Wszystko zaczęło się w jak najlepszym porządku. Pracownię architektoniczną odwiedzili klienci Ewa i Marek Zamorscy. Zamówili projekt domu o powierzchni 300 m². Spisano umowę. Później odbyło się wiele spotkań, powstała koncepcja, ostateczny projekt architektoniczny i i techniczny. Klienci odebrali dzieło i przystąpili do budowy.
Wznoszenie domu trwało rok i dwa miesiące. Początek w październiku 2002 roku, zamieszkanie z końcem grudnia 2003 roku. I żadnych problemów z wykonawcami. Dlaczego? Państwo Zamorscy budowali na odległość. Pracują w Warszawie, do miasta, w którym budują dom, jeżdżą na weekendy. Tylko wtedy mieliby czas na weryfikację postępu robót. Z powodu tych niedogodności zatrudnili poleconą – nietanią – firmę oraz inspektora nadzoru.
– Budowy doglądał także ojciec – mówi pani Ewa. Ani senior, ani małżonkowie nie mieli zastrzeżeń.
Pod koniec stanu surowego pojawił się problem. Inwestorzy wrócili z wakacji i oto, co zastali. – Dach nad garażem wykonano zgodnie z projektem – twierdzi wykonawca. A jednak wysokość ściany w łazience przy drzwiach wynosiła nie 2,35, ale 1,80 m! Nie było miejsca na wannę, brodzik – tak jak w projekcie. Linia przerywana na rzucie projektu oznaczająca wysokość 1,9 m okazała się nieadekwatna do rzeczywistości. O 12,5 m² powierzchni też można było tylko pomarzyć. Powstało dziwne niskie pomieszczenie z bardzo pochyłym dachem, niczym rozpłaszczony namiot. Użytkować? Tak, ale dochodząc do wanny na kolanach.
Zdenerwowani inwestorzy wezwali na budowę architektów. Spotkanie odbyło się w obecności kierownika budowy. Projektanci pobieżnie sprawdzili projekt oraz dom w stanie surowym i zaproponowali... obniżenie podłogi w łazience o 30-40 cm oraz gratis projekt wnętrza. Na parterze jest w tym miejscu garderoba, można by więc jej kosztem naprawić błąd.
– Zdenerwowałam się – opowiada pani Ewa. – Uznałam, że jest to propozycja niepoważna. Nie po to zamawiałam projekt indywidualny, żeby iść na takie kompromisy!
Dodajmy, że w trakcie spotkania na budowie architekci przyznali się do błędu. Później okazało się, że zakres pomyłki był całkiem inny, niż zrozumieli to inwestorzy.
  | |  |
| Dom o wielopołaciowym dachu. Trudne zadanie dla wykonawców, dla cieśli i dekarzy – Mount Everest ich możliwości. Autor: Andrzej T. Papliński | | Feralny pokój kąpielowy znajduje się nad garażem. Na zdjęciu stan po przebudowie polegającej na podniesieniu wysokości kalenicy. Autor: Andrzej T. Papliński |
Rachunek za błąd zostaje wystawiony
Tak oto dom, którego projekt kosztował 20 tys. zł, a budowa i wyposażenie miały kosztować kilkaset tysięcy, okazał się – przynajmniej z punktu widzenia inwestorów – błędny. Oburzenie pani Ewy było zrozumiałe – małżonkowie stawiali projektowi duże wymagania, dlaczego teraz mieliby godzić się mieszkać w domu nie takim, jaki sobie wymarzyli? Dolegliwość psychiczna była znaczna. Druga przyczyna to konkret: część domu nie nadawała się do użytku w pełnym oczekiwanym zakresie.
Obecny przy rozmowach dekarz zapropnował rozwiązanie, które mogli zaakceptować inwestorzy i jednocześnie zaakceptowali architekci. Architekci odjechali, a po kilku dniach przesłali wykonawcy rysunek, na podstawie którego feralna część dachu została rozebrana, kalenica podniesiona, ułożono nowe krokwie i dachówkę. Prace te wykonno, po czym inwestorzy wysłali list do architektów, w którym proszą o zapłacenie 12 900 zł – kwoty, jaką wydali na naprawienie błędu.
Otrzymali odpowiedź, że sprawą zajmie się prawnik architektów. Na tym kontakt stron się urwał.
Na budowie – jak wynikało z treści listu prawnika – zaradzono problemowi. Za radą wykonawcy feralna część dachu została rozebrana, wysokość kalenicy podniesiona, ułożono nowe krokwie i dachówkę. Rachunek za te prace to kwota podana w liście. Inwestorzy nie zapłacili wykonawcom, licząc na to, że architekci ugną się przed groźbą procesu i pokryją koszty naprawy.
Dlaczego architekci nie podjęli tematu? Ich odpowiedź zmienia bieg sprawy: – To nie nasz błąd! Rysunek przekroju dachu jest do wglądu, sprawdziliśmy – wysokość 235 cm jest zachowana! W tej ścianie są drzwi o wysokości 205 cm i szerokości 80 cm. Jedynym błędem było pozostawienie na rzucie przerywanej linii pomocniczej z zaznaczoną wysokością 1,90 m. W rzeczywistości wysokość jest o 56 cm mniejsza, a całe pomieszczenie o 5,3 m² mniejsze niż podana na projekcie powierzchnia.
Zdaniem architektów linii pomocniczej w ogóle można nie podawać, a zatem błąd nie jest istotny.
Następnie architekci przystąpili do kontrnatarcia. To klienci powinni czuć się teraz zagrożeni:
Po pierwsze, podpisali koncepcję projektu, czyli zaakceptowali wstępne założenia (z błędem).
Po drugie, dokonali samowolnych zmian w trakcie budowy.
– Jeśli inwestorzy czy wykonawca zauważyli błąd – argumentują architekci – należało zgłosić to wcześniej, a nie wtedy, kiedy zamontowano dach. Może znaleźlibyśmy sposób zaradzenia. Mamy też adresy tańszych ekip. Kiedy pojechaliśmy na reklamację, odkryliśmy, że niektóre słupy i podpory zostały usunięte.
Inwestorzy oburzają się. Kto bierze odpowiedzialność za zmienioną konstrukcję, kto dokonał nowych obliczeń?
Decyzja wykonawcy i dekarza o sposobie naprawienia „błędu” poprzez podniesienie linii dachu oburza architektów: – Podjęli tę decyzję samodzielnie, nie dokonali wpisu do dziennika budowy, a to jest pogwałcenie integralności projektu. Za to grozi wstrzymanie budowy i unieważnienie pozwolenia na budowę.
Dodają: – Żądanie zapłaty prawie 13 tys. zł uważamy za wygórowane. Możemy zapłacić za brakujące 5,3 m² powierzchni, czyli 350 zł.
Architekci powołują się na konsultację z prawnikiem: – Błędna linia pomocnicza nie może być powodem przegrania ewentualnej sprawy w sądzie. Natomiast samodzielna decyzja inwestorów o podniesieniu dachu, usuwaniu podpór konstrukcyjnych i wprowadzaniu zmian architektonicznych to złamanie prawa, które kwalifikuje się do powiadomienia o tym Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Inwestorzy odpierają ten atak i są zdecydowani dojść prawdy: – Zlecimy badanie biegłemu. Nam ekspertyza jest potrzebna w każdym przypadku. Jeśli winę ponosi wykonawca, nie będziemy musieli zapłacić firmie za przebudowę dachu.
 | |  |
| Niskie pomieszczenie nawet po podwyższeniu dachu nie nadaje się do użytkowania. Kto zawinił? – to bardzo trudne pytanie. Autor: Andrzej T. Papliński | | Ślad walki o wysokość. Belka konstrukcyjna wchodzi w ościeżnicę drzwi. Autor: Andrzej T. Papliński |
Kto ma mocniejsze karty?
Jaka jest pozycja klienta w ewentualnym sporze z architektem? W opisywanej sprawie – nie najlepsza. Wynika to z umowy, którą państwo Zamorscy standardowo popisali z pracownią. Napisano w niej:
Zamawiający ma prawo reklamować otrzymane opracowanie w terminie 30 dni od daty jego odbioru-przekazania. Warunkiem jest to – napisano jednak – że uzasadnione żądanie musi zostać doręczone na piśmie, pod rygorem utraty uprawnień reklamacyjnych.
Architekt tłumaczy: – Jeśli ktoś nam nie dowierza, może w podanym czasie zweryfikować projekt. Jeśli zgłosi, że projekt jest oceniany, przedłużamy termin reklamacji.
Państwo Zamorscy pytają: – A jeśli inwestor zauważy błędy dopiero w trakcie budowy, co wydaje się najbardziej prawdopodobne?
Architekt zastanawia się przez chwilę.
– Punkt 10. nie dotyczy słusznych reklamacji. Nigdy nie jest tak, że przestajemy się czuć odpowiedzialni za nasz projekt.
Kiedy państwo Zamorscy analizują swoje kontakty z architektami, jeszcze inne kwestie wydają im się wątpliwe: – Pracownia sprzedaje nasz projekt – który przecież został wykonany na nasze zamówienie – jako projekt powtarzalny.
Architekci nie widzą w tej praktyce nic niestosownego: – Prawo autorskie zostaje przy twórcach. My mamy prawo dysponować projektem, a nawet nasi spadkobiercy. Ale zawsze dbamy o to, by w tej samej miejscowości nie stanęły dwa takie same domy. Jeśli klient chce mieć projekt niepowtarzalny, musi wykupić prawa autorskie.
I jeszcze jeden zarzut klientów pracowni: – Byliśmy zaskoczeni kosztami budowy domu. Dach o powierzchni 270 m² i 13 połaciach kosztował 150 tys. zł. Czy architekt nie powinien uprzedzać o tym, że dom będzie bardzo drogi?
– Nie robimy kosztorysów, jeśli nie ma takiego zamówienia, ale szacujemy koszty – odpowiadają twórcy projektu. – Na pewno wielopołaciowy dach i płynne okapy podnoszą koszt budowy dachu o 15-20%, ale... naszych projektów nie kupują ludzie biedni.
PS Inwestorzy – tak jak zapowiedzili – zamówili ekspertyzę rzeczoznawcy, biegłego sądowego. Ten, analizując przyjęte rozwiązania, stwierdził, że połać dachowa o nachyleniu takim jak w projekcie uniemo- żliwia prawidłowe wykonanie i eksploatację przejść nad garażem. Architekci nie zgadzają się z opinią biegłego.
PS Dane inwestorów zostały zmienione.
Architekt – projekt – klient (Komentarz prawnika: Iwona Sysik)
Odpowiedzialność architekta
Architekt może ponosić odpowiedzialność z różnych powodów, na przykład z tytułu rękojmi za wady dzieła, z tytułu gwarancji, nienależytego wykonania zobowiązania lub z tytułu czynów niedozwolonych.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady dzieła trwa przez rok od chwili przekazania projektu zamawiającemu. Jeśli w tym czasie okaże się, że projekt został wykonany wadliwie – na przykład są w nim jakieś braki albo przedstawione rozwiązania nie dadzą się zastosować w praktyce lub są niezgodne z przepisami (pomieszczenia nie mają odpowiedniej wysokości) – czy też zawiera rozwiązania odbiegające od tego, co strony wstępnie uzgodniły (pomieszczenia są mniejsze, niż uzgadniano), to zamawiający może zażądać poprawienia projektu w wyznaczonym terminie lub obniżenia ceny. Gdyby architekt nie chciał lub nie mógł usunąć wad, a wady te były istotne, można wtedy odstąpić od umowy. Jest jednak pewien warunek – o wadach trzeba zawiadomić w ciągu miesiąca od ich zauważenia. Taki termin przewiduje kodeks cywilny pod rygorem utraty uprawnień z rękojmi.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi dotyczy wad, które nie były widoczne w chwili oddania projektu, lecz zostały wykryte później. Odebranie projektu „bez uwag” nie pozbawia zamawiającego uprawnień z tytułu rękojmi, gdyż nie ma on obowiązku dokładnego sprawdzania projektu. Poza tym jako nieprofesjonalista nie byłby prawdopodobnie w stanie wykryć błędów. Zazwyczaj wychodzą one na jaw dopiero w trakcie wykonywania robót. Należy wtedy jak najszybciej zgłosić reklamację twórcy projektu.
Odpowiedzialność gwarancyjna nie wynika z ustawy, lecz z oświadczenia wykonawcy projektu, że udziela on gwarancji na wykonane opracowanie. Udzielenie gwarancji jest dobrowolne, a prawo nie zawiera żadnych ograniczeń co do jej zakresu i treści. Dlatego wykonawca dzieła (architekt) ma zupełną swobodę w ustaleniu okresu gwarancji oraz jej zakresu (czyli tego, za co odpowiada).
Odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania obejmuje takie sytuacje, jak: nieterminowe wywiązanie się z umowy, niewykonanie zamówienia w całości albo wykonanie prac niezgodnie z zamówieniem.
Roszczenia wynikające z umowy o dzieło (taki charakter ma umowa o prace projektowe) przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła, a jeśli nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy prace miały być oddane.
Odpowiedzialność z tytułu czynów niedozwolonych wchodzi w grę wtedy, kiedy architekt swoim zawinionym działaniem doprowadzi do powstania szkody. Może to mieć miejsce na przykład wtedy, gdy na skutek wadliwego zaprojektowania konstrukcji dojdzie do zawalenia się budynku. Osoba, która poniosła z tego powodu jakiekolwiek szkody, może domagać się od architekta ich naprawienia. Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem trzech lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie lub o osobie zobowiązanej do jej naprawienia, ale nie później niż po upływie dziesięciu lat od powstania szkody.
Dochodzenie roszczeń od architekta
Zawsze przed ewentualnym wystąpieniem do sądu należy zgłosić pisemne roszczenie, w którym trzeba określić żądanie oraz termin jego spełnienia. W przypadku jego niespełnienia po upływie tego terminu możemy skierować pozew do sądu. Należy jednak pamiętać o tym, że ten, kto powołuje się na jakieś okoliczności, musi je udowodnić w sądzie. Jeśli więc twierdzimy, że projekt jest wadliwy i że w związku z tym ponieśliśmy jakieś szkody, musimy to wykazać. Niezbędne będzie wtedy zlecenie biegłemu wykonania opinii. W postępowaniu sądowym strona, na której żądanie ma być wykonana opinia, musi wpłacić zaliczkę na wynagrodzenie biegłego.
Wykonanie specjalistycznej ekspertyzy można też zlecić jeszcze przed wystąpieniem do sądu, trzeba jednak liczyć się z tym, że architekt może taką opinię przed sądem zakwestionować i zażądać powołania niezależnego biegłego sądowego.
Dochodzenie od architekta roszczeń po wybudowaniu domu jest dość trudne, gdyż na wady budynku składają się także błędy popełnione przez wykonawcę, a nawet wykonane na życzenie inwestora odstępstwa od projektu. Wtedy sąd musi rozstrzygnąć, jaki jest zakres odpowiedzialności poszczególnych uczestników procesu inwestycyjnego. Dlatego procesy w takich sprawach trwają długo, są skomplikowane i kosztowne, gdyż zazwyczaj nie kończy się na opinii jednego biegłego.
Ochrona praw autorskich
Trzeba pamiętać o tym, że projekt jako utwór jest chroniony przepisami prawa autorskiego. Ochroną jest objęta całość, co oznacza, iż nie można go przerabiać bez zgody autora. Na wszelkie odstępstwa od projektu należy uzyskać zgodę architekta.
W przypadku projektów gotowych ich autorzy zazwyczaj już przy sprzedaży (w objaśnieniach do projektu lub w umowie) określają zakres zmian, na jakie wyrażają z góry zgodę (na przykład na dobudowanie garażu, wykonanie lustrzanego odbicia projektu itp.) Wtedy przy ich wprowadzaniu nie trzeba dodatkowo pytać o zgodę autora. Natomiast w przypadku projektów indywidualnych wszelkie zmiany trzeba konsultować z autorem. Samowolne wprowadzanie zmian może być uznane za naruszenie praw autorskich. Architekt może wówczas domagać się naprawienia szkody i zadośćuczynienia. Poza tym narażamy się na konsekwencje wynikające z prawa budowlanego. Architekt, który sprawuje nadzór autorski na budowie, może zażądać – w przypadku wprowadzenia nieuzgodnionych z nim zmian – wstrzymania budowy i wpisać to żądanie do dziennika budowy. Niezależnie od tego może powiadomić nadzór budowlany o nieprawidłowościach na budowie. To samo może zrobić architekt, który nie sprawuje nadzoru autorskiego, jeśli dowie się o samowolnych przeróbkach projektu. Grozi to wstrzymaniem budowy, a nawet nakazem doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem, a więc do przebudowy obiektu.
Poza tym, samowolnie odstępując od projektu, możemy przyczynić się do powstania wad obiektu. Wtedy trudno będzie dochodzić uprawnień z rękojmi czy odszkodowania od architekta, gdyż ten będzie się bronił, mówiąc, że gdyby nie zmieniono projektu, nie byłoby wad.
W takiej sytuacji trzeba indywidualnie rozpatrywać każdy element budynku, aby ustalić, skąd się wzięły nieprawidłowości: z pierwotnego projektu, wprowadzonych zmian czy wadliwego wykonania robót.
Koszt realizacji projektu
Prawo nie zobowiązuje architekta do sporządzania kosztorysu realizacyjnego projektu, jednak uczciwość wymaga, aby uprzedził on osobę zamawiającą projekt, ile będzie kosztowała jego realizacja. Większość pracowni robi takie wstępne obliczenia, gdyż często wynagrodzenie architekta jest obliczane jako procent wartości domu (na przykład 5%).
Można też w umowie zobowiązać architekta do sporządzenia kosztorysu. Wtedy inwestor nie będzie zaskoczony wydatkami.
Projekt indywidualny można sprzedać tylko raz
Projekt, który powstaje na indywidualne zamówienie, może być sprzedany przez architekta tylko raz – osobie, która zleciła jego wykonanie. Projekt taki jest o wiele droższy od projektu z katalogu (powtarzalnego), ale klient, płacąc za niego wyższą cenę, uzyskuje gwarancję, że nie zostanie on sprzedany drugi raz, a zatem że nie powstanie drugi taki dom. Nie jest więc prawdą twierdzenie architektów przywołane w artykule.
Żeby nie było wątpliwości, postanowienie tej treści powinno znaleźć się w umowie. Architekt może też przenieść autorskie prawa majątkowe na nabywcę. Wtedy nie będzie mógł czerpać żadnych dochodów z dysponowania projektem, a więc nie tylko nie będzie mógł go sprzedawać wielokrotnie, ale także używać w celach reklamowych. Jeśli natomiast nie nastąpiło przeniesienie praw autorskich, to pracownia architektoniczna może prezentować projekt w celu reklamowym – to nie stanowi naruszenia prawa, bo architekt nie chce sprzedać go ponownie. Jest to raczej prezentacja dorobku pracowni, stylów architektonicznych zaprojektowanych domów i ma stanowić zachętę dla klientów.
Inaczej jest natomiast z projektem gotowym, czyli powtarzalnym. Na podstawie takiego projektu może powstać wiele domów. Każdy, kto kupi taki projekt, ma prawo do wybudowania na jego podstawie jednego budynku. Projekt może być bez żadnych ograniczeń prezentowany w katalogach czy reklamach.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz