Czy można się budować na działce rodziców?

Gdy rodzice mają dużą działkę, dorosłe dzieci często planują rozbudowę ich domu lub nawet postawienie obok drugiego – dla siebie. Czy można się budować na działce rodziców? Jak i kiedy rozwiązać kwestię własności? Jak uniknąć wysokich podatków?

Rozważymy trzy możliwe sposoby postępowania:
- budowę domu na gruncie rodziców użyczonym przez nich dzieciom i późniejsze przekazanie własności,
- podział działki i przekazanie wydzielonej części dzieciom przed rozpoczęciem budowy,
- ustanowienie współwłasności całego gruntu przed rozpoczęciem budowy.

Budowa na gruncie użyczonym

Umowa użyczenia. W umowie tej użyczający (rodzice) zobowiązują się zezwolić biorącym (na przykład córce i zięciowi) – przez czas oznaczony lub nieoznaczony – na bezpłatne używanie oddanej im rzeczy w określony sposób. W omawianej sytuacji w umowie ustala się, że córka i zięć mają prawo wybudować dom mieszkalny na użyczonym gruncie.

Pozwolenie na budowę. Prawo budowlane nie wymaga, aby inwestor był właścicielem nieruchomości, a więc to nie rodzice muszą starać się o pozwolenie na budowę. Inwestorami są córka i zięć, bowiem umowa użyczenia daje im prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jako inwestorzy samodzielnie składają wniosek o pozwolenie na budowę i przedstawiają wymaganą dokumentację. Do wniosku muszą dołączyć oświadczenie – pod rygorem odpowiedzialności karnej – o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym podadzą swoje dane osobowe, określą rodzaj posiadanej umowy (tutaj: użyczenie) oraz datę jej zawarcia, a jeżeli z umowy użyczenia nie wynika zgoda właścicieli na zabudowę gruntu, także zamieszczą oświadczenie o wyrażonej przez właścicieli zgodzie na rozpoczęcie inwestycji. Prawo budowlane wyraźnie bowiem mówi o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Sytuacja prawna inwestorów. Choć użyczenie nieruchomości jest wystarczającym tytułem do uzyskania pozwolenia na budowę, nie przenosi prawa własności do gruntu, na którym inwestorzy zamierzają budować dom. Po zakończeniu budowy stan prawny gruntu i posadowionego na nim budynku będzie taki sam jak przed jej rozpoczęciem: właścicielami całości będą rodzice. Inwestorzy mają jedynie prawo wystąpić o zwrot nakładów poniesionych na budowę domu.
Jeśli inwestorzy chcą mieć pewność, że po wybudowaniu domu rodzice przeniosą na nich własność części nieruchomości (wydzielonej w podziale bądź po prostu udział w całości), powinni zawrzeć umowę przedwstępną przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Ponieważ umowa przedwstępna musi m.in. wskazywać termin zawarcia umowy przyrzeczonej, należy go określić albo jako datę kalendarzową, albo jako koniec prac budowlanych (na przykład pierwszy etap budowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty itp.), albo jako inny termin odpowiadający obu stronom.

Obciążenia podatkowe. Zależą od sposobu przekazania własności: w umowie darowizny, sprzedaży lub dożywocia.
Jeśli rodzice podarują dzieciom część swojej działki (grunt zabudowany nowym budynkiem mieszkalnym), transakcja zostanie obciążona podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość tego podatku zależy od przynależności nabywcy do jednej z trzech grup podatkowych wyodrębnionych z uwagi na osobisty stosunek do zbywcy. Rodzice, córka i zięć lub syn i synowa należą do I grupy podatkowej, więc darowizny pomiędzy nimi korzystają z kwoty wolnej od podatku w wysokości 9637 zł (na pięć lat od jednej osoby). W przypadku darowizny domu dzieci mogą skorzystać ze specjalnej ulgi podatkowej stosowanej przy nabyciu budynku lub lokalu. Polega ona na tym, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości budynku do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W wypadku nabycia budynku o większej powierzchni opodatkowuje się tylko nadwyżkę ponad 110 m². Ulga ta dotyczy wyłącznie budynku i lokalu mieszkalnego, nie obejmuje natomiast pomieszczeń, które nie są przeznaczone na cele mieszkalne, ani gruntu.

Uwaga! W przypadku darowizny nieruchomości (grunt i budynek mieszkalny) dokonanej przez rodziców na przykład na rzecz córki i zięcia opodatkowaniu podlegają odrębnie cztery darowizny: matki na rzecz córki i ojca na rzecz córki oraz teściowej na rzecz zięcia i teścia na rzecz zięcia. Każde z rodziców daruje więc po 1/4 udziału w nieruchomości. Obliczając podatek przy każdej z tych darowizn oddzielnie, odejmuje się kwotę wolną od podatku. Ponadto nie uwzględnia się wartości 110 m² powierzchni domu (od każdej z czterech darowizn odejmuje się wartość 27,5 m² powierzchni).

Jeżeli rodzice sprzedadzą dzieciom wydzieloną część nieruchomości lub udział w całości, podatek od czynności cywilnoprawnych wyniesie 2% wartości sprzedanego gruntu i budynku.
Tyle samo wyniesie podatek za umowę dożywocia, która gwarantuje rodzicom dożywotnią opiekę w zamian za przekazaną dzieciom nieruchomość.
Z podatkowego punktu widzenia przeniesienie własności nieruchomości po zakończeniu budowy jest nieopłacalne. Podatek obejmuje bowiem wartość rynkową budynku, który został wybudowany ze środków inwestorów. Jedynie gdyby wybudowany dom miał nie więcej niż 110 m² powierzchni, to nie powiększyłby kwoty podatku od darowizny (oczywiście pod warunkiem spełnienia wszystkich warunków tej ulgi).
Również rozpoczęcie budowy przez rodziców i przeniesienie własności działki zajętej pod budowę w trakcie prac budowlanych byłoby z podatkowego punktu widzenia posunięciem zupełnie nieopłacalnym, gdyż wartość gruntu wzrosłaby o wartość dokonanych prac (na przykład fundamenty), a nie można by jeszcze było skorzystać z ulgi w podatku od darowizny (nie ma budynku).

Budowa na wydzielonej, własnej działce

Podział. Jest możliwy, jeśli nie zabrania go miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (może być w nim określona minimalna wielkość działki). Wydzielona działka musi mieć powierzchnię umożliwiającą wybudowanie domu z zachowaniem wymogów prawa w zakresie odległości od drogi i sąsiednich nieruchomości, ponadto musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, najlepiej bezpośredni lub pośredni – poprzez ustanowienie służebności drogowej.
Wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), dołączając wstępny projekt podziału nieruchomości. Jeśli ten wyrazi zgodę, trzeba zlecić geodecie wykonanie mapy podziału i wyznaczenie punktów granicznych. Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich.
Nie mogą one przekroczyć 50% wartości, o jaką wzrosły nieruchomości otrzymane po podziale w stosunku do wartości nieruchomości przed scaleniem.

Przeniesienie własności. Można rozważyć przekazanie gruntu w darowiźnie lub inne umowy przenoszące własność gruntu pod budowę (sprzedaż lub dożywocie).

Pozwolenie na budowę. O pozwolenie mogą wystąpić dzieci, nawet jeśli jeszcze nie doszło do przeniesienia własności wydzielonej części nieruchomości (w takiej sytuacji konieczne będzie zawarcie umowy użyczenia, jak w poprzednim wariancie).

Sytuacja inwestorów. Przepisy prawa cywilnego jednoznacznie określają pozycję prawną nabywcy gruntu: dysponuje on pełnym prawem własności do wszystkiego, co na nim wybuduje. Nabycie działki przed budową domu jest więc dla inwestorów bardzo korzystne – daje im mocną ochronę prawną.

Obciążenie podatkowe. Jeżeli rozpatrywać tylko podatkowy aspekt, to przeniesienie własności nieruchomości przed rozpoczęciem budowy jest najtańsze. Podatek (czy od darowizny, czy od czynności cywilnoprawnych) naliczany będzie bowiem tylko od wartości niezabudowanego gruntu.

Budowa na wspólnej działce

Ustanowienie współwłasności. Rodzice mogą dzieciom sprzedać lub podarować niewielki udział w nieruchomości, nawet zaledwie 1/200. Prawo do gruntu, na którym stoi dom rodziców i rozpocznie się budowa, będzie wówczas należeć do czterech osób.

Pozwolenie na budowę. W przypadku współwłasności o pozwolenie na budowę mogą się ubiegać wszyscy współwłaściciele lub tylko niektórzy z nich. W drugim wypadku konieczne jest okazanie zgody pozostałych współwłaścicieli na budowę budynku.
A więc i w tym wariancie jedynymi inwestorami mogą być tylko dzieci, na przykład córka i zięć.

Sytuacja inwestorów. Budowa na gruncie objętym współwłasnością oznacza, że własność wszystkich budynków i gruntu będzie należeć do wszystkich współwłaścicieli (na przykład rodziców, córki i zięcia) w częściach ułamkowych wyznaczonych umową. To rozwiązanie jest korzystne dla wszystkich zainteresowanych – każdy z nich ma tytuł własności. Współwłasność w każdej chwili może zostać zniesiona, w wyniku czego nastąpi wyodrębnienie działek, a co za tym idzie poszczególnych budynków, i ustanowienie odrębnej własności. Co więcej, współwłaściciele mają wybór, czy znieść współwłasność nieodpłatnie, czy z ustanowieniem ewentualnej spłaty lub dopłaty na rzecz rodziców lub dzieci.
Współwłasność jest także korzystna, jeśli budowa miałaby być finansowana kredytem bankowym – inwestorzy mogą obciążyć nieruchomość (swój udział) hipoteką na rzecz banku.

Obciążenia podatkowe. Ustanowienie współwłasności przed planowaną budową będzie obciążone albo podatkiem od spadków i darowizn (darowizna udziału), albo podatkiem od czynności cywilnoprawnych (sprzedaż udziału). Wysokość podatku zależy od wartości rynkowej udziału. Im udział mniejszy, tym niższy podatek. Warto też wiedzieć, że nieodpłatne (bez spłat i dopłat) zniesienie współwłasności przez osoby należące do I grupy podatkowej jest zwolnione od podatku od spadków i darowizn. Jest to więc transakcja najbardziej opłacalna z punktu widzenia obciążenia podatkowego.
Współwłasność daje inwestorom i dotychczasowym właścicielom działki najwięcej możliwości wyboru przyszłego postępowania – zarówno na gruncie prawa budowlanego, cywilnego, jak i podatkowego.

Kiedy można zbudować drugi dom na jednej działce albo rozbudować istniejący?

O tym, czy budowa drugiego domu na jednej działce lub rozbudowa już istniejącego są w ogóle możliwe, decydują:
1. zapisy planu miejscowego – może on stwarzać ograniczenia co do gabarytów zabudowy, sposobu usytuowania budynku lub intensywności zabudowy (dopuszczalnej powierzchni zabudowy lub konieczności zachowania określonej powierzchni biologicznie czynnej),
2. wielkość działki – ze względu na konieczność zachowania wymaganych przepisami odległości od granicy sąsiedniej działki.
Gdy plan nie stwarza ograniczeń co do liczby budynków na działce (maksymalnej powierzchni zabudowy) ani ich wielkości, trzeba mieć na uwadze przepisy techniczno-budowlane dotyczące nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych. Nowy dom nie może bowiem pozbawić dopływu światła słonecznego do pomieszczeń w istniejącym budynku. Poza tym, gdy działka jest mała, może się okazać, że budowa nowego domu będzie wykluczona z uwagi na brak możliwości zachowania minimalnych odległości od istniejących urządzeń infrastruktury technicznej (na przykład zbiorników na nieczystości, śmietników).