Czy można unikać opłaty planistycznej?

Chciałabym sprzedać działkę, ale jeszcze nie minęło pięć lat od daty wejścia w życie planu miejscowego, na podstawie którego odrolniono ten grunt. Bardzo mi się śpieszy, bo potrzebuję pieniędzy na kupno innej nieruchomości. Czy jest jakiś sposób, aby uniknąć konieczności zapłaty renty planistycznej?

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązkowo muszą być określone stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę (rentę planistyczną), i nie mogą to być stawki procentowe – zerowe (wyrok NSA z 24 października 2006 r. II OSK 1247/05).

A zatem zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat uruchamia procedurę naliczenia i pobrania opłaty planistycznej. Notariusz w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia umowy notarialnej, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego ustala opłatę planistyczną w drodze decyzji. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, może jeszcze przed jej zbyciem zażądać ustalenia wysokości opłaty, co pozwoli mu skalkulować cenę sprzedaży z uwzględnieniem obciążeń z tytułu renty planistycznej. Gmina ma zatem obowiązek pobrania opłaty, zaś przepisy nie przewidują od tego wyjątków. Jedynie w sytuacji, gdy wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie zdąży w okresie pięcioletnim wydać decyzji ustalającej wysokość opłaty, roszczenie gminy w tym zakresie wygasa. Warto zwrócić uwagę, że warunkiem pobrania opłaty jest zbycie nieruchomości, a więc przeniesienie własności. Strony mogą jednak zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, w której ustalą późniejszy termin przeniesienia własności, już po upływie pięciu lat od wejścia w życie planu. Jednocześnie mogą dokonać od razu płatności znacznej części ceny, zaś resztę rozliczeń pozostawić do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje stronom gwarancję, że dojdzie do przeniesienia własności. Jest to jednak rozwiązanie ryzykowne w sytuacji, gdy sprzedaż odłożymy na kilka lat. Po pierwsze istnieje ryzyko zmiany cen i ewentualnej straty związanej z rozliczeniem pozostałej kwoty. Poza tym nie wiadomo, co w tak długim okresie może się zdarzyć i czy gmina nie zechce zakwestionować takiej umowy jako zawartej w celu obejścia prawa.

Podstawa prawna:
- art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)