Budowa na gruncie rolnym

Wiele osób decyduje się zamieszkać z dala od miejskiego zgiełku, w pobliżu lasów, pól czy jezior. Niestety, działki tak położone najczęściej są sklasyfikowane jako rolne. Czy to oznacza, że nie można na nich nic zbudować?

O tym, czy na gruncie rolnym można wybudować dom, decydują zapisy planu miejscowego, a gdy go nie ma – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Gdy jest plan miejscowy

Jeżeli dla obszaru objętego zamierzeniem inwestycyjnym obowiązuje plan miejscowy, nie trzeba występować o decyzję o warunkach zabudowy. Określa on bowiem przeznaczenie gruntów i zasady zagospodarowania terenu.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędach gminy w wydziałach architektury. Każdy może się z nimi zapoznać i za odpowiednią opłatą administracyjną uzyskać wypis i wyrys z takiego planu.

Plany, określając funkcję terenu, wskazują jednocześnie, jakiego rodzaju obiekty można na nim budować. Mogą to być na przykład tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej, usługowej. Wtedy nie ma wątpliwości co do tego, że są to tereny budowlane. Bywa jednak i tak, że plan określa tylko ogólne przeznaczenie terenu, na przykład „grunty rolne”, nie wskazując dokładnie, czy i co na tych gruntach można zbudować. W takiej sytuacji warto mieć na uwadze stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, które wydaje się aktualne pomimo zmiany przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Otóż NSA w uchwale z 11 maja 1998 r. sygn. OPK 40/97 (ONSA 1998/4/111) stwierdził, że „zamierzenie budowy obiektów budowlanych, służących produkcji rolniczej na terenie, którego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało ustalone jako grunty rolne, nie jest sprzeczne z tym planem (...), jeżeli plan nie wprowadza zakazu takiej zabudowy”.
Stanowisko sądu wskazuje zatem, że tylko wyraźny zakaz zabudowy zawarty w planie miejscowym stałby na przeszkodzie budowie na gruntach rolnych tak zwanego siedliska, czyli domu mieszkalnego wraz z zabudowaniami gospodarczymi, lub innych obiektów związanych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Inwestor musi jednak wykazać związek takiej zabudowy z działalnością rolniczą i przekonać organ wydający pozwolenie na budowę, że planowana inwestycja jest zgodna z planem. Pamiętajmy bowiem o tym, że starosta przed wydaniem pozwolenia na budowę jest zobowiązany zbadać zgodność projektowanej inwestycji z ustaleniami planu miejscowego.
Gdy dojdzie do wniosku, że plan nie dopuszcza takiej zabudowy, wyda decyzję odmowną.
Obowiązujące obecnie plany dość precyzyjnie określają możliwość zabudowy, problem w tym, że jest ich niewiele i obejmują tylko kilkanaście procent powierzchni kraju.

Gdy nie ma planu

W takiej sytuacji o możliwości i zasadach zagospodarowania działki roztrzyga decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niestety, decyzję taką można otrzymać tylko wtedy, gdy są spełnione łącznie następujące warunki:
- z działki jest dostęp do drogi publicznej;
- teren jest wystarczająco uzbrojony lub projektuje się wykonanie uzbrojenia;
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu planów, które utraciły moc;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, w tym z zakresu ochrony środowiska lub ochrony zabytków;
- co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, że można nawiązać do istniejącej zabudowy.
Uwaga! Ten ostatni warunek nie odnosi się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie (zazwyczaj jest to kilka lub kilkanaście hektarów). Jeśli zatem chcemy zbudować siedlisko, a na sąsiednich działkach nie ma żadnej zabudowy, to musimy udowodnić, że nasze gospodarstwo jest większe niż średnia w gminie. Jeżeli brakuje nam powierzchni, można ją wydzierżawić, w skład gospodarstwa rolnego mogą bowiem wchodzić nie tylko grunty własne, ale także te dzierżawione.
Gdy działka spełnia wszystkie warunki wymienione w przepisach, inwestor może otrzymać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale procedura jej wydawania jest dość długotrwała i niewykluczone, że zanim doczeka się na warunki zabudowy, gmina uchwali plan miejscowy.

Podstawa prawna:- ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16, poz. 78 z późn. zm.)
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717)

Zakazy wynikające z planu miejscowego

Plan miejscowy może w różny sposób określać ograniczenia w zabudowie gruntów rolnych. Może to być:
- wprost wyrażony całkowity zakaz zabudowy lub zakaz lokalizowania określonych obiektów (na przykład uciążliwych lub mogących pogorszyć stan środowiska bądź kubaturowych);
- wskazanie sposobu użytkowania gruntu (na przykład: tereny upraw polowych, ogrodniczych lub sadowniczych, łąk i pastwisk);
- wskazanie obszaru dopuszczalnej zabudowy zagrodowej (na przykład w pasie o szerokości 50 m przyległym do drogi);
- nakazanie zachowania dotychczasowego sposobu użytkowania gruntu, gdy teren do tej pory był użytkowany jako pole czy łąka.
Przy takich zapisach planu nie ma co liczyć na uzyskanie pozwolenia na budowę na obszarach objętych ograniczeniami. Można jedynie starać się o zmianę planu, ale procedura taka wymaga wiele czasu, a gmina wcale nie musi być nią zainteresowana.

Jakie grunty wymagają zgody na zmianę przeznaczenia

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:
- użytków rolnych klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa;
- użytków rolnych klasy IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha oraz użytków rol-nych klas V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha – wymaga zgody wojewody wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej;
- gruntów leśnych będących własnością skarbu państwa – wymaga uzyskania zgody ministra ochrony środowiska;
- pozostałych gruntów leśnych – wymaga zgody wojewody wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.
Na budowę na wymienionych gruntach nie uzyskamy decyzji o warunkach zabudowych, chyba że zgoda na zmianę ich przeznaczenia była wydana przy sporządzaniu starych planów miejscowych, które utraciły moc. Zgoda taka jest nadal aktualna. Oznacza to, że działki, które w tych planach określone były jako budowlane, pomimo że w ewidencji gruntów nadal figurują jako rolne lub leśne, nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia. Trzeba jednak pamiętać o wyłączeniu tych gruntów z produkcji. Nie musimy przy tym wnosić żadnych opłat, jeżeli wyłączamy obszar o powierzchni do 0,05 ha na potrzeby budowy domu jednorodzinego.