piątek, 8 lipca 2011

Decyzja o warunkach zabudowy. Kiedy jest wymagana, jak ją uzyskać



Tam, gdzie nie ma planu miejscowego, uzyskanie zezwolenia na budowę domu jest trudne, a czasem wręcz niemożliwe. Wszystko zależy od aktualnego stanu zagospodarowania sąsiednich działek.
Na obszarach, dla których nie opracowano planów miejscowych, niemalże każda zmiana zagospodarowania terenu wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka będzie potrzebna, gdy zechcemy:
- wybudować dom mieszkalny lub inny obiekt budowlany, który wymaga pozwolenia na budowę;
- zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (z obowiązku tego będziemy zwolnieni tylko wówczas, gdy zechcemy dokonać tymczasowej jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu trwającej do roku).

Jeśli zmienimy sposób zagospodarowania własnego terenu bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może wydać decyzję nakazującą nam:
- wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym musimy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo
- przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Oprócz tego możemy narazić się na sankcje, jakie przewiduje prawo budowlane za samowolę budowlaną.

Kto wydaje

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z wojewodą, zarządem województwa oraz zarządem powiatu w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego. Chodzi o to, aby wyeliminować ewentualną kolizję, jeśli projektowany obiekt ma być realizowany na obszarze, gdzie planuje się również inwestycje publiczne (na przykład drogi).
W niektórych sytuacjach decyzja wymaga również uzgodnienia z innymi organami, na przykład z:
- wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;
- dyrektorem parku narodowego – w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny;
- organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych;
- właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego.
Projekt decyzji musi sporządzić osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Problem w tym, że w wielu gminach nie ma pracowników z takimi uprawnieniami. Wtedy zadanie to trzeba zlecić osobom z zewnątrz w drodze zamówienia publicznego, a to znacznie przedłuża postępowanie, które i bez tego może trwać kilka miesięcy. Wprawdzie urząd ma dwa miesiące na opracowanie projektu decyzji, jednak trzeba dodać do tego czas niezbędny na dokonanie uzgodnień. Każdy z organów uzgadniających ma na to dwa tygodnie. Dochodzi do tego jeszcze czas potrzebny na przesłanie korespondencji, a więc w sumie może to być około czterech-pięciu miesięcy.

Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od otrzymania decyzji. Gdy również decyzja organu drugiej instancji będzie niekorzystna, można ją zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Kiedy można wydać

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko wówczas, gdy są spełnione łącznie następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (zasada tak zwanego dobrego sąsiedztwa);
- z terenu jest dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub poprzez prywatną drogę dojazdową lub służebność drogową);
- teren jest wystarczająco uzbrojony lub projektuje się wykonanie uzbrojenia (musi to być potwierdzone umową zawartą między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub ochrony zabytków.
Powyższe warunki nie odnoszą się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc, a także linii i obiektów kolejowych. Nie stosuje się ich też do inwestycji celu publicznego, przy których lokalizacji obowiązują inne zasady.
Uwaga! Wymóg dobrego sąsiedztwa nie odnosi się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Kiedy urząd może wstrzymać

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Jest to zasadne zwłaszcza w sytuacjach, gdy gmina podjęła już uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego. Wtedy lepiej poczekać na jego uchwalenie, bo decyzja i tak wygaśnie, jeśli okaże się niezgodna z ustaleniami nowego planu.
Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy musi być podjęte, jeżeli:
- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
- w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się obowiązkowo na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, gdy inwestycja ma być realizowana na obszarach przeznaczonych pod inwestycje publiczne (na przykład w rejonie planowanej autostrady) i z tego powodu któryś z organów uzgadniających (wojewoda, zarząd województwa lub zarząd powiatu) odmówił uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania administracyjnego nie uchwalono miejscowego planu albo nie ustalono lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się pomimo braku tego uzgodnienia.
Poza tym ustawa przewiduje jeszcze jedną podstawę do zawieszenia postępowania. Jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu, przy czym nie ma tu wyznaczonej górnej granicy okresu zawieszenia, tak jak we wcześniej omówionych sytuacjach.

Co we wniosku

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinien zawierać:
1. określenie granic terenu objętego wnioskiem przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w razie jej braku, na kopii mapy katastralnej (ewidencyjnej) obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki), w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;
2. charakterystykę inwestycji, w tym określenie:
– zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
– planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych przedstawionych w formie opisowej i graficznej,
– charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko (gdy inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko).
W przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży.
Do wniosku trzeba dołączyć dokument potwierdzający, że będzie możliwość przyłączenia projektowanego budynku do sieci uzbrojenia terenu – istniejącej lub dopiero planowanej. Może to być zaświadczenie lub umowa z odpowiednim przedsiębiorstwem gwarantująca w przyszłości wykonanie sieci i przyłączenia.

Co w decyzji

Decyzja o warunkach zabudowy określa:
1. rodzaj inwestycji;
2. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
– warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (na przykład linię zabudowy, wysokość, kąt nachylenia dachu, powierzchnię zabudowy),
– ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków,
– infrastruktury technicznej i komunikacji (zaopatrzenie w wodę, energię, odprowadzanie ścieków, dostęp do drogi),
– ochrony interesów osób trzecich,
– ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych,
– linii rozgraniczających teren inwestycji wyznaczonych na mapie.

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Może ona być wydana każdej osobie zainteresowanej (nie tylko właścicielowi), dlatego warto o taką decyzję postarać się jeszcze przed zakupem działki albo poprosić o to sprzedającego.
Decyzja może być – za zgodą strony, na rzecz której została wydana – przeniesiona na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.

Kiedy decyzja wygasa

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:
- inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę na tej samej działce;
- dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że inwestor uzyskał już decyzję o pozwoleniu na budowę. Pamiętajmy jednak o tym, że decyzja ta musi stać się ostateczna przed dniem wejścia w życie nowego planu.
Natomiast sam fakt, iż plan miejscowy stracił moc, nie oznacza wygaśnięcia wydanych na jego podstawie ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy. Wygaśnięcie decyzji może być spowodowane jedynie wejściem w życie nowego planu lub upływem terminu, na jaki ta decyzja została wydana. Decyzje wydane na podstawie starych przepisów zawierały bowiem w swej treści okres ważności. Jeśli w tym czasie inwestor nie wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę, decyzja o warunkach zabudowy straciła moc i nie wymaga to urzędowego potwierdzenia.

Podstawa prawna:
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717)
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588)

Jak rozumieć pojęcie dobre sąsiedztwo?

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależniają możliwość zabudowy działki od stanu zagospodarowania sąsiednich działek znajdujących się przy tej samej drodze publicznej. Ze względu na to, iż nie doprecyzowano w ustawie pojęcia sąsiedniej działki, urzędnicy wydający decyzje o warunkach zabudowy przyjmują zawężającą interpretację tego terminu, odnosząc go jedynie do działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Jednakże stosując wykładnię językową, można ten termin rozumieć nieco szerzej. Według Słownika języka polskiego słowo „sąsiedni” oznacza: położony w pobliżu czegoś, sąsiadujący z czymś, przyległy, pobliski. A zatem pojęcie działka sąsiednia nie musi oznaczać sąsiedztwa bezpośredniego, lecz pobliskie.
Stosowanie zawężającej wykładni przepisu dotyczącego dobrego sąsiedztwa jest bardzo kłopotliwe dla inwestorów, oznacza bowiem, że nie można będzie uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, jeśli przyległe działki są niezabudowane, niezależnie od tego, czy na dalszych działkach lub po przeciwnej stronie ulicy stoją już domy. Takie stanowisko nie wydaje się zgodne z celami nowej ustawy.
Zamierzeniem autorów ustawy było zapobieżenie powstawaniu rozproszonej zabudowy na terenach niezurbanizowanych, zazwyczaj rolnych, gdzie brak jest odpowiedniej infrastruktury technicznej. W praktyce doszło jednak do zablokowania inwestycji nie tylko na terenach gmin wiejskich i obrzeżach miast, ale także w ich centrum, tam, gdzie są jeszcze zespoły kilku niezabudowanych działek otoczonych zabudową.
W takiej sytuacji bardziej zasadne wydaje się szersze rozumienie pojęcia dobrego sąsiedztwa. Warto przy tym mieć na uwadze przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Otóż § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę istniejącej zabudowy. Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy zasadniczej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (wymiar od strony drogi) objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale nie mniejszej niż 50 m. Skoro przepisy rozporządzenia zobowiązują organ wydający decyzję do analizy stanu zagospodarowania sąsiedniego terenu w takiej odległości, to nie ma podstaw, aby pojęcie sąsiedniej działki ograniczać wyłącznie do działek przyległych. Może się przecież zdarzyć, że nie będą to działki budowlane, lecz drogi dojazdowe i dopiero na kolejnych działkach będą stały domy. Wąskie rozumienie pojęcia dobrego sąsiedztwa prowadziłoby zatem do absurdalnych wniosków i zablokowania inwestycji nawet na obszarach zwartej zabudowy.
Niestety, Ministerstwo Infrastruktury na swoich stronach internetowych podało, że pod pojęciem działki sąsiedniej należy rozumieć działkę posiadającą przynajmniej jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Urzędnicy będą więc sztywno trzymać się tej interpretacji.
Niezależnie od tego trzeba jednak pamiętać o tym, że nie każda istniejąca zabudowa gwarantuje nam, że otrzymamy pozytywną decyzję. Jeśli na sąsiednich działkach stoją tylko rozsypujące się szopy, to z pewnością nie są to obiekty pozwalające na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W pobliżu terenu inwestycji musi istnieć obiekt w dość dobrym stanie technicznym, do którego można będzie dostosować gabaryty i formę architektoniczną nowego obiektu, linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.
Przeznaczenie istniejących obiektów będzie też przesądzało o przeznaczeniu nowych.
Gdy sąsiad ma wybudowany na działce warsztat samochodowy, to na graniczących z nim działkach też mogą powstać obiekty usługowe. Jeżeli w okolicy stoją wyłącznie domy mieszkalne, to nie jest możliwe, aby na pobliskich działkach powstały obiekty o innym przeznaczeniu.

Gdyby pojęcie działki sąsiedniej odnosić tylko do działek graniczących z terenem inwestycji, to dla działki A nie można by wydać decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Szansy na zabudowę nie miałyby też m.in. działki nr 1, 2, 3, 4 i 5, dopóki ich najbliżsi sąsiedzi po tej samej stronie ulicy pierwsi nie wybudowaliby domów. Gdyby natomiast sąsiedztwo odnosić do obszaru analizowanego, tj. stosować rozszerzającą interpretację przepisów, wszystkie wymienione działki mogłyby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli spełniałyby pozostałe warunki określone w przepisach.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz

Prześlij komentarz