Pułapki umów kredytowych

Coraz chętniej budujemy i remontujemy domy za pieniądze pożyczone w banku. Bierzemy kredyt, nie zawsze czytając wcześniej umowę. Tymczasem można się w niej natknąć na postanowienia, które jeśli nie narażą nas na straty finansowe, to w najlepszym razie na niepotrzebne i czasochłonne tłumaczenia.

Stosunkowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrost kosztów budowy po zmianie stawki VAT na materiały budowlane oraz spodziewany stopniowy wzrost wartości nieruchomości po wejściu Polski do Unii Europejskiej – to wszystko zachęca do zaciągania kredytów, które z czasem mogą, choć nie muszą, okazać się dość kłopotliwe. Pierwsza i najważniejsza zasada, której przestrzeganie może uchronić nas przed kłopotami, to dokładne przeczytanie całej umowy kredytowej i wyjaśnienie z pracownikiem banku wszystkich wątpliwości i niejednoznacznych postanowień jeszcze przed jej podpisaniem. Pamiętajmy też o tym, że większość naszych praw i obowiązków może się znaleźć poza zasadniczą treścią umowy kredytowej. Mogą one być zapisane w regulaminach, które również należy bezwzględnie przeczytać przed podpisaniem umowy. Zapoznanie się z treścią regulaminu potwierdzamy własnoręcznym podpisem. Dlatego sprawdzajmy dokładnie wszystkie paragrafy, pytajmy, z jakich powodów nie ma w umowie określonych zapisów i dlaczego znalazły się w niej te, które są dla nas niekorzystne i które wolimy usunąć.

Bank może się wycofać
Sprawdź, czy w umowie bank zastrzegł, że może wypowiedzieć umowę, jeśli pogorszy się sytuacja finansowa kredytobiorcy w stopniu zagrażającym terminowej spłacie kredytu. Jest to powszechne zastrzeżenie przy kredytach udzielanych tym, którzy prowadzą działalność gospodarczą, ale może też pojawić się przy kredycie budowlanym czy mieszkaniowym.
W przypadku kredytów dla osób fizycznych praktycznie jedynym sygnałem dla banku wskazującym na kłopoty kredytobiorcy są opóźnienia w spłacie rat. W interesie kredytobiorcy w umowie kredytowej powinny się znaleźć precyzyjne zapisy, które nie pozostawią bankowi zbyt szerokiej swobody interpretacyjnej przy jej wypowiadaniu. Przy kredytach z okresem spłaty do 20-30 lat może się bowiem zdarzyć, że kredytobiorca spóźni się ze spłatą dwóch-trzech rat. Przyczyną może być utrata pracy, obniżka pensji czy też sytuacja losowa, na przykład choroba. Oczywiście problemy te mogą być przejściowe i nie muszą oznaczać, że kredytobiorca nie jest w stanie dalej spłacać swoich zobowiązań. Jednak przy tak sformułowanym zapisie to bank zadecyduje, czy nasza sytuacja finansowa już „dojrzała” do wypowiedzenia kredytu, ponieważ nie zawiera on żadnych obiektywnych kryteriów pozwalających na kontrolę prawidłowości działań banku.
Warto więc zadbać o precyzyjne określenie tego, jaka liczba niespłaconych rat upoważnia bank do wypowiedzenia kredytu i żądania natychmiastowej spłaty reszty zadłużenia. Można negocjować, aby w umowie znalazły się postanowienia pozwalające na zawieszenie spłaty na przykład dwóch rat kredytu w ciągu roku kalendarzowego lub płacenie przez określony czas wyłącznie kapitału bez odsetek. Zapisy takie dadzą nam czas na uporanie się z przejściowymi problemami i uchronią przed wypowiedzeniem umowy przez bank.   

Uwaga! 1 maja 2004 r. weszła w życie nowelizacja Prawa bankowego. Jedna ze zmian dotyczy zasad wypowiedzenia umowy kredytowej. Obecnie, jeśli umowa kredytowa będzie zawarta na dłużej niż rok, ale nie zostanie w niej określony przez strony termin wypowiedzenia ani konsekwencje finansowe związane z wcześniejszą spłatą, to kredytobiorca może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny z zachowaniem trzymiesięcznego terminu, a bank nie może pobrać od niego żadnych dodatkowych środków, tłumacząc to utratą spodziewanych dochodów.
Bank decyduje, czy zaciągniemy nowy kredyt
Prawie w każdej umowie kredytowej można znaleźć zapis stwierdzający, że kredytobiorca zobowiązuje się do tego, że bez zgody banku nie zaciągnie, do czasu pełnej spłaty zobowiązań, żadnego nowego kredytu. Zapis taki jest w praktyce nieskuteczny. Bank nie może zabraniać kredytobiorcy zaciągania innych zobowiązań przed całkowitą spłatą kredytu, zwłaszcza wtedy, gdy nie ma on kłopotów ze spłatą. Jeżeli więc sytuacja finansowa nam na to pozwala i jakiś inny bank czy na przykład zakład pracy chce nam pożyczyć pieniądze lub skredytować zakup na raty telewizora lub pralki, nie ma powodu, abyśmy nie mogli z tego skorzystać. Taki zapis nie jest więc wiążący dla kredytobiorcy i najczęściej pozostaje martwym fragmentem umowy kredytowej. Bank po udzieleniu nam kredytu zazwyczaj interesuje wyłącznie jego terminowa spłata. Dopóki wywiązujemy się z zawartej umowy, nie będzie śledził naszych kredytowych poczynań.

Bank chce być dobrze poinformowany

Dlatego zobowiązuje kredytobiorcę do informowania o zaciągniętych kredytach i pożyczkach. Oczywiście ma do tego prawo, ale tylko w odniesieniu do wszystkich zobowiązań zaciągniętych wcześniej, przed uzyskaniem kredytu w danym banku.
Służy to dokonaniu oceny bieżącej zdolności kredytowej. Zaciągnięte wcześniej w innych bankach kredyty mogą bowiem tę zdolność zdecydowanie zmniejszać. Przy staraniu się o kolejny kredyt nie warto „zapominać” o naszych poprzednich zobowiązaniach, ponieważ banki zgodnie z obowiązującymi przepisami wymieniają się informacjami na temat swoich klientów. Osoba podająca nieprawdziwe dane o swojej rzeczywistej sytuacji finansowej będzie dla kolejnego kredytodawcy niewiarygodna i pozbawi się szans na uzyskanie kredytu.
Pamiętajmy również o tym, że tak samo jak o kredytach banki chcą wiedzieć o udzielonych przez nas wcześniej poręczeniach. Jeśli osoba, której poręczyliśmy kredyt, nie spłaca go, wówczas to my musimy przejąć spłatę, co bank musi wziąć pod uwagę przy rozpatrywaniu naszego wniosku o kredyt.
Bywa, że banki chcą też być informowane o każdej zmianie miejsca pracy lub zmianie wysokości dochodów. Upoważniają je do tego przepisy Prawa bankowego, które stanowią, że w czasie obowiązywania umowy kredytobiorca jest obowiązany przedstawić – na żądanie banku – informacje i dokumenty niezbędne do oceny jego sytuacji finansowej.
Jeżeli więc bank zażąda od nas tych informacji, to oczywiście powinniśmy dostarczyć odpowiednie dokumenty. Taka sytuacja w praktyce będzie miała miejsce jedynie wtedy, gdy przestaniemy terminowo płacić raty i bank będzie chciał sprawdzić, czy posiadamy nadal możliwość spłacania kredytu. Jednak gdy pieniądze wpływają zawsze terminowo, bank nie powinien zabierać nam czasu zbędnymi formalnościami.
Banki zastrzegają też często, że kredytobiorca jest zobowiązany informować bank o wszystkich działaniach, których efektem jest uszczuplenie jego majątku. Zapis w takiej formie w istotnym stopniu bezprawnie ogranicza prawo kredytobiorcy do swobodnego dysponowania swoim majątkiem. Jeżeli przedmiot, który zbywamy (na przykład mieszkanie, samochód), nie stanowi zabezpieczenia udzielonego przez bank kredytu, to klient nie ma obowiązku informować o tym banku. Przy podpisywaniu umowy mamy pełne prawo żądać usunięcia z jej treści takiego zapisu.

Bank czuwa nad zabezpieczeniem

Zdarza się, że banki zobowiązują kredytobiorców do dostarczania, na przykład co rok, wyceny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Kto choć raz zlecił wykonanie wyceny i za nią zapłacił, nie podpisze umowy kredytowej zawierającej taki warunek. Oczywiście bank, udzielając kredytu i przyjmując jako zabezpieczenie kredytowaną przez siebie nieruchomość, chce i ma prawo wiedzieć, ile jest ona warta. Jednak nasz rynek nieruchomości nie charakteryzuje się tak drastycznymi ruchami cen, aby trzeba było co rok wyceniać nieruchomość. Nawet jeśli zachodzą jakieś zmiany na rynku, to jest to raczej trend wzrostowy, dlatego taki zapis jest niczym nieusprawiedliwionym wyciąganiem pieniędzy od kredytobiorcy. Co więcej, w przypadku gdy przedmiotem zabezpieczenia jest nowe mieszkanie, którego wartość określa zapłacona przez nas cena zakupu, powinniśmy negocjować z bankiem, aby zrezygnował nawet z pierwszej wyceny, która jest zbędna i naraża nas na nieuzasadnione koszty.
Nieporozumieniem jest natomiast zobowiązywanie kredytobiorcy do uzyskania zgody banku na zbycie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Jest to warunek prawnie nieskuteczny.
Zabezpieczenie hipoteczne obciąża bowiem każdego ewentualnego nabywcę nieruchomości, a jej właścicielowi nie można w żaden sposób zakazać jej zbycia (byłoby to sprzeczne z art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Bank zastrzega dodatkowe opłaty
W umowach kredytowych można znaleźć zapis, iż opłaty za zmianę umowy kredytowej (wcześniejsza spłata, przewalutowanie, zmiana wysokości raty) będą pobierane w wysokości ustalonej w tabeli opłat. Przy tak sformułowanym zapisie pojawia się pytanie, co będzie, jeśli w trakcie obowiązywania umowy kredytowej zmienią się stawki w bankowej tabeli opłat i prowizji. Która tabela obowiązuje kredytobiorcę – nowa czy ta z chwili podpisywania umowy? Tutaj, niestety, należy odpowiedzieć jednoznacznie, że kredytobiorca będzie musiał ponieść koszty w wysokości określonej w tabeli prowizji i opłat obowiązującej w dniu dokonywania danej czynności. Jeśli więc na przykład postanowiliśmy spłacić kredyt wcześniej, a w umowie kredytowej przewidziano za to dodatkowe opłaty, odsyłając w kwestii ich wysokości do tabeli opłat i prowizji, to – jeżeli w umowie nie zastrzeżemy inaczej – zapłacimy tyle, ile wynika ze stawek obowiązujących w dniu dokonywania wpłaty.

Uwaga! Choć opisane zapisy są niejednokrotnie zamieszczane w umowach kredytowych, to banki egzekwują je prawie wyłącznie w razie problemów ze spłatą kredytu. Klienci terminowo regulujący swoje zobowiązania na ogół mogą spać spokojnie. Pozostaje jednak pewien margines niepewności co do tego, jak bardzo rygorystycznie bank będzie podchodził do zapisów umowy w ciągu długiego okresu spłaty kredytu.

Bank decyduje o dniu spłaty i przewalutowania

Banki na ogół starają się ograniczyć nasze prawo do swobodnego wyboru daty wcześniejszej spłaty czy też przewalutowania kredytu. Wynika to z chęci uporządkowania pewnych czynności w banku, jak również z ograniczeń systemów informatycznych funkcjonujących w bankach. Poza tym dokonanie przez klienta przewalutowania w najkorzystniejszym dla niego momencie oznacza wymierną stratę finansową dla banku. Dlatego banki zastrzegają w umowach, iż przewalutowanie i wcześniejsza spłata są możliwe w dniu zapadalności kolejnej raty. Kredytobiorcom pozostaje jedynie twarde negocjowanie tego punktu, ale osiągnięcie tu rozsądnego kompromisu jest dość trudne.
Z przewalutowaniem kredytu, jeżeli taką możliwość przewidziano w umowie kredytowej, wiąże się również kwestia kosztów tej operacji. Dlatego warto dopilnować, aby w umowie znalazł się zapis dokładnie określający zasady zmiany waluty kredytu i ewentualnych dodatkowych kosztów z tym związanych.

Bank kusi promocjami

Coraz częściej banki w ogłoszeniach telewizyjnych, radiowych i prasowych oferują kredyty mieszkaniowe na bardzo korzystnych warunkach. Kuszą brakiem prowizji i proponują stałe niskie oprocentowanie, które tylko pozornie jest bardzo atrakcyjne. Tak naprawdę oprocentowanie w promocyjnej wysokości bank gwarantuje nam przez rok, najdłużej dwa lata od dnia podpisania umowy, potem zaś przechodzimy na dużo wyższe, które przez następnych parę lat spłacania kredytu „pochłonie” zaoszczędzone na początku pieniądze. Bądźmy więc czujni, ponieważ sami musimy zadbać o swoje interesy. Banki to nie instytucje charytatywne, tylko podmioty gospodarcze mające przynosić jak największe dochody swoim właścicielom.

Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że kredyt to interes dla obu stron umowy. Bank, udzielając kredytu, czerpie dochody, ponosi jednak ryzyko, które stara się zminimalizować odpowiednimi zapisami w umowie kredytowej i stosowanymi zabezpieczeniami – często kosztem słabszej strony, czyli klienta. Tę swoistą nierówność w znacznym stopniu eliminuje konkurencja na rynku usług bankowych i bogata oferta, zwłaszcza w zakresie kredytów budowlanych.
W tej sytuacji warto poszukać najlepszej propozycji i starać się wynegocjować w umowie kredytowej możliwie korzystne warunki.

Podstawa prawna: ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U. z 2002 r. nr 72, poz. 665 z późn. zm.)

Umowa kredytowa
W umowie kredytowej bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony określoną kwotę pieniędzy, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w tej umowie, do zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w umownym terminie spłaty oraz do zapłaty prowizji od przyznanego kredytu.
Umowa kredytowa powinna wskazywać:
- strony umowy,
- cel, na który kredyt został udzielony,
- kwotę kredytu i walutę,
- termin i zasady spłaty kredytu,
- wysokość prowizji,
- wysokość oprocentowania i ewentualnie warunki jego zmiany,
- uprawnienia banku związane z kontrolą wykorzystania kredytu i jego spłaty,
- sposób zabezpieczenia kredytu,
- warunki zmiany lub rozwiązania umowy.
Oprócz tych niezbędnych postanowień umowy kredytowe zawierają dodatkowe, które zabezpieczają przede wszystkim interesy banku. Jako ich podstawę prawną banki wskazują najczęściej ustawę Prawo bankowe, co w niektórych wypadkach jest dosyć dyskusyjne, ponieważ nie wszystkie stosowane w umowach zapisy można wywieść wprost z tej ustawy.