bankowców większość osób zgłaszających się do banku nie umie racjonalnie wybrać kredytu, który dobrze pasowałby do ich potrzeb. Zwykle rozmowa zaczyna się wcale nie od pytania o wysokość oprocentowania, ale od wyjaśnienia spraw zupełnie podstawowych, na przykład: co to jest kredyt hipoteczny. Z wyborem kredytu jest tymczasem podobnie jak z kupnem na przykład... lodówki. Trudno ją kupić osobie, która nigdy na oczy takiego sprzętu nie widziała, a słyszała tylko, że jest biały, duży i przypomina szafkę. Gdyby sprzedawca chciał wykorzystać jej naiwność, mogłaby wrócić do domu z zamrażarką, a może nawet z pralką. W najlepszym razie – osoba ta straciłaby mnóstwo czasu, próbując dowiedzieć się wszystkiego na miejscu, a i tak mogłoby się okazać, że trafiła pod zły adres.

Zacznijmy więc od wyjaśnienia istoty kredytu hipotecznego. Podczas majowych Targów MURATORA posłużyliśmy się w tym celu symboliką budowy domu. Pozostańmy przy tym i wyobraźmy sobie, że kredyt jest jak dom: stoi na jakiejś działce, ma fundament, ściany, okna, drzwi, dach i komin. Każdy z tych elementów symbolizuje inny aspekt zobowiązania kredytowego.

Fundament to wkład własny, kapitał, który mamy. Jest tym większy, tym solidniejszy, im więcej zgromadziliśmy gotówki, którą chcemy zainwestować. Zazwyczaj środków tych nie wystarcza na więcej niż kupno działki i postawienie fundamentów, dlatego na resztę domu trzeba zaciągnąć kredyt.

Ściany to odpowiednik pożyczonego kapitału. Są tym wyższe, im większy dom i im silniejszy fundament, na którym można go postawić. Widzimy więc, że wielkość domu jest ograniczona przez wartość posiadanego kapitału i wielkość kredytu, jakiego zgodzi się udzielić bank.

Dach naszego domu-symbolu jest wybitnie nieużytkowy – są to odsetki, które trzeba będzie płacić bankowi za udzielenie kredytu. Pojawiają się tu trzy istotne i wzajemnie powiązane wielkości:
- kubatura poddasza, czyli łączna kwota odsetek zapłaconych od początku do końca spłaty kredytu (im wyższy jest łączny koszt odsetek, tym większy, bardziej pojemny dach),
- powierzchnia podstawy dachu, czyli czas spłaty kredytu (im dłuższy okres kredytowania, tym większą powierzchnię musimy zadaszyć),
- wysokość dachu, czyli wielkość miesięcznych spłat (im większa miesięczna rata spłaty, tym wyższy jest dach, ale za to mniejsza jego powierzchnia w podstawie).
Mamy różne dachy. Na przykład dachy góralskie: wysokie, wąskie i strome, symbolizują kredyty krótko- i średnioterminowe spłacane według metody rat  malejących. Takie dachy, choć trudne w bieżącym utrzymaniu (z powodu wysokich spłat miesięcznych), mają zwykle mniejszą powierzchnię podstawy i w efekcie – mniejszy łączny koszt obsługi kredytu. Dachy niskie o przekroju trapezu lub prostokąta to kredyty długoterminowe. Choć nie musimy się na nie co miesiąc z wysiłkiem wspinać (charakteryzują się relatywnie niskimi spłatami miesięcznymi), płacimy za to większą powierzchnią podstawy dachu, a więc i wzrostem kubatury poddasza, czyli inaczej: wyższą łączną kwotą odsetek. 

Komin symbolizuje opłaty związane z kredytem.
Kominów może być kilka: pierwszy to prowizja za udzielenie kredytu, drugi – opłata za wycenę nieruchomości, trzeci – koszt wymaganego ubezpieczenia. Tak więc łączny koszt kredytu to nie sam dach, ale kombinacja dachu i kominów, czasem wręcz nieproporcjonalnie wysokich.

Materiały, z których wykonane są ściany naszego domostwa, odpowiadają walutom, w jakich udziela się kredytów. Do niedawna niepodzielnie królowała technologia tradycyjna – złotowa. Ostatnio jednak zapanował prawdziwy boom na łatwe do zdobycia i niedrogie technologie zachodnie: bloczki euro, szkielet dolarowy, a nawet egzotyczne systemy CHF i YEN. Ponieważ każde z tych rozwiązań ma swoje plusy i minusy i różnie reaguje na zmienne warunki atmosferyczne, wykonawcy (banki) dają możliwość zmiany technologii (waluty) w trakcie użytkowania domu (spłaty kredytu). Wielu jednak uważa, że takie rozwiązanie jest tylko z pozoru atrakcyjne. Słyszał kto bowiem o tym, aby z dnia na dzień zmienić cegły na pustaki? Owszem można to zrobić, ale trzeba cały dom rozebrać i złożyć na nowo. A przecież pogoda pozostanie nieprzewidywalna również w przyszłości. Skąd więc wiadomo, czy za chwilę nie będziemy żałować rozwiązania, z którego zrezygnowaliśmy?

Okna, drzwi, balkony czy kolor elewacji to również ważne elementy domu. W naszym symbolu są to po prostu różne opcje związane z kredytem. Jedną z najważniejszych jest możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, inne to na przykład prawo opóźnienia w każdym roku spłaty jednej miesięcznej raty kredytu lub omawiana wcześniej opcja zmiany waluty kredytu.

Projekt domu zawsze poprzedza budowę. Nie inaczej jest z naszym symbolicznym domem-kredytem.
Przed rozpoczęciem negocjacji z wykonawcą (u nas bankiem) musimy się dobrze zastanowić i jednoznacznie określić: jak duży ma być nasz dom, ile ma mieć pięter, czy będzie podpiwniczony, w jakiej technologii zbudowany, ile ma mieć drzwi i okien, jak duży i stromy dach ma go osłaniać przed szkwałem i nawałnicą. Wspólnie z architektem (czytaj doradcą finansowym) trzeba pogodzić marzenia z tym, co realne. Na przykład trzeba przyjąć, że w naszej okolicy, ze względu na dużą zmienność pogody, wymaga się budowania wysokich dachów – nawet jeśli nam podoba się styl, który widzieliśmy w krajach o łagodniejszym klimacie: domy lekkie, dobrze doświetlone, parterowe, niepodpiwniczone, z dachem niemal płaskim i bogatą elewacją. Nie trzeba dodawać, że wykonawcy (banki) mają zupełnie inny gust: uwielbiają mocne fundamenty, duże dachy i jeszcze większe kominy, a za każde dodatkowe okno każą sobie drogo płacić. Na szczęście na rynku usług budowlanych (finansowych) jest ostatnio spora konkurencja. Możemy już wybierać spośród wielu ofert i negocjować warunki.

Kredyt jest jak dom: każdy jego aspekt można porównać z określonym elementem domu. Autor: Joanna Jaszuńska-Kobielska

Jak wybrać najlepszy kredyt? Pamiętajmy, że żadna pojedyncza cecha kredytu nie jest jeszcze miernikiem jego atrakcyjności. Czy ktoś rozsądny kupuje dom, patrząc wyłącznie na kształt dachu, wysokość komina lub ograniczając się do oceny technologii, w jakiej został wykonany? Oczywiście nie. O ostatecznej ocenie decyduje łączny efekt wszystkich tych elementów, choć niewątpliwie jedne będą ważyły na ocenie końcowej bardziej, a inne mniej. Zajmiemy się tym w kolejnym numerze Muratora.

Pytanie miesiąca: Jakie są plusy i minusy kredytu denominowanego w walucie obcej? (Odpowiada Tomasz Gryn, Dyrektor Wydziału ds. Bankowości Hipotecznej w PEKAO S.A.)

Wziąłbym kredyt hipoteczny denominowany w walucie obcej, bo:
- wysokość miesięcznych rat spłaty takiego kredytu jest niższa o około 40% od spłaty kredytu złotowego, więc mniejsze jest obciążenie dochodów gospodarstwa domowego;
- ryzyko kursowe (ewentualny wzrost wysokości spłaty w złotych z powodu wzrostu kursu waluty) jest ograniczone dzięki możliwości przewalutowania kredytu na złote; 
- biorąc pod uwagę przewidywane w najbliższej przyszłości wejście Polski do Unii Europejskiej, spodziewam się, że kurs złotego będzie coraz ściślej związany z euro, co ograniczy ryzyko kursowe. 
Nie brałbym kredytu denominowanego, bo:
- obawiam się zmiany kursu waluty, która mogłaby spowodować istotny wzrost wysokości mojego zadłużenia, wyrażonego w złotych, a zarabiam właśnie w złotych;
- w tym roku zapowiadane są znaczne obniżki stóp procentowych dla kredytów złotowych, co zapewne poprawi ich atrakcyjność w porównaniu z kredytami walutowymi;
- biorąc pod uwagę długi okres kredytowania, różnica pomiędzy oprocentowaniem kredytów złotowych i denominowanych zostanie z czasem zniwelowana i nie będzie na tyle istotna, aby wynagrodzić mi ponoszone ryzyko kursowe.

CZY JUŻ TO WIECIE?
- Uwaga, kredyt hipoteczny bez prowizji! Jeszcze do końca lipca br. Bank Gospodarstwa Krajowego oferuje indywidualnym klientom promocyjne warunki zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Klienci, którzy zdążą wystąpić o kredyt w tym terminie, nie zapłacą prowizji z tytułu udzielenia kredytu. Przy kredycie w wysokości 100 000 zł oznacza to oszczędność rzędu 1500 zł. BGK nie pobiera rownież opłaty za rozpatrzenie wniosku kredytowego i prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Szczegółowe informacje można uzyskać pod numerem infolinii 0-801 666 664.
- Czy można wystąpić o kredyt hipoteczny bez wychodzenia z domu? Tak, to możliwe.
Wśród banków rośnie popularność Internetu jako sposobu na dotarcie do klienta. Na przykład GE Bank Mieszkaniowy, współpracujący z portalem Wirtualna Polska, w tym roku ponad 6% wszystkich udzielonych kredytów zainicjował za pośrednictwem Internetu. LG Petrobank natomiast przyznaje się do 3-4% pozyskanych tą drogą kredytów.
- Mamy nowy Bank, czy również nową jakość? W lipcu br. część detaliczna Deutsche Bank ma się połączyć z Bankiem Współpracy Regionalnej w Krakowie. W efekcie mamy na rynku nową instytucję nazwaną Deutsche Bank 24 lub krócej – DB24, zaś kredyty mieszkaniowe oferowane dotychczas przez DB dostępne będą w sieci ponad 40 oddziałów dawnego BWR, głównie na południu Polski i w większych miastach.