Umowa o roboty budowlane

Zawieramy ją zawsze, gdy powierzamy komuś wykonanie robót budowlanych. Niektórzy nie chcą jej spisywać, przekonując, że tak będzie taniej. To pozorna oszczędność. Jeśli nie spiszemy umowy, trudno będzie ustalić, czy praca została należycie wykonana.

Problemy związane z rozliczeniami, jakością i terminami wypełniania świadczeń przez strony występują zarówno na dużych, jak i małych budowach. Bardzo często przyczyną nieporozumień są źle lub nieprecyzyjnie skonstruowane zapisy umowy o roboty budowlane. Co zatem zrobić, aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy?

Na piśmie czy ustnie

Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej. Umowa ustna też będzie ważna, ponieważ kodeks cywilny nie przewiduje tak zwanego rygoru nieważności w przypadku niezachowania formy pisemnej. Jednak ze względu na specyfikę robót budowlanych unikanie zawarcia takiej umowy w formie pisemnej, nawet na mały zakres robót, jest zdecydowanie niewskazane. Zawarcie umowy w formie pisemnej rodzi określone konsekwencje dla stron.
Po pierwsze, zmiana lub uzupełnienie takiej umowy także wymaga formy pisemnej. Ponadto rozwiązanie, odstąpienie, jak również wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

Kto z kim

Stronami klasycznej umowy o roboty budowlane są inwestor i wykonawca. W rozumieniu przepisów Prawa budowlanego inwestorem jest podmiot, który inicjuje i finansuje przedsięwzięcie budowlane, przygotowuje, organizuje i koordynuje proces budowlany, a w końcu odbiera obiekt od wykonawcy. Wykonawcą jest każdy podmiot zawierający umowę z inwestorem w celu realizacji robót budowlanych.

Umowy podwykonawcze także należy zaliczyć do umów o roboty budowlane, pomimo że są zawierane między wykonawcami i podwykonawcami. Ich przedmiotem również są roboty budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Co strony mają na myśli

W umowach (nie tylko o roboty budowlane) należy dążyć do sytuacji, w której zapisy będą tak precyzyjne, że możliwy będzie tylko jeden sposób ich interpretacji. W tym celu, szczególnie w przypadku obszerniejszych umów, można w umowie o roboty budowlane umieścić tak zwany słowniczek umowy, w którym sprecyzujemy, co oznaczają poszczególne pojęcia.

Co ma być zrobione

Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest wykonanie obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 3 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a także budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekty małej architektury.
Specyfika umów budowlano-instalacyjnych wymaga bardzo precyzyjnego określenia przedmiotu umowy. Z tego względu najlepiej jest sporządzić bardzo szczegółowy załącznik do umowy, w którym wymienimy wszystkie prace, natomiast w umowie zawrzemy postanowienie odsyłające do tego dokumentu.
Inwestor, formułując taki załącznik, musi mieć na uwadze projekt budowlany. W umowie lub załączniku należy dokładnie określić jakość materiałów, standard, a nawet ich liczbę itd. To ostatnie jest niezbędne, gdy wynagrodzenie wykonawcy jest określone kosztorysowo, i on sam dostarcza materiały. Wtedy jako załącznik należy dołączyć do umowy również kosztorys.

Wadliwe (niedokładne) określenie przedmiotu umowy może skutkować sporami, czy daną pracę traktować jako robotę dodatkową, czy też jako element uzgodnionego przedmiotu umowy.
W przypadku zaistnienia sporu należy pamiętać o tym, że projekt też jest załącznikiem do umowy (jest jej częścią). Jeżeli w wyniku rozmów strony postanowią zmienić projekt, to w zależności od wagi tych zmian może to wymagać zgody organu administracji, który wydał pozwolenie na budowę (strony nie mogą samodzielnie istotnie zmieniać projektu zatwierdzonego decyzją organu administracji).

Co musi inwestor

Przygotować budowę. Do obowiązków inwestora należy dokonanie przewidzianych prawem czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazania terenu budowy oraz dostarczenia projektu.
Inwestor powinien przede wszystkim:
- uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli jest wymagana),
- zamówić projekt budowlany,
- uzyskać pozwolenie na budowę,
- przekazać wykonawcy całość dokumentacji projektowej i formalnoprawnej,
- przekazać protokolarnie teren budowy.
Umowa powinna określać termin wykonania tych czynności. Jeżeli harmonogram prac wykonawcy jest liczony od daty zawarcia umowy, a nie od daty przekazania przez inwestora terenu budowy i dokumentacji (może mieć to wpływ na obliczanie terminu kar umownych za opóźnienie), to uczciwy inwestor powinien zobowiązać się, że dokona wyżej wymienionych czynności w terminie, który umożliwi wykonawcy wykonanie robót zgodnie z harmonogramem. W przeciwnym razie możemy teoretycznie doprowadzić do absurdalnej sytuacji, w której na skutek opóźnienia inwestora z uzyskaniem pozwolenia na budowę wykonawca będzie zobowiązany zapłacić inwestorowi karę umowną za to opóźnienie.
Od dnia przekazania terenu budowy wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone na budowie w stosunku do osób trzecich, odpowiada też przed inwestorem za ewentualne zniszczenie lub utratę materiałów zgromadzonych na terenie budowy.

Odebrać obiekt. Odbiór obiektu powinien następować według z góry przyjętej procedury odbiorowej. Trzeba pamiętać o tym, że od daty odbioru ryzyko związane z powstaniem wszelkich szkód przechodzi z powrotem na inwestora. Od daty odbioru zaczyna też biec termin rękojmi i gwarancji.

Zapłacić wynagrodzenie. Wynagrodzenie może być kosztorysowe (zwane czasem obmiarowym) albo ryczałtowe. W przypadku wynagrodzenia kosztorysowego strony ustalają kosztorys wstępny, natomiast ostateczne rozliczenie następuje na podstawie kosztorysu powykonawczego. Z kolei wynagrodzenie ryczałtowe jest niezależne od cen jednostkowych materiałów i usług związanych z wykonaniem obiektu. W tej sytuacji poza wyjątkowymi wypadkami żadna ze stron nie może zmienić wysokości wynagrodzenia. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby strony zmieniły wynagrodzenie w drodze porozumienia stron.

Uwaga! Można też ustalić w umowie wynagrodzenie kosztorysowe z jednoczesnym ustanowieniem tak zwanej maksymalnej ceny gwarantowanej oraz małego ryczałtu na roboty dodatkowe nieprzewidziane w projekcie. Jest to rozwiązanie ciekawe, łączące elementy obu metod rozliczeniowych i jednocześnie dość bezpieczne dla inwestora. Często zdarza się bowiem, że wynagrodzenie wyliczone na podstawie kosztorysu powykonawczego jest zaskoczeniem dla inwestora, gdyż znacznie odbiega od wstępnie ustalonego. Wprowadzenie maksymalnej ceny gwarantowanej – na przykład przez zastrzeżenie, że cena ustalona na podstawie kosztorysu powykonawczego nie może być wyższa o więcej niż 10% od ceny określonej w kosztorysie wstępnym – pozwoli uchronić się przed nadmiernym wzrostem wynagrodzenia.

Niezależnie od rodzaju wynagrodzenia inwestor powinien dokonać wnikliwej kalkulacji. Po ustaleniu sposobu rozliczenia kontraktu trzeba jeszcze pamiętać o skonstruowaniu racjonalnego systemu dokonywania płatności – kolejne transze wynagrodzenia powinny być uzależnione od ukończenia przez wykonawcę etapów prac określonych w harmonogramie robót. Zamknięcie etapu powinno się dokumentować protokołem odbioru częściowego. Można też rozliczać się miesięcznie na podstawie szacunkowo przyjętego procentu robót. Najkorzystniejszym rozwiązaniem dla inwestora jest oczywiście jednorazowa zapłata po odebraniu obiektu, ale wynegocjowanie takich warunków z wykonawcą jest praktycznie niemożliwe (oznaczałoby bowiem, że wykonawca kredytuje przez dłuższy czas naszą inwestycję).

Co musi wykonawca

Wykonać obiekt. Wykonawca jest przede wszystkim zobowiązany do wykonywania robót zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i z zachowaniem reguł należytej staranności wymaganej w przypadku wykonywania tego rodzaju prac. W umowie należy wpisać, że wykonawca jest zobowiązany zapewnić pracowników z odpowiednimi uprawnieniami, stosować materiały posiadające świadectwo dopuszczenia do obrotu i stosowania w budownictwie, wykonywać obiekt zgodnie z projektem, prowadzić dziennik budowy, udostępniać inwestorowi lub jego przedstawicielom wszelką dokumentację w każdym czasie, dbać o bezpieczeństwo na budowie.

Oddać obiekt. Obowiązek oddania obiektu jest ściśle związany z obowiązkiem inwestora odebrania obiektu, obie czynności powinny więc zostać opisane w procedurze odbiorowej. Ponadto obowiązek oddania obiektu powinien się znaleźć w harmonogramie prac. W takiej sytuacji w przypadku niewykonania zadania w terminie inwestor będzie miał prawo naliczać kary umowne, o ile je zastrzeże.

Co jeszcze w umowie

Odsetki i kary umowne. Obie strony umowy odpowiadają za niewykonanie lub nienależyte wykonywanie swoich zobowiązań. Wykonawca ma jednak ułatwione zadanie. Może naliczać odsetki ustawowe za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia, nawet jeśli nie ma takiego zapisu w umowie. Uprawnienie to można wyłączyć w umowie, ale który wykonawca by się na to zgodził?
Inwestor może naliczać kary umowne za opóźnienie w oddaniu obiektu tylko wtedy, jeżeli zastrzegł to w umowie.
Najkorzystniej jest naliczać kary umowne za opóźnienie już w momencie oddania opóźnionego etapu robót przez potrącenie kary umownej z należnego wykonawcy wynagrodzenia. Podstawą do obliczenia kary umownej jest wynagrodzenie kontraktowe.

Kaucja dobrego wykonania umowy. Strony mogą postanowić, że wykonawca będzie zobowiązany ustanowić kaucję dobrego wykonania umowy, na przykład wręczając gwarancję bankową na 10% wartości umowy, przy czym po dokonaniu odbioru inwestor zwolni go z 50% wartości tej kaucji, a po upływie terminu rękojmi i gwarancji – zwróci resztę. Jeżeli w trakcie umowy wykonawca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, to inwestor ma prawo zrealizować taką gwarancję bankową.

Gwarancja jakości. Wykonawca może udzielić gwarancji na wykonane prace, ale nie jest to obowiązkowe. Nawet jeśli wykonawca nie udzieli gwarancji, inwestor będzie miał ustawowe uprawnienia z tytułu rękojmi do żądania usunięcia wad fizycznych lub prawnych obiektu. Termin rękojmi na wady fizyczne budynku to trzy lata.

Gwarancja zapłaty. Strony mogą w umowie określić zasady udzielania takiej gwarancji. Zgodnie z prawem wykonawca może bowiem na każdym etapie realizacji inwestycji zażądać jej od inwestora. Więcej napiszemy o tym w następnym numerze Muratora.

Gdy wykonawca zatrudnia podwykonawcę
Od umowy o roboty budowlane zawieranej między inwestorem a wykonawcą należy odróżnić umowę o roboty budowlane zawieraną między wykonawcą a podwykonawcą. Ta umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W tej sytuacji brak formy pisemnej skutkuje nieważnością rozliczeń między stronami (może mieć to daleko idące konsekwencje, na przykład dla odliczania VAT w relacjach między wykonawcą a podwykonawcą). Poza tym, jeżeli wykonawca nie zapłaci podwykonawcy, a umowa podwykonawcza nie będzie miała formy pisemnej, to podwykonawca może wystąpić z roszczeniem do inwestora o zwrot wydanie korzyści majątkowej z tytułu tak zwanego bezpodstawnego wzbogacenia. Ową korzyścią majątkową są nabyte roboty budowlane, które zostały wykonane przez podwykonawcę na podstawie nieważnej czynności prawnej, jaką jest w tym przypadku umowa ustna.
Niezależnie od powyższego należy także rozważyć sytuację prawną inwestora w sytuacji, gdy wykonawca zawiera umowy z podwykonawcami na piśmie. Obecnie zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego inwestor ponosi solidarną z wykonawcą odpowiedzialność za zobowiązania finansowe wykonawcy względem podwykonawców. W związku z tym wykonawca ma obowiązek określić w umowie, jakie zakresy robót zamierza wykonywać za pomocą podwykonawców, wskazać, jakie to podmioty, i przedstawić do akceptacji inwestorowi projekty umów z tymi firmami.
Jeżeli inwestor nie zgłosi sprzeciwu w stosunku do umowy oraz osoby podwykonawcy w terminie 14 dni od przedstawienia mu tych informacji do akceptacji, to przyjmuje się, że wyraził milczącą zgodę na zatrudnienie podwykonawcy.
Jeśli inwestor się sprzeciwi, to umowę między wykonawcą a podwykonawcą należy traktować jako bezskuteczną względem inwestora. Wówczas inwestor nie ponosi odpowiedzialności solidarnej względem takiego podwykonawcy.
Przeciwne postanowienia umowy są nieważne.

Przykładowy słowniczek umowy
Strony zgodnie postanawiają, że jeżeli co innego nie wynika z treści umowy, poniższe zwroty będą miały następujące znaczenie:
- powierzchnia użytkowa – powierzchnia użytkowa obliczana zgodnie z wybraną normą budowlaną;
- stan surowy otwarty – etap budowy polegający na ukończeniu murów i poszycia dachowego;
- stan surowy zamknięty – etap budowy polegający na ukończeniu murów, poszycia dachowego, wstawieniu okien i drzwi zewnętrznych. Stan surowy zamknięty nie obejmuje instalacji.
Oczywiście są to tylko definicje przykładowe i strony mogą je formułować w inny sposób, który będzie uwzględniał charakter obiektu. Generalnie można stwierdzić, że im definicja dokładniejsza, tym mniejsze pole do ewentualnych różnic interpretacyjnych i sporów w trakcie realizacji budowy.

Przykładowe zasady postępowania przy odbiorze obiektu i przekazywaniu wynagrodzenia:
- zgłoszenie przez wykonawcę obiektu (lub jego części) do odbioru;
- uzgodnienie terminu odbioru (na przykład we wskazanym przez inwestora terminie, ale nie później niż w ciągu siedmiu dni od zgłoszenia przez wykonawcę gotowości do przekazania obiektu);
- odbiór obiektu ze spisaniem protokołu, w którym będą wskazane ewentualne wady i termin ich usunięcia;
- usunięcie wad przez wykonawcę;
- odbiór obiektu po usunięciu usterek,
- wystawienie faktury ze wskazanym terminem płatności (na przykład siedem dni od otrzymania faktury);
- zapłata wynagrodzenia.

Przykładowy zapis dotyczący przedmiotu umowy:
Przedmiotem niniejszej umowy jest wykonanie przez Wykonawcę na rzecz Inwestora na nieruchomości położonej w ... przy ul. .... domu mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 200 m kw. zgodnie z pozwoleniem na budowę z dnia ... nr ... i zatwierdzonym projektem, przepisami prawa i na warunkach przewidzianych w niniejszej umowie. Szczegółowy zakres przedmiotu umowy został określony w załączniku nr 1 stanowiącym jej integralną część.

Przykładowe postanowienia dotyczące kar umownych:
- w przypadku opóźnienia się przez wykonawcę z oddaniem jakiegokolwiek etapu prac lub całego obiektu inwestor będzie uprawniony do naliczania kar umownych za każdy dzień opóźnienia w wysokości odsetek ustawowych;
- podstawą do naliczania kar umownych jest cena kontraktowa;
- łączna wartość kar umownych nie może przekroczyć 10% wartości kontraktu;
- jeżeli po stronie inwestora powstaną szkody przekraczające łączną wartość kar umownych, to inwestor ma prawo dochodzić ich na zasadach ogólnych.