VAT na grunty

Od 1 maja br. podatek od towarów i usług obejmuje obrót gruntami i użytkowaniem wieczystym. Nowe przepisy są tak niedoskonałe, że kłopoty mają z nimi wszyscy: deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe, gminy i właściciele pojedynczych działek.

Podatnikami VAT są przede wszystkim przedsiębiorcy i podmioty gospodarcze. Jednak może zdarzyć się także, że osoba fizyczna, która nie prowadzi żadnej działalności i utrzymuje się z umowy o pracę albo uprawy gruntów, sprzeda grunt i także będzie musiała zapłacić VAT. Ustawa stwierdza bowiem wprost, że podatek płaci się „również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”. Najtrudniej ocenić właśnie ten zamiar. Kiedy właściciel kilku działek sprzedaje jedną z nich, najczęściej sam nie wie, czy i kiedy sprzeda następne. Trudno w chwili transakcji wyrokować, z jakim zamiarem działa.
O wiele prościej wskazać sytuacje, kiedy VAT z pewnością zostanie doliczony do ceny.

Sprzedaje przedsiębiorca – jest VAT

Jeżeli przedmiotem działalności jest obrót nieruchomościami (na przykład budowa i sprzedaż domów), VAT zostanie doliczony do każdej raty, przedpłaty i ostatecznej ceny. Dotyczy to deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i osób fizycznych prowadzących taką działalność. VAT powiększy cenę także wtedy, gdy sprzedają oni niezabudowany grunt budowlany.
Stawka podatku zależy od tego, kto i co sprzedaje:
- od niezabudowanych gruntów budowlanych – 22%,
- od gruntu z rozpoczętą budową lub z gotowym domem mieszkalnym – 7%,
- jeżeli sprzedawcą jest spółdzielnia mieszkaniowa – 0%.
Jeśli jednak przedsiębiorca (osoba fizyczna) prowadzi inną działalność gospodarczą, na przykład usługi transportu i spedycji, i sprzedaje należący do niego grunt niezwiązany z prowadzoną firmą – takiej transakcji nie należy w ogóle rozpatrywać w kategorii „sprzedaż przez przedsiębiorcę”. Tu sprzedawcą jest Jan Kowalski, właściciel gruntu. Taka transakcja najczęściej nie będzie obciążona VAT.

Jednorazowe transakcje – bez VAT
Wyprzedaż własnego majątku nie podlega VAT. Należy jednak pamiętać o kryterium częstotliwości działania, które decyduje o konieczności opodatkowania transakcji.
Jeżeli więc Jan Kowalski-przedsiębiorca sprzedaje działkę budowlaną, która należy do jego majątku osobistego, nie powinien doliczać VAT do ceny. Jeśli jednak w nieodległym od transakcji czasie kupił kilka działek i rozpoczyna ich wyprzedaż – zostanie to zakwalifikowane jak działalność zarobkowa i opodatkowane.
Wszystko zależy więc od warunków i okoliczności każdej transakcji. Z całą pewnością jednorazowa sprzedaż jest, tak jak dotychczas, objęta 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Dotyczy to zarówno gruntów niezabudowanych, jak i zabudowanych, w tym także rozpoczętych budów.

Grunty rolne zwolnione
Nieco inaczej wygląda sprawa opodatkowania sprzedaży gruntów rolnych, leśnych lub rekreacyjnych. Obrót tymi gruntami jest zwolniony od VAT, a transakcje objęte są podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie zwolniono bowiem od VAT sprzedaż terenów niezabudowanych innych niż budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Tak więc niezależnie od tego, czy sprzedawca sprzedaje własny majątek, czy zakupił grunty rolne w celu ich sprzedaży z zyskiem – VAT nie będzie doliczony do ceny.
Uwaga! Zwolnienie dotyczy wyłącznie terenów niezabudowanych. Jeżeli ktoś na przykład kupił większy teren przeznaczony na rekreację, podzielił go na działki, zbudował domy letnie i sprzedaje – wtedy nie może skorzystać ze zwolnienia. Przedmiotem sprzedaży jest już bowiem teren zabudowany, a transakcje dokonywane są w ramach działalności zarobkowej. Co więcej, obowiązuje tu stawka 22%, ponieważ obniżona do 7% stawka podatku dotyczy tylko obiektów budownictwa mieszkaniowego.

Sprzedaż użytkowania wieczystego
Obrót prawem użytkowania wieczystego także podlega VAT – na zasadach identycznych jak dla gruntów. Jeżeli zatem sprzedaż ma charakter jednorazowy, a działka nie została zakupiona w celu jej odsprzedania z zyskiem – notariusz pobierze podatek od czynności cywilnoprawnych (2%). Tak samo będzie przy sprzedaży domu lub rozpoczętej budowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
Zupełnie inaczej należy natomiast zakwalifikować ustanowienie dzierżawy wieczystej. Taka czynność została zaliczona przez ustawę o VAT do odpłatnego świadczenia usług. Oznacza to, że gmina, ustanawiając dzierżawę wieczystą, powinna doliczyć VAT do pierwszej opłaty i każdej opłaty rocznej. Spowoduje to wzrost opłat o 22%. Najprawdopodobniej dotyczy to również opłat rocznych wnoszonych za użytkowanie wieczyste ustanowione przed 1 maja 2004 r.
Uwaga! Warto pamiętać o tym, że przy ustanowieniu użytkowania dokonuje się jednoczesnej sprzedaży budynków wybudowanych na użyczanym gruncie. Jeżeli jest to budynek mieszkalny, jego sprzedaż będzie zwolniona od VAT. Notariusz nie pobierze w takim wypadku podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przekształcenie użytkowania we własność
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie powinno zostać objęte VAT. Wynika to z tego, że dochodzi do niego wskutek decyzji administracyjnej wydanej w trybie ustawy z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Organy władzy publicznej nie są podatnikami VAT z tytułu wykonywania zadań, do realizacji których zostały powołane, chyba że zawierają umowy cywilnoprawne. A skoro do przekształcenia dochodzi wskutek decyzji administracyjnych, nie powinno się do opłaty za nie doliczać VAT.

Podstawa prawna: ustawa z 11 kwietnia 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535)

Decyduje plan lub ewidencja

Kwalifikacji i przeznaczenia terenów na określone cele dokonuje gmina w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tam też określa się zasady ich zagospodarowania i zabudowy. W planie przede wszystkim należy szukać wyjaśnienia tego, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany lub też szerzej – przeznaczony pod zabudowę. Jeżeli planu nie ma, decyduje o tym zakwalifikowanie danego obszaru w ewidencji budynków i gruntów, chyba że z datą późniejszą została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzje takie wydaje się wyłącznie w wypadku braku planu miejscowego.
Niestety, nie jest jasne, czy opodatkowaniu VAT podlega też obrót gruntami rolnymi, co do których wydano decyzję określającą warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego na gruncie rolnym (tak zwane siedliska). Nikt bowiem nie jest w stanie w tej chwili określić, co Sejm miał na myśli, zwalniając od VAT „tereny inne niż przeznaczone pod zabudowę”. Należy jednak cały czas pamiętać o kryterium częstotliwości. Większość takich transakcji nie będzie podlegała VAT z uwagi na ich sporadyczność.

Jak interpretować nowe przepisy
Pod pojęciem działalności gospodarczej nowe przepisy rozumieją każdą działalność zarobkową, nawet jeżeli jest wykonywana przez podmioty nieprowadzące żadnej firmy. Działalnością zarobkową będzie więc obrót nieruchomościami (zakup w celu sprzedaży), a nie będzie nią wyprzedaż własnego majątku, który służył przedtem potrzebom osobistym.
Analizując nowe przepisy, nie tylko można, ale wręcz trzeba korzystać z orzecznictwa, jakie zapadało w podobnych sprawach przed Europejskim Trybunałem Sprawiedliwości. W jednej z takich spraw dotyczących właśnie sprzedaży własnego majątku zapadło orzeczenie, w którym ETS uznał, że jeżeli podatnik sprzedaje majątek, którego część przeznaczył na cele inne niż związane z prowadzoną działalnością (na potrzeby osobiste), transakcja taka nie podlega opodatkowaniu VAT. Sprzedawca musi jednak w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Jak więc widać, sytuacja, w której ktoś nabył grunty w celu ich sprzedaży, w zasadzie kwalifikuje się do objęcia takich transakcji VAT. Jeżeli natomiast ktoś sprzedaje grunt, który był jego własnością przez czas dłuższy niż na przykład parę miesięcy – VAT nie powinno się naliczać.