Jesteśmy w przemysłowo-węglowym Zagłębiu Saary, skąd blisko do granicy z Francją i Luksemburgiem. Tutaj, w terenie pagórkowatym, ale nie górzystym, najwięcej ludzi w Niemczech, bo aż 61%, ma własne mieszkania lub domy (średnia w Niemczech wynosi 41%).
Kraj związkowy Saara to spojrzenie na niemiecką prowincję. I zawsze to samo zdziwienie: przestrzeń jest uporządkowana. Domy stoją w wyraźnie określonych granicach; miejscowości kończą się i zaczynają intensywną zabudową.
Gerhard Schmidt, kierownik wydziału budownictwa i środowiska w Ottweiler, typowym miasteczku saarlandzkim, tłumaczy: – Bardzo ważne jest dla nas pojęcie przestrzeni zewnętrznej. Plan określa strefę, poza którą nie wolno budować! Te reguły obowiązują od średniowiecza, jesteśmy do nich bardzo przywiązani.
Przygotowanie działek budowlanych to obowiązek gmin. Świętością jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plany są aktualizowane co 20-25 lat. Ten w Ottweiler powstał jeszcze wcześniej – w 1977 roku. Właśnie przygotowano nowy teren pod budownictwo mieszkaniowe – na pobliskim wzgórzu Betzelhuegel – teraz buduje się tam kilkadziesiąt domów, a docelowo ma być ich 150.
Polski zwyczaj szukania działek gdzie popadnie, poza terenem zabudowanym, tutaj nie ma racji bytu. Gmina ma obowiązki – i je spełnia: wytyczenie i zbudowanie dróg, doprowadzenie mediów, oświetlenia, komunikacji zbiorowej. Przepisy ogólnoniemieckie określają sposób zbudowania drogi, normy oświetlenia. Władze miasta czy gminy zwykle w drodze przetargu wybierają firmę, która uzbroi teren; w Betzelhuegel do spółki z samorządem przystąpił duży bank. Spółka wykupiła parcele od rolników. W zamian za prace, które wykonała, mogła podzielić teren na działki, a później je sprzedać. Często jest tak, że teren uzbraja deweloper, a w zamian ma prawo oferować działki tylko ze swoimi domami. Bywa i tak, że gmina wydzierżawia parcele wedle klucza socjalnego, na przykład może w ten sposób zachęcić do osiedlenia się nauczyciela poszukiwanej specjalności.
Szczegółowy plan zagospodarowania zawiera takie dane o domach, jak:
- rodzaj zabudowy (zwykle mieszkaniowa),
- linia zabudowy, wzdłuż której musi stać fasada domu,
- granica zabudowy działki,
- powierzchnia zabudowania działki,
- liczba pełnowymiarowych pięter,
- dwie wysokości domu: do rynny i do kalenicy,
- kolor i kąt nachylenia dachu,
- liczba mieszkań w domu.
Lista norm architektonicznych i budowlanych jest bardzo długa. Na dziewiczym osiedlu na Betzelhuegel, gdzie jeszcze niedawno były łąki i pasły się owce, obowiązuje taka sama ilość przepisów i warunków jak w mieście.
Działalność spółki kończy się przekazaniem miastu infrastruktury osiedla. Zadanie zostało wykonane: miasto bez kosztów własnych, a często jako udziałowiec, z zyskiem uzbroiło kolejny teren.
Na Betzelhuegel podzielono działki na parcele o wielkości od 400 do 600 m². Na większe ludzi nie stać. W dużych miastach działka powyżej 400 m² to luksus! W kraju Saary jest tanio – za 1 m² trzeba zapłacić 80-100 euro, pod Frankfurtem nad Menem ceny przekraczają 600 euro! Domy stają się przez to bardzo drogie.
Bardzo szczegółowe zapisy planu i cena wymuszają budownictwo „bez architektów” – domy proste, o powierzchni użytkowej od 100 do 150 m², bez piwnicy, z kontenerowym garażem. Taki dom z działką na wzgórzu Betzelhuegel kosztuje minimum 200 tys. euro. Dla przeciętnych Niemców, którzy zarabiają na rękę od 1 tys. do 3 tys. euro, to drogo.
  | |  |
| Osiedle pod Ottweiler – jak w całych Niemczech wyraźnie określone ramy, gdzie wolno, a gdzie nie wolno budować. Autor: Andrzej T. Papliński | | Jest droga, oświetlenie, media, autobus miejski – można budować. Autor: Andrzej T. Papliński |
 | |  |
| Jak najprostsze domy – by zbudować zgodnie z prawem i jak najtaniej. Autor: Andrzej T. Papliński | | Inwestor złamał prawo – za płaski dach można dostać karę w wysokości kilku tysięcy euro. Autor: Andrzej T. Papliński |
Paprotni: zamiast czynszu rata kredytu
Rajmundowi i Katarzynie Paprotnym udało się zbudować dom za 170 tys. euro. Młodzi Ślązacy mieszkają w Niemczech od dziesięciu lat.
29-letni Rajmund pracuje w hucie. Zarabia netto 2,5 tys euro, dostaje też 300 euro dodatku na dwoje dzieci.
– Dlaczego postanowiliśmy się budować? Za wynajem trzypokojowego mieszkania płaciliśmy 270 euro miesięcznie (średnia cena wynajmu – 5 euro/m²), do tego opłaty za prąd, gaz. Pieniądze szły w powietrze – tłumaczą. – A teraz, choć całe życie będziemy spłacać kredyt, dom jest nasz.
Tak myśli też większość Niemców. Nic nie jest tak upragnione jak dom, nic tak nie wzmacnia poczucia życiowego sukcesu i zadowolenia. Każdy chce mieć w Niemczech własnego grilla w ogródku, ale że czasy są trudne, budowanie domu wiąże się z coraz większym ryzykiem.
Paprotni wzięli w sumie 200 tys. euro kredytu (oprocentowanego 5,25%). Muszą bardzo wierzyć w to, że Rajmund zawsze będzie miał pracę w hucie produkującej wysokogatunkową stal. I tak na pewno będzie. Ale wielu młodych Niemców nie ma tego szczęścia. Bardzo łatwo dostać kredyt, ale też częste są upadłości osobiste i licytacje domów. Wystarczy utrata pracy lub rozwód i zaczynają się poważne problemy. – Domy są nasze – myślą Niemcy – a tak naprawdę banków, które tu wszystko mogą...
Paprotni chcieli mieszkać w prostym (a więc tanim) domu. Ich dom z poddaszem użytkowym ma 140 m² powierzchni, ściany jednowarstwowe z betonu komórkowego – to najbardziej popularny materiał w umiarkowanym klimacie Saary.
Zbudowali go w jeden sezon w 2003 roku. Przeciętny Niemiec nie czuje się na siłach samodzielnie zorganizować budowy. – Coraz bliżej nam do społeczeństwa usługowego – ubolewa Gerhard Schmidt. – Sposobem gospodarczym buduje się co najwyżej na wsi, tak powstaje nie więcej niż 15% domów. Większość Niemców kupuje działkę i zleca budowę domu pod klucz. Nawet uzyskanie pozwolenia, które inwestor mógłby zdobyć sam, zleca się architektowi.
Paprotni inaczej – wzięli się do pracy sami, do wielu robót zatrudnili ekipy z Polski (– Najdroższa w Niemczech jest robocizna! – narzekają wszyscy), w Polsce kupili też drzwi i terakotę. To dlatego koszt budowy ich domu jest niski, choć w złotych ta nieruchomość kosztuje – policzmy – prawie 800 tys.!
Ponieważ w Niemczech płaci się podatek za odprowadzanie do kanalizacji burzowej wody deszczowej z dachu oraz z powierzchni nieprzepuszczalnych – chodników, podjazdów (w Ottweiler 65 centów za 1 m² powierzchni dachu) – opłaca się budować przydomowe zbiorniki na deszczówkę. Takie inwestycje – jak wszystko, co ekologiczne – popiera ten land.
Nie każdy kraj związkowy prowadzi taką politykę. Na przykład w Westfalii płaci się podatek za wybudowanie zbiornika.
Paprotni zbudowali zbiornik o pojemności 5,5 tys. l – 800 euro dopłaciła gmina, 1,7 tys. euro wyłożyli sami. Teraz mają powód do zadowolenia. – Oszczędzamy 130 euro rocznie. Tyle zapłacilibyśmy „za deszczyk”. Z tego też powodu zdecydowali się, jak większość sąsiadów, na kolektor słoneczny – za każdy jego 1 m² dostali 120 euro bezzwrotnej dopłaty.
 | |  |
| Dom Paprotnych został zbudowany z betonu komórkowego. Autor: Andrzej T. Papliński | | Jak wielu młodych dokonali wyboru: dom na kredyt. – Będziemy płacić, ale na własnym... Autor: Andrzej T. Papliński |
Wydatki rodziny Paprotnych [euro]
170 tys. – całkowity dotychczasowy koszt inwestycji;
52 tys. – koszt działki (565 m² po 90/m² + 2,5% opłata notarialna);
5 tys. – projekt (4 tys.) wraz z konstrukcją + uzyskanie pozwolenia na budowę;
1200 – opłata dla geodety (400 za wytyczenie budynku, 800 za aktualizację mapy po zakończeniu budowy);
1000 – miesięczny koszt utrzymania domu i rodziny;
1000 – miesięczna rata kredytu;
260/rok – podatek od nieruchomości (250 za 500 m²/rok. W dużych miastach jest on o 10% wyższy);
180/rok – ubezpieczenie domu;
160 – miesięczny koszt gazu (kocioł kondensacyjny) i prądu zimą.
Przez osiem lat Paprotni dostaną prawie 35 tys. euro pomocy od państwa.
Grausamowie: – Marzyliśmy o domu ekologicznym
Frank Grausam jest informatykiem, ma 34 lata. Kiedy opowiada o swoim domu, widać, jak bardzo przywiązany jest do idei życia w zgodzie z naturą.
Zbudował dom w szkielecie drewnianym. Poza marzeniem impulsem był jak zwykle wysoki czynsz za wynajem – 400 euro za mieszkanie o powierzchni 80 m², do tego opłaty za wszystkie media. – Rozsądniej spłacać kredyt – mówi Frank.
Grausamowie kupili 450-metrową działkę na wsi (po 72 euro/m²). Projekt domu jest ich pomysłem dopracowanym za 2 tys. euro przez architekta. Młodzi inwestorzy nie czuli się na siłach, by budować samodzielnie.
– Przeglądaliśmy oferty firm. Wybraliśmy firmę rodzinną, której pracownicy mieszkali w domach wzorcowych. Lepszej rekomendacji nie potrzebowaliśmy.
Zawarli umowę. Frank miał przygotować fundament oraz doprowadzić do domu wszystkie przyłącza. Wykonawca – przewieźć dom ze swojego odległego o 450 km zakładu i złożyć go. Gwarancja: pięć lat na robociznę, 30 lat na wady ukryte. Płatności zawsze po ukończeniu kolejnego etapu:
- po stanie surowym – 50% całej kwoty (zwykle płatności są rozłożone na mniejsze raty),
- po ułożeniu dachu 20%,
- po zamontowaniu okien i drzwi 10%,
- po wykonaniu prac wewnątrz 10%,
- po zakończeniu budowy i poprawkach 10%.
Inwestorzy zatrudnili inspektora nadzoru. W umówionym terminie w 2003 roku firma pojawiła się na placu budowy – po czterech miesiącach prace zostały ukończone.
Dom o powierzchni 120 m² w stanie surowym zamkniętym z podłogami kosztował 120 tys. euro. Instalacje i prace wykończeniowe to wydatek 40 tys. euro (w tym 8 tys. euro instalacja wodno-kanalizacyjna).
Jeśli jeszcze dodać koszty związane z kupnem i zagospodarowaniem działki, wychodzi, że cała inwestycja pochłonęła 200 tys. euro.
Frank jest zadowolony: – Za przyzwoite pieniądze mam dom, o jakim marzyłem.
Teraz jeszcze pozostał do spłacenia kredyt: 150 tys. euro pomniejszone o 22 tys. euro pomocy państwa. Inwestycja była wielkim wysiłkiem finansowym. Grausamowie nieprędko wybiorą się na urlop. Liczą na oszczędności związane z użytkowaniem domu. Dom będzie ogrzewany kotłem na pelety, oczywiście kupionym z pomocą państwa.
 | |  |
| Architektura wymyślona przez inwestora – byle spełniała normy architektoniczne. Autor: Andrzej T. Papliński | | Dom na wsi – zrealizowane marzenie Grausamów. Autor: Andrzej T. Papliński |
Balingenowie – dom w wielkim mieście
Frankfurt nad Menem w kraju związkowym Hesja – finansowa stolica Europy (650 tys. mieszkańców, siedziba Banku Federalnego i Europejskiego Banku Centralnego) wita nas 20-kilometrowym korkiem. Autostrada zwężona o jeden pas w godzinie szczytu. Godzina jazdy dłużej to haracz, jaki trzeba zapłacić wielkiemu miastu za przyjemność mieszkania we własnym domu. Pracę rozpoczyna się tu przeważnie o godz. 9, trwa ona z przerwą na lunch do 18. Jeśli droga do domu zajmuje półtorej godziny od centrum, to trzeba doliczyć jeszcze godzinę na korek, a to oznacza powrót o 20.30, a rano wyjazd do pracy o 6.30.
Im bliżej miasta, tym oczywiście drożej. Ceny nieruchomości poszły w ostatnich latach w górę, zatem ucieczka z miasta to przymus, bo dopiero 70-100 km od Frankfurtu przeciętny inwestor kupi tanio działkę. Byle w pobliżu była autostrada...
Młoda rodzina Balingenów buduje 128-metrowy segment bliźniaka 20 km od miasta. Za 300-metrową działkę kupioną od gminy zapłacili 82 tys. euro. Dom z ceramiki poryzowanej (najpopularniejszy oprócz betonu komórkowego materiał) budowany etapowo przez małe firmy będzie kosztował ponad 180 tys. euro. Tyle kosztuje standard podstawowy.
A może kupić dom? Osiedle Park Miejski 2000 stoi blisko campusu uniwersyteckiego, na obrzeżach miasta. Miła obsługa, pan mówiący w trzech języka i... koniec przyjemności. Osiedle oferuje domy w stylu francuskim, włoskim, hiszpańskim. Domy szeregowe, pod klucz, z bloczków wapienno-piaskowych. Segment 98 m² + 200-metrowa działka kosztują 255 tys. euro + 8,8% prowizji i podatków. Za dom o powierzchni 128 m² trzeba zapłacić 324 tys. euro. Ceny są z górnej półki, domy czekają na chętnych, co wcale nie znaczy, że osiedle świeci pustkami – te domy wykupują „białe kołnierzyki” z międzynarodowych banków.
Koszty użytkowania? Obowiązkowe ubezpieczenie – 30 euro na miesiąc. Podatek od nieruchomości – 50 euro na miesiąc + zwykłe opłaty związane z użytkowaniem domu.
Firma budowlana pomaga też uzyskać kredyt – oprocentowanie 4,9%.
 |
| Segmenty we Frankfurcie – minimum standardu za duże pieniądze. Autor: Andrzej T. Papliński |
Niemcy na zakręcie
Park miejski, jak widać, nie jest dla wszystkich. Przy okazji można jednak zapytać: dlaczego tak drogo?! Tu konieczna jest dygresja o tym 82-milionowym kraju na wielkim historycznym zakręcie. Przez lata podstawą roli państwa było zapewnienie opieki socjalnej.
Dzisiaj ten ciężar tłamsi niemiecką gospodarkę – przyrost dochodu narodowego zmalał z 8% w latach 50. do 0,4% w 2002 roku.
Niemcy to wciąż bogaty kraj, ale nie oszczędza się już tylko na samochodach, które wciąż są oznaką pozycji i zamożności właściciela. Poza tym odczuwa się stan niepewności. 80% badanych Niemców ocenia rzeczywistość pesymistycznie – w większości sztandarowych kierunków gospodarki kryzys. Markę zastąpiło euro i ceny poszły w górę. Socjaldemokraci pod wodzą kanclerza Schrödera wprowadzają umiarkowane reformy, ale to wywołuje burze protestów.
Do tego smutne fakty. Niemcy pracują najmniej z narodów Europy, za to za największe pieniądze. 60 tys. umów pracowniczych strzeże praw robotników. Państwo rozłożyło parasol ochronny nad wszystkim.
Rynek budowlany także jest chroniony. Polskie firmy zostały zobligowane do podniesienia stawek o 23%, a pełny dostęp do rynku niemieckiego będą miały dopiero po siedmiu latach od wejścia Polski do Unii. Mimo takich regulacji niemieckiego robotnika, któremu trzeba zapłacić minimum 15 euro netto (23 euro brutto), na więkoszości budów już zastąpili tańsi i bardziej operatywni cudzoziemcy.
W budownictwie jednorodzinnym dyktat państwa jest wyjątkowo widoczny. Państwo reguluje wszystko – architekturę, normy cieplne, powierzchnię domowego parkingu, częstotliwość kontroli instalacji domowych. Księga urzędowych wytycznych, jak budować zgodnie z nową normą cieplną, na pewno służy domowi, ale przede wszystkim podwyższa koszt budowy.
Kilka przykładów z Hesji: na działce musi być miejsce na zaparkowanie dwóch samochodów, a że działki są małe, nawet 200-metrowe, parkingi nie mieszczą się – wtedy trzeba zapłacić gminie kilka tysięcy euro za udostępnienie miejsca na ulicy.
Inwestorzy mają dwa lata na budowanie. Po tym czasie miasto układa chodniczki przy osiedlowych drogach. Dalsze prowadzenie budowy będzie się wiązało z niszczeniem dróg przez ciężkie samochody i... wysokimi karami. Często się zdarza, że ten, kto buduje w terenie zabudowanym, przezornie fotografuje chodnik, by mieć dowód, gdy przyjdzie urzędnik z zarzutem zniszczenia drogi.
Wielu Niemców oburza rygor architektoniczny: wykładam takie pieniądze i nie mogę zbudować, czego chcę?! Najchętniej budowaliby domy z wieżyczką (cieszące się tu wielką popularnością!). Niektórzy świadomie decydują się zapłacić kilka tysięcy euro kary, ale mieć nie czerwony, lecz na przykład czarny dach.
 | |  | |  |
| Czy buduje się ładnie? Niekoniecznie. Na szczęście zwarta zabudowa kryje takie wpadki. Autor: Andrzej T. Papliński | | Najczęściej domy stawiają firmy. Na zdjęciu dom z modułów, którego montaż zajmie dzień. Autor: Andrzej T. Papliński | | Trzy tendencje w niemieckim budownictwie: podobają się... domy z wieżyczką. Cena i prawo wymusza domy proste, a kto ma pieniądze, buduje nowocześnie. Autor: Andrzej T. Papliński |
Pomysły w cenie
Rola architekta to nie tylko projektowanie, bo zwykle inwestor ma swoją wizję, a i tak chce architektonicznie prosty dom. Architekt jest po to, by udowadniać, że stosowano się do wszystkich przepisów, on broni pomysłów klientów przed urzędnikami, którzy z kolei pilnują ładu urbanistycznego.
Nic dziwnego, że najczęściej dom buduje firma – w ten sposób inwestorzy pozbywają się też obowiązku przebycia żmudnej ścieżki prawnej.
Dom z architektonicznym rozmachem? Na to stać tylko bardzo zamożnych. Za to popularnością cieszą się „pomysły”: dom z mieszkaniem na wynajem, dom z kształtek styropianowych, drewniane domy w paczce, domy wszelkich technologii składane z prefabrykatów, a wszystko po to, by obniżyć koszty.
Warto też wspomnieć o jeszcze jednym zjawisku charakterystycznym dla budownictwa – 65% robót wykonuje się na czarno.
Jeszcze jeden sposób na zbudowanie własnego domu. Swoją tańszą ofertą kuszą wielkie hipermarkety budowlane, takie jak znany i u nas Obi czy Praktiker. Są też sieci specjalistyczne, na przykład Mobau albo Hagebau – można w nich nie tylko zamówić materiały na cały dom. Jeśli klient zdecyduje się na zakup całościowy, dostanie do pomocy inżyniera, który przygotuje zestawienie materiałów, dostarczy na budowę kontener z podstawowymi narzędziami, załatwi prąd budowlany. Instalator z baufachmarketu nie tylko ułoży instalację, ale też potwierdzi jej odbiór.
Przy okazji warto wspomnieć o tym, że sprzedawcy materiałów budowlanych i firmy usługowe są na tym rynku bardzo aktywni. Drobni handlowcy bombardują inwestorów ofertami. Zwykle tym większy upust, im szybsza decyzja inwestora. W ten sposób okna mogą być tańsze o 25%, zakup całościowy materiałów – 20% upustu, płatność dokonana w ciągu trzech dni – 3%. Sprzedawcy zbierają informacje od architektów – co się buduje w landzie, co będzie budowane; te dane ukazują się w piśmie branżowym, podawane są adresy inwestycji. Dla budujących to zysk – mogą wybrać najciekawszą ofertę.
A co wybierają? Znów zaskoczenie. Coraz częściej nad niemiecką solidność produktu przedkładają włoską elegancję – mniej trwałe, za to trendy.
 | |  | |  |
| Niemcy stawiają na ekologiczne źródła energii. Plany: 10% energii z instalacji wiatrowych, stąd częsty jest taki widok. Autor: Andrzej T. Papliński | | Budownictwo ekologiczne jest modne także ze względu na niższe koszty budowy. Autor: Andrzej T. Papliński | | Kolektory słoneczne dzięki pomocy państwa są na prawie każdym domu. Autor: Andrzej T. Papliński |
Witamy w byłej NRD
Krótka wizyta w Niemczech Wschod- nich. Po runięciu muru berlińskiego w byłą NRD pompuje się miliardy euro – potrzeba jeszcze 150 mld euro, by zasypać różnicę, którą i tak widać. Choć utworzono wiele miejsc pracy, migracja do Niemiec Zachodnich stała się faktem, wiele miejscowości opustoszało. Kwitną Berlin i Drezno, ale większość miast dopiero czeka na złapanie oddechu po wielkim zjednoczeniu.
Tę niemieckość „B” widać po cenach domów: 180 tys.euro za dom o powierzchni 130 m² z działką 600-metrową pod Dreznem. 150 tys. euro za dom o powierzchni 107 m² na podobnej działce pod Görlitz. Im bliżej Polski, tym taniej...
 |
| Wschodnie Niemcy – o wiele tańsze domy, ładna architektura – tylko perspektywy wciąż nieciekawe. Autor: Andrzej T. Papliński |
Thomas Janssen architekt ze Schwedt (kraj związkowy Saara)
- W Niemczech nie ma rozwiniętego rynku projektów gotowych. Powtarzalne projekty oferują firmy budujące pod klucz.
Inwestor prywatny, jeśli wybrałby projekt z katalogu, zapłaciłby za adaptację nie mniej niż za projekt indywidualny, więc od razu idzie do architekta.
- W Niemczech i inwestorzy, i architekci nie mają pola do popisu. Są określone przez urząd ramy, w których trzeba się zmieścić.
- Do uzyskania pozwolenia na budowę nie jest potrzebny projekt wykonawczy, ale taka oszczędność inwestorowi się nie opłaca, bo istnieje ryzyko, że dom będzie zbudowany źle.
- Uzyskanie pozwolenia na budowę to 2,5% kosztu budowy domu. Jeśli kogoś stać, może też zlecić architektowi przygotowanie i prowadzenie budowy. Możemy żądać maksymalnie 10% kosztu budowy.
- Bardzo duża jest odpowiedzialność architekta. Jeśli coś złego się dzieje w trakcie budowy albo z gotowym domem, a firma wykonawcza nie jest uchwytna, skarży się architekta. Dlatego musimy opłacać wysokie ubezpieczenie. Żartuję, że zawsze jedną nogą jesteśmy w więzieniu...
- Czy podoba mi się architektura współczesnych domów? Nie, ale podoba się tym, którzy w nich mieszkają.
Pomoc państwa dla budujących Ważną pozycją w budżecie budowy jest pomoc państwa, jaką otrzymuje każdy inwestor czy nabywca mieszkania.
Ustawowa pomoc państwa wynosi 1% ceny nieruchomości, ale nie więcej niż 1250 euro na osobę – jest wypłacana przez osiem lat (w sumie 10 tys. euro). Każdego roku małżonkowie dostają więc na rękę 2500 euro (a na każde dziecko w rodzinie dodatkowa pomoc – 750 euro).
Pomoc krajów związkowych to zwykle pożyczka – bezprocentowa przez pierwsze lata, a później nisko oprocentowana. Na przykład w Hesji można dostać ponad 30 tys. euro. Budowany dom nie może mieć więcej niż 130 m² powierzchni (dla rodziny czteroosobowej) i kosztować więcej niż 190 tys. euro. Dochody netto w rodzinie nie mogą być wyższe niż 2300 euro na miesiąc (28 tys. na rok). Przez siedem lat pożyczka nie jest oprocentowana, później 4% w skali roku, a po 15 latach tak jak zwykłe kredyty.
Ważną funkcję pełnią kasy budowlane – Bausparkassen. Najczęstszy wariant oszczędzania jest taki: po kilkuletnim okresie oszczędzania na książeczce mieszkaniowej inwestor dostaje kredyt w podwójnej wysokości uskładanej kwoty oraz premię mieszkaniową (do 500 euro). Kredyt spłaca się przez siedem lat, jest on zawsze uzupełnieniem kredytu hipotecznego. Z tej formy finansowania korzysta 66% inwestorów prywatnych.
Ważną rolę odgrywają też państwowe banki finansujące inwestycje ekologiczne. Na przykład KfW Bankengruppe finansuje budownictwo energooszczędne, szczególnie remonty i modernizacje domów. Można uzyskać kredyt oprocentowany 2% poniżej kursu rynkowego.
Jörg Müller, kierownik Centrum Nieruchomości w Sparkasse w Neunkirchen
Nasz bank udziela 40% wszystkich kredytów budowlanych w Niemczech. Państwo wycofuje się z pomocą, ale ludzie budują, bo mamy teraz historycznie tani kredyt – około 5%. Absolutne minimum zarobków dla trzyosobowej rodziny, która stara się o kredyt, to 1,9 tys. euro netto. Bank przyjmuje, że koszt utrzymania jednej osoby to 250 euro na miesiąc. Wymagamy też, by kredytobiorca miał minimum 25% własnego kapitału. Kredytem hipotecznym można sfinansować do 60% kosztów budowy.
Z polskiego punktu widzenia (Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas Konsulting)
Na początek trochę statystyki ukazującej znaczenie jednorodzinnego budownictwa mieszkaniowego w Niemczech. W 2002 roku dwie trzecie nowych statystycznych jednostek mieszkalnych (mieszkań lub domów) powstało w domach z jednym lub dwoma mieszkaniami, które można określić jako jednorodzinne. (Dość częstym zjawiskiem w Niemczech jest dom z Nebenwohnung, czyli dodatkowym mieszkaniem do wynajęcia. Ułatwia to potem właścicielom spłatę kredytu z czynszu z najmu tego mieszkania.)
Spośród domów jednorodzinnych (i dwurodzinnych) 78% budują indywidualni inwestorzy. Tak powstaje około 120 tys. domów i około 136 tys. mieszkań rocznie. Przeciętna powierzchnia takiego domu wynosi około 130 m². Daje to wskaźnik około 1,66 domu/mieszkania budowanego przez indywidualnych inwestorów na 1000 mieszkańców. Dodatkowo około 30-33 tys. domów budują deweloperzy.
Dla porównania, w ostatnich latach w Polsce indywidualni inwestorzy oficjalnie oddawali około 1 domu na 1000 mieszkańców. Uwzględniając cud statystyczny roku 2002, kiedy to zarejestrowano jako oddane ponad 100 tys. domów, można szacować, że Polacy oddawali w minionych sześciu-siedmiu latach około 1,4 domu na 1000 mieszkańców. Oficjalnie, bo nieoficjalnie pewnie jeszcze więcej, czyli prawie tyle samo co o wiele bardziej zamożni i wspomagani przez państwo Niemcy.
W tej dziedzinie gospodarki dorównujemy Bundesrepublice...
Wsparcie państwa i samorządów lokalnych dla budujących domy jest wielorakie. Bardzo ważne jest planowe, systematyczne uzbrajanie terenów. Dzięki temu miasta rozwijają się w sposób planowy, a doprowadzenie mediów jest dużo tańsze niż do domów stojących w polu, oddalonych od siebie po pół kilometra. W Polsce, niestety, wciąż traktuje się uzbrajanie terenów jako dopust, a nie jako możliwość zarobienia pieniędzy przez gminę.
Zazdroszczę Niemcom także systemu pomocy dla rodzin z dziećmi. Działki uzbrajane przez gminę są sprzedawane za umiarkowane ceny rodzinom (lub samotnym rodzicom) z dziećmi. Problemy budżetowe państwa powodują, że pomoc ta zaczyna się kurczyć.
Warto też zwrócić uwagę na warunki kredytowania. Narzekamy czasem na nasze banki i drogi kredyt. Kiedy czytam o zasadach udzielania kredytów w Niemczech, okazuje się, że różnice są już naprawdę nieduże, a niektóre nawet na korzyść Polski.
Duża różnica jest w sposobie prowadzenia inwestycji. W Niemczech mało kto sam rzeczywiście pełni funkcję inwestora, tak jak to wciąż robi większość Polaków.
W przeciwieństwie do Polski, gdzie domy jednorodzinne budowane przez deweloperów stanowią margines statystyczny, w Niemczech takich domów buduje się dużo. Ale i to się zmienia. Jeszcze pięć-sześć lat temu deweloperzy budowali domy jednorodzinne w osiedlach po 200-300 domów i więcej. W takim osiedlu najczęściej było kilka takich samych, powtarzalnych typów domów. Popyt i podaż były duże – to dzieci z powojennego wyżu demograficznego osiągnęły wiek 35-40 lat i teraz kupowały domy jednorodzinne. Dziś najwięcej domów powstaje według schematu: sam kupuję działkę, wybieram z katalogu typ i w kilka tygodni firma montuje mi go na działce. Jeden z największych sprzedawców domów z paczki sprzedaje ich około 2000 rocznie. Zaś wielkość osiedli budowanych pod klucz przez firmy znacznie zmalała.
Ponieważ ceny gruntów w pobliżu miast są bardzo wysokie, bezdzietne pary coraz częściej budują domy na wsi. Tak przekształca się wymierające wsie w niby-wsie zamieszkane przez mieszczuchów pędzących co rano do pracy w swoich bmw po autostradach.
 |
| * domy jedno- i dwurodzinne. Autor: STATISTISCHES BUNDESAMT DEUTSCHLAND |
Niemcy – 357 tys. km² powierzchni, 82 400 tys. mieszkańców. Na 1000 mieszkańców 2,18 to imigranci. Państwo podzielone jest na 16 krajów związkowych. Stolicą jest Berlin – od 3 października 1990 roku stolica zjednoczonych Niemiec. 83% ludności w wieku produkcyjnym ma wykształcenie co najmniej średnie. Bezrobocie – 10,2% (4,3 mln osób). Średnia długość życia kobiet to 81,5 roku, mężczyzn – 75,5. VAT na materiały i usługi budowlane w Niemczech to 16%.
Pomogli nam: Sławomir Zellmer Hałaczkiewicz – prowadzi biuro inżynierskie w Ottweiler o specjalizacji budownictwo ekologiczne oraz bhp, członek Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
Barłomiej Szałapski – architekt z Polski mieszkający i pracujący we Frankfurcie nad Menem. Projektuje domy jedno- i wielorodzinne, biurowce.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz