Sąsiad nie wyraża zgody na ocieplenie budynku

Mój dom stoi w granicy działki. Ściana granicząca z sąsiednią działką jest od strony północno-wschodniej. Chciałem ją ocieplić, ale sąsiad się nie zgodził, gdyż musiałbym zabrać mu kilka centymetrów gruntu. Czy są jakieś szanse na uzyskanie zgody na ocieplenie na drodze administracyjnej lub sądowej?

Nie ma możliwości uzyskania admistracyjnego zezwolenia na trwałe zajęcie cudzej działki na potrzeby prywatnej inwestycji. Przepisy Prawa budowlanego dają jedynie możliwość uzyskania decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, jeśli jest to niezbędne do wykonania określonych robót budowlanych. Decyzja taka nie może jednak ingerować w kwestie własności. Inwestor korzystający z cudzego terenu na podstawie takiej decyzji musi przywrócić stan poprzedni nieruchomości i naprawić ewentualne szkody.
Ocieplenie ściany budynku stojącego bezpośrednio przy granicy łączyłoby się z trwałym zajęciem niewielkiego kawałka sąsiedniej działki, a to wymaga zgody jej właściciela. Oczywiście wypadałoby mu zaoferować jakiś ekwiwalent za takie ustępstwo. Z uwagi na niewielki obszar, jaki zajęłaby warstwa ocieplenia wraz z tynkiem, nie ma sensu starać się o wykupienie niezbędnego fragmentu gruntu, gdyż koszt jego wydzielania byłby z pewnością wyższy niż wartość samego gruntu. Lepiej poprosić sąsiada o ustanowienie odpłatnej służebności gruntowej, która polegałaby na wykonaniu ocieplenia budynku w przyległym do granicy pasie gruntu.
Gdy sąsiad nie wyrazi na to zgody, można skierować sprawę na drogę sądową. Trzeba się jednak liczyć z kosztami postępowania. Oprócz wynagrodzenia dla sąsiada trzeba także przewidzieć środki na opłacenie biegłego sądowego, którego z pewnością powoła sąd, aby oszacować wartość zajętego pod ocieplenie gruntu oraz wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Ponadto warto pamiętać o tym, że wcale nie jest przesądzone, że sąd uwzględni nasz wniosek. Sąsiad może bowiem wykazać, że wykonanie ocieplenia będzie kolidować z jego planami inwestycyjnymi, bo na przykład sam w przyszłości zamierza dobudować się do tej ściany, a w związku z tym ocieplanie jest zbędne. Nie będzie natomiast siły na zmuszenie go do realizacji tych planów. Sąd może też wyjść z założenia, że budując dom przy granicy, należało uwzględnić grubość warstwy izolacyjnej i okładzin zewnętrznych i zarezerwować na nie miejsce na własnej działce. Sąd może więc oddalić roszczenie inwestora, który o tym zapomniał, a teraz domaga się prawa do zajęcia części cudzego gruntu.

Podstawa prawna: art. 47 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 ze zm.), art. 285 kodeksu cywilnego