Wybudowany bez pozwolenia
Na początek warto się udać do starostwa i ustalić, czy znajdująca się na naszej działce linia energetyczna (lub inny niechciany obiekt) została wybudowana na podstawie pozwolenia na budowę. Jeśli pozwolenia nie było, a sieć powstała po 1974 r., to można się domagać, aby nadzór budowlany wszczął postępowanie zmierzające do zalegalizowania lub rozbiórki takiej samowolnie wybudowanej sieci. Niestety, pracownicy nadzoru budowlanego zazwyczaj nie chcą podejmować żadnych czynności w odniesieniu do obiektów wybudowanych kilkanaście lat temu. Pozostaje wówczas skorzystanie z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących ochrony prawa własności.
Jeśli właściciel nie wyrażał na piśmie zgody na wybudowanie sieci, to niezależnie od postępowania administracyjnego w sprawie samowoli można wystąpić przeciwko zakładowi energetycznemu z roszczeniem cywilnym o:
- wykup gruntu zajętego pod urządzenia energetyczne, jeśli ich wartość przekracza wartość zajętego gruntu (na podstawie art. 231 § 2 kc) – dotyczy to większych urządzeń energetycznych, jak transformatory, linie wysokiego napięcia;
- wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu (na podstawie art. 225 kc); a nawet
- przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń, czyli usunięcie (przebudowy) urządzeń (na podstawie art. 222 § 2 kc).
To ostatnie roszczenie byłoby bardzo trudne do wyegzekwowania w naturze (czyli przez usunięcie urządzeń), gdyż sąd niewątpliwie wziąłby pod uwagę zasady współżycia społecznego i interes prawny wszystkich podmiotów (zarówno osób fizycznych, jak i prawnych) przyłączonych do sieci energetycznej. Uwzględnienie takiego roszczenia mogłoby pozbawić prądu setki osób, a to raczej nie wchodzi w grę. Zamiast przebudowy urządzeń możliwe jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez zapłatę stosownego odszkodowania, dlatego lepiej od razu wystąpić z takim roszczeniem, niż walczyć o usunięcie urządzeń. Niewykluczone, że roszczenie takie byłoby oddalone w odniesieniu do urządzeń wybudowanych w czasie obowiązywania ustawy o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli.
Większe szanse powodzenia ma zgłoszenie któregoś z pozostałych roszczeń (wykupu lub wynagrodzenia), zwłaszcza że na temat ich zasadności wypowiadał się niejednokrotnie Sąd Najwyższy.
Uwaga! Teraz zakłady energetyczne starają się zalegalizować istnienie na cudzych gruntach urządzeń energetycznych. Przy okazji zawierania umów o przyłączanie nowych odbiorców do sieci lub w razie modernizacji sieci podłącze nie prądu uzależniają od podpisania przez właściciela nieruchomości zgody na nieodpłatne użytkowanie gruntu zajętego pod budowę urządzeń oraz zrzeczenia się roszczeń o przebudowę sieci lub odszkodowanie. Wprawdzie właściciel nie musi się na to zgodzić, ale wtedy może mieć problem z przyłączeniem do sieci.
Z pozwoleniem, ale inaczej niż w projekcie
Bywa i tak, że zakład energetyczny wprawdzie miał zgodę właściciela i pozwolenie na budowę, ale wybudował sieć niezgodnie z projektem. Zamiast wykonać słup w rogu działki, postawił go w innym miejscu, utrudniając zagospodarowanie działki lub wjazd na posesję. Wtedy można wystąpić do nadzoru budowlanego o nakazanie przebudowy sieci w celu doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem. Jeśli nie uda się doprowadzić do przebudowy linii energetycznej na drodze administracyjnej, można dochodzić tego roszczenia przed sądem cywilnym. Obiekt taki – jako wybudowany niezgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę – nie będzie podlegał prawnej ochronie.
Uwaga! Jeśli przy budowie sieci zauważymy jakieś nieprawidłowości, trzeba niezwłocznie interweniować: zawiadomić nadzór budowlany, zażądać od inwestora przebudowy. Łatwiej jest bowiem doprowadzić do zmiany w czasie budowy niż po zakończeniu inwestycji. Potem, jeśli koszt przebudowy będzie zbyt duży, inwestor będzie próbował zalegalizować odstępstwa i może mu się to udać, a wtedy trzeba będzie znosić widok słupa z okien salonu lub męczyć się przy wjeżdżaniu na posesję. Po urzędowym zalegalizowaniu odstępstw od projektu trudno będzie doprowadzić do przebudowy słupa na drodze sądowej.
Z pozwoleniem, ale bez zgody właściciela
Gdy zaczniemy badać, w jaki sposób doszło do wybudowania niechcianych urządzeń na działce, możemy się dopatrzeć również błędów, jakie popełnili urzędnicy przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Nie należy bowiem do rzadkości wydanie pozwolenia, pomimo że inwestor nie uzyskał zgody wszystkich właścicieli gruntów, przez które ma przebiegać inwestycja sieciowa. Gdy jest kilkadziesiąt stron postępowania, łatwo pominąć któregoś z właścicieli. Tymczasem zgodnie z prawem pozwolenie na budowę nie powinno być wydane, jeśli inwestor nie wykaże prawa do budowy na każdej z działek, na których ma być zlokalizowana linia energetyczna. Jeśli pozwolenie wydano mimo braku zgody któregoś z właścicieli, można wystapić o jego unieważnienie jako wydanego z rażącym naruszeniem prawa.
O stwierdzenie nieważności decyzji można też wnioskować między innymi wtedy, gdy została ona wydana bez podstawy prawnej, skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie czy wydana z naruszeniem przepisów o właściwości organów administracyjnych. Organ administracyjny nie może jednak stwierdzić nieważności decyzji, jeśli wywołała ona nieodwracalne skutki prawne.
W wypadku rozstrzygnięcia stwierdzającego nieważność decyzji właścicielowi, który wykaże powstanie z tego tytułu szkody, przysługuje odszkodowanie od organu, który wydał unieważnioną decyzję. O odszkodowaniu rozstrzyga organ, który stwierdził nieważność decyzji, czyli w przypadku pozwolenia na budowę – wojewoda. Gdyby strona postępowania nie była zadowolona z wysokości przyznanego odszkodowania, może wnieść powództwo do sądu w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
Z pozwoleniem, ale w wyniku przestępstwa
Gdyby się okazało, że decyzja została wydana w wyniku przestępstwa (za łapówkę) lub w oparciu o sfałszowane dowody (na przykład fałszywe oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), można żądać wznowienia postępowania administracyjnego. Jeśli w wyniku wznowienia postępowania wadliwa decyzja zostałaby uchylona albo stwierdzono by, że została wydana z naruszeniem prawa, można by dochodzić w postępowaniu przed sądem cywilnym odszkodowania od organu, który wydał wadliwą decyzję.
Nielegalne przyłącze sąsiada
Problem może stanowić nie tylko sieć energetyczna, ale także przyłącze sąsiada, zwłaszcza jeśli zostało wybudowane „na dziko” – bez zgłoszenia i zgody właściciela nieruchomości. Nie jest to trudne, gdy działka jest niezabudowana i właściciel nie ma możliwości sprawdzania na co dzień, co się na niej dzieje. O takim naruszeniu własności właściciel dowiaduje się zazwyczaj po jakimś czasie, gdy odwiedza swoją nieruchomość albo dopiero wtedy, gdy sam chce coś na niej wybudować, tymczasem w poprzek biegnie już przyłącze sąsiada. W takiej sytuacji właścicielowi przysługuje żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (art. 222 § 2 kc). W praktyce oznacza to, że można domagać się od sąsiada usunięcia nielegalnego przyłącza, zasypania wykopów i uporządkowania terenu. Z roszczeniem tym (określanym jako roszczenie negatoryjne) można wystąpić w każdym czasie, gdyż w stosunku do nieruchomości nie ulega ono przedawnieniu.
O samowolnym wykonaniu przyłącza można też zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego i domagać się nakazania jego rozbiórki. Trzeba bowiem pamiętać o tym, iż wykonanie przyłącza wprawdzie nie wymaga pozwolenia na budowę, ale musi być zgłoszone w starostwie. Brak takiego zgłoszenia oznacza, że obiekt został wykonany samowolnie. Przy braku zgody właściciela gruntu, przez który przebiega przyłącze, nie da się go zalegalizować, a zatem nadzór budowlany powinien nakazać jego rozbiórkę.
Gdyby się na dodatek okazało, że sąsiad, samowolnie dokonując montażu instalacji elektrycznej, zrobił to niefachowo, narażając życie lub zdrowie innych, może być ukarany grzywną za wykroczenie z art. 70 i 71 kodeksu wykroczeń.
Uwaga! W żadnym wypadku nie wolno samemu demontować przyłącza sąsiada. Nawet jeśli zostało ono wykonane nielegalnie, podlega ochronie prawnej. Kodeks cywilny zabrania bowiem naruszania samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.
Działka z wadą
Może się również zdarzyć, że kupimy działkę i dopiero wtedy okaże się, że przebiegają przez nią linie energetyczne lub inne media, o których nie poinformował nas sprzedający, a które utrudniają lub uniemożliwiają zagospodarowanie nieruchomości. Obejmuje nas wówczas rękojmia za wady fizyczne, co oznacza, że możemy żądać od sprzedającego obniżenia ceny albo odstąpić od umowy (art. 556 i 560 kc). Roszczenie to przysługuje wobec osoby, od której nabywamy nieruchomość, w tym wypadku nie odpowiada zakład energetyczny. Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Musi to jednak udowodnić, czyli na przykład wykazać, że kupujący widział znajdujące się na działce urządzenia w terenie albo na mapach, które okazał mu sprzedający.
Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po upływie roku od dnia, kiedy nieruchomość została kupującemu wydana. Do tego czasu należy wystąpić z powództwem do sądu.
Zanim podejmiemy decyzję o rozpoczęciu sporu z zakładem energetycznym, warto zasięgnąć opinii prawnika, który oceni ewentualne możliwości i sposoby dochodzenia roszczeń oraz przygotuje odpowiednie dokumenty.
Przed ewentualnym wystąpieniem do sądu z roszczeniem cywilnoprawnym należy zwrócić się na piśmie do zakładu energetycznego o dokonanie przebudowy urządzeń, wykup gruntu lub zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. Jeśli zakład energetyczny nie uwzględni naszego żądania w wyznaczonym terminie, można złożyć pozew do sądu.
Pamiętajmy jednak o tym, że szanse wygrania sprawy zależą od jej okoliczności, przedstawionych przez strony dowodów, a także umiejętności pełnomocników procesowych stron.
Podstawa prawna:
- kodeks cywilny
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016)
Czy można budować na cudzym gruncie
Aby uzyskać pozwolenie na budowę, inwestor musi złożyć oświadczenie o przysługującym mu prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zasada ta obowiązuje od 11 lipca 2003 r. Oświadczenie to składa się pod groźbą odpowiedzialności karnej.
Jeśli zatem ktoś (na przykład zakład energetyczny) chce wybudować jakiekolwiek obiekty na cudzym gruncie, to musi najpierw uzyskać zgodę jego właściciela. Może ona mieć formę pisemnego oświadczenia albo umowy użyczenia lub dzierżawy zawierającej uprawnienia do budowy.
Prawo do wykonania określonych robót na nieruchomości może też wynikać z ustanowionego przez właściciela prawa użytkowania nieruchomości bądź służebności. Gdyby właściciel nie chciał wyrazić zgody na wykonanie sieci na jego gruncie, inwestor może wystąpić do sądu o ustanowienie odpowiednich służebności. Jeżeli budowa urządzeń publicznych przewidziana jest w planie miejscowym, to przedsiębiorstwo zamierzające ją zrealizować w razie braku porozumienia z właścicielem gruntu może wystąpić do starosty z wnioskiem o tak zwane częściowe wywłaszczenie, czyli wydanie decyzji administracyjnej ograniczającej prawa właściciela.
Przed ostatnią zmianą przepisów Prawa budowlanego, tj. przed 11 lipca 2003 r., do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę trzeba było dołączyć dokument (pisemną zgodę, umowę, odpis z księgi wieczystej) uprawniający do przeprowadzenia robót budowlanych na nieruchomości. Te same zasady obowiązywały pod rządami Prawa budowlanego z 1974 r. Teoretycznie w czasie obowiązywania tych przepisów uzyskanie pozwolenia na budowę urządzeń energetycznych bez zgody właściciela nieruchomości nie było możliwe.
Natomiast we wcześniejszym okresie przepisy nie chroniły tak jednoznacznie prawa własności. W latach 50. i 60. w majestacie prawa przeprowadzono tak zwaną powszechną elektryfikację kraju, często bez zgody właścicieli i bez jakiejkolwiek formy odszkodowania. Zgodnie z ustawą z 1950 r. o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli właściciele nieruchomości położonych na obszarach objętych zarządzeniem o powszechnej elektryfikacji mieli obowiązek umożliwić wstęp na działkę i wykonanie urządzeń energetycznych. Oczywiście odbywało się to bez jakiegokolwiek odszkodowania.
Z orzeczeń Sądu Najwyższego
Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie, może realizować przysługujące mu na podstawie art. 231 § 2 kc roszczenie przeciwko każdemu podmiotowi, który nie był uprawniony do dokonywania tego rodzaju nakładów na tym grunice (uchwała Sądu Najwyższego z 13.01.1995 r. III CZP 169/94 OSNC 1995/4/64).
Jeśli słup postawiono za czasów poprzedniego właściciela
Może się zdarzyć, że otrzymamy w spadku lub kupimy nieruchomość, na której są zlokalizowane urządzenia energetyczne, które stoją na przeszkodzie naszym planom inwestycyjnym. Fakt, że urządzenia te wybudowano, gdy właścicielem nieruchomości był ktoś inny, nie oznacza, że my jako jego następcy prawni nie możemy doprowadzić do ich usunięcia. Wszelkie roszczenia dotyczące ochrony własności mają charakter rzeczowy, a więc przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Jeśli zatem nasz poprzednik prawny nie wyrażał zgody na wybudowanie urządzeń i uda się udowodnić, że powstały one z naruszeniem prawa, to istnieje szansa na doprowadzenie do ich usunięcia lub uzyskania odszkodowania.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz