Czy nadzór budowlany może kontrolować w nieskończoność?

W maju złożyłem w urzędzie gminy zawiadomienie o zakończeniu budowy. Jednak nikt nie przyszedł na kontrolę, więc wprowadziłem się do domu. Tymczasem w lipcu przyszedł inspektor z nadzoru budowlanego. Powiedział, że wszystkie dokumenty związane z budową mojego domu zostały przesłane do nadzoru budowlanego i teraz nadzór przeprowadza kontrolę, czy budowa została przeprowadzona zgodnie z pozwoleniem. Straszył mnie, że jeśli coś będzie nie tak, to zapłacę karę, ale nie spisał żadnego protokołu. Czy takie działanie jest zgodne z prawem?

Takie postępowanie jest niezgodne z prawem, a straszenie inwestora karami jest nadużyciem prawa, które być może zmierza do uzyskania jakiejś korzyści majątkowej.
Otóż Prawo budowlane wyraźnie określa terminy, w jakich organy nadzoru budowlanego mogą przeprowadzać kontrole zgodności z prawem wykonanych robót budowlanych. Art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi, że do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od doręczenia mu zawiadomienia (do 10 lipca 2003 r. termin ten wynosił 14 dni) nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
Termin ten to czas dla urzędników, aby sprawdzili przedłożoną przez inwestora dokumentację, a w razie potrzeby przeprowadzili kontrolę w terenie.
Jeśli urzędnicy w gminie nic nie zrobią w ustawowym terminie, to kwestię budowy domu należy uznać za zamkniętą. Później nadzór budowlany może przeprowadzać kontrole jedynie pod względem zgodności z prawem sposobu użytkowania obiektu oraz bezpieczeństwa użytkowania i stanu technicznego (między innymi czy budynek odpowiada przepisom techniczno-budowlanym), natomiast z pewnością nie może kontrolować dawno zakończonej budowy.
Poza tym zupełnie absurdalne jest straszenie inwestora karami, gdyż Prawo budowlane wyraźnie określa, w jakiej sytuacji można je wymierzyć. Otóż art. 59f ust. 1 tej ustawy stanowi, że karę wymierza się w wypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innego rażącego naruszenia warunków pozwolenia na budowę.
A zatem w żadnej innej sytuacji nie jest dozwolone nakładanie na inwestora kar pieniężnych. Jeśli kontrola nie jest obowiązkowa, a więc nie jest przeprowadzana w trybie artykułów 59a-59f Prawa budowlanego, to nie ma podstaw do stosowania kar chyba, że zostanie nam udowodnione popełnienie jakiegoś wykroczenia.
Warto przy tym dodać, że obowiązkowe kontrole po zakończeniu budowy będą przeprowadzane dopiero od 1 stycznia 2004 r., ale nie będą one dotyczyły obiektów, na które uzyskano pozwolenie na budowę przed 11 lipca 2003 r., a także domów jednorodzinnych.
Obowiązkowe kontrole muszą być przeprowadzone przed upływem 21 dni od otrzymania zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie.
Warto też pamiętać, że z każdej kontroli powinien być sporządzony protokół, który musi podpisać osoba przeprowadzająca kontrolę oraz właściciel kontrolowanego obiektu (inwestor, zarządca).

Podstawa prawna: art. 59a-59g Prawa budowlanego wprowadzony ustawą z 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. nr 80, poz. 718)