Jak kupić działkę?

Pamiętaj, że kupno działki - jak każda transakcja - jest obarczone pewnym ryzykiem. W grę wchodzą duże pieniądze, więc musisz dopilnować wszelkicj formalności, aby nie ponieść żadnych strat lub nie narazić się na nieprzewidziane kłopoty.

JAK SZUKAĆ DZIAŁKI?

Poszukiwania własnego kawałka ziemi pochłoną mnóstwo czasu, nawet wtedy, gdy zlecisz to pośrednikowi: trzeba będzie wykonać setki telefonów, spędzić wolne dni na oglądaniu działek zamiast na odpoczynku.
Jeśli chcesz szukać samodzielnie:

- czytaj ogłoszenia w lokalnych dziennikach (niestety większość to oferty agencji),
- szukaj ofert w Internecie- pytaj w urzędach gminy o planowane przetargi (wykazy nieruchomości są wywieszane w urzędzie gminy, a ogłoszenia o przetargu drukowane również w prasie – zawsze podana jest w nich cena wywoławcza, termin składania ofert i wysokość wadium),
- poinformuj o swoim zamiarze znajomych i krewnych,
- w upatrzonych miejscowościach pytaj miejscowych, kto ma ziemię do sprzedania, a w uczęszczanych miejscach rozlep ogłoszenia o chęci kupna ziemi.

Każdą ofertę numeruj i opisuj na oddzielnej kartce, oglądane działki fotografuj, zaznaczaj na mapie ich położenie, a wszystkie informacje zbieraj w skoroszycie – inaczej po pewnym czasie zapomnisz, co i gdzie oglądałeś.
Każdą wyprawę planuj tak, żeby za jednym razem obejrzeć kilka działek położonych blisko siebie.

Informacje o działce na sprzedaż można znaleźć w prasie, Internecie, a nawet...		...w polu.

Jeśli chcesz szukać przez agencję:
- zgłoś się przynajmniej do kilku agencji (prowizję zapłacisz tylko w jednej - za sfinalizowaną transakcję),
- przekaż agentom przygotowany zestaw podstawowych założeń dotyczących działki: wielkość, dopuszczalna cena, odległość od centrum, uzbrojenie, dojazd, pożądana bliskość szkoły, przychodni, sklepu (o tym, czym się kierować przy wyborze działki, pisaliśmy w Muratorze 2/01 - Jak wybrać dobrą działkę)
- nie trać czasu na jeżdżenie do siedziby agencji tylko dla zawarcia umowy, możesz to zrobić przy okazji oglądania pierwszej działki,
- przygotuj się na to, że agenci często niewiele wiedzą o oferowanych działkach, ważne rzeczy i tak będzie trzeba sprawdzić samemu,
- nie czekaj na telefon od pośrednika, sam dzwoń i pytaj, czy mają coś nowego,
- nie ufaj w zapewnienia o "pełnej obsłudze prawnej" – najczęściej oznacza to jedynie udostępnienie wzoru umowy przedwstępnej lub pomoc w jej sporządzeniu i umówienie wizyty u notariusza,
- jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, poradź się swojego prawnika. DZIAŁKA Z NIECHCIANYMI OBIEKTAMI
Co zrobić, gdy na pięknie położonej działce znajdują się obiekty, których trzeba będzie się pozbyć: drzewa, rudera czy słup energetyczny?
Drzewa do wycięcia
Bez zgody gminy można wyciąć drzewa i krzewy:
- owocowe - bez względu na wiek,
- sadzone na plantacjach,
- których wiek nie przekracza 30 lat - jeśli znajdują się na posesjach osób fizycznych,
- których wiek nie przekracza 5 lat - jeśli rosną na nieruchomościach osób prawnych.

Na wycięcie starszych (nieowocowych) drzew potrzebne będzie zezwolenie. Prywatni właściciele działek nie płacą za zgodę urzędu, ale za usunięcie drzew bez zezwolenia grożą kary, których wysokość zależy od rodzaju i wielkości drzewa (obwodu pnia). Na przykład za wycięcie topoli lub wierzby o obwodzie 150 cm kara wyniesie 1065 zł, takiej samej sosny lub świerku - 1330 zł, a lipy lub dębu o obwodzie 100 cm - aż 4440 zł.

Kto oceni wiek drzewa?
Gdy masz problem z określeniem wieku i gatunku drzewa, zwróć się do wydziału ochrony środowiska urzędu gminy. Inspektorzy ocenią, które drzewa można wyciąć, a które zachować.

Budynek do rozbiórki

Na rozbiórkę budynku potrzebne będzie pozwolenie urzędu gminy lub starostwa, jeśli budynek ten:
- jest obiektem zabytkowym,
- ma wysokość co najmniej 8 m, a jego odległość od granicy jest mniejsza niż połowa jego wysokości.
W pozostałych wypadkach rozbiórkę wystarczy zgłosić w urzędzie gminy lub starostwie (w zgłoszeniu należy podać rodzaj, zakres i sposób wykonania rozbiórki).

Słup lub przewody do przeniesienia
Lepiej nie kupować działki, na której znajdują się urządzenia utrudniające lub uniemożliwiające zabudowę (słupy, przewody). Czy pod ziemią nie kryją się jakieś przewody, można sprawdzić w zakładzie uzgodnień dokumentacji działającym przy starostwie lub w zakładach, do których należą sieci uzbrojenia.
Jeśli jednak nabędziesz grunt z takimi obiektami (świadomie lub nie, bo na przykład dopiero po zakupie okazało się, że pod ziemią są jakieś przewody wykonane bez zgody poprzedniego właściciela gruntu), możesz się starać o:
- usunięcie ich lub przeniesienie w inne miejsce,
- wynagrodzenie za korzystanie z gruntu.
Niestety zakłady, do których należą niechciane urządzenia, nie są zwykle zainteresowane przebudową lub próbują obciążyć jej kosztami właściciela gruntu. Wówczas można dochodzić swoich praw przed sądem, ale trwa to latami.

Działka z wadą

Osoba sprzedająca działkę odpowiada wobec kupującego za jej ewentualne wady fizyczne lub prawne. Jeśli więc okaże się na przykład, że pomimo spisanych w akcie notarialnym zapewnień zbywcy działka nie nadaje się do zabudowy z uwagi na urządzenia podziemne (wada fizyczna) albo że jest obciążona prawami osób trzecich (wada prawna), to kupujący może:
- żądać obniżenia ceny,
- odstąpić od umowy,
- żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady.
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne działki wygasają po upływie roku od zakupu działki, a za wady prawne - po roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady.

Drzewa owocowe można wycinać bez zezwolenia.		Rozbiórka takiego domu to dodatkowy koszt i kłopot.		Słupy przy granicy nie przeszkadzają w budowie, ale mogą utrudnić wykonanie wjazdu i ogrodzenia.

CO SPRAWDZIĆ W PLANIE MIEJSCOWYM
Gdy masz już upatrzoną działkę, sprawdź, czy można na niej budować i jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów. Informacje na ten temat znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Plany miejscowe są dostępne w wydziale architektury urzędu gminy. Każdy może je bezpłatnie obejrzeć, a także poprosić o wypis i wyrys z planu, ale za to trzeba już zapłacić – w zależności od gminy – od kilkunastu do stu złotych.

Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Z planu miejscowego dowiesz się:
- czy działka znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej, czy też ma inne przeznaczenie (rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.),
- czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać (na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie) także obiekty usługowe lub produkcyjne,
- jakie są wymogi co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli: czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu (na przykład dwuspadowy) i kąt nachylenia połaci dachu, położenie kalenic względem ulicy itp.,
- czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej (jeśli tak, to niewykluczone, że będzie trzeba dostosować architekturę projektowanego budynku do istniejącej zabudowy), 
- jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę, a na pozostałej nie da się nic wybudować, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a sąsiad nie musi się na to zgodzić),
- czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy (na przykład osiedle domów wielorodzinnych),
- czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy; strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych.

Im bardziej ogólne sformułowania w planie miejscowym (na przykład "teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej")...		...tym większe ryzyko, że obok domu jednorodzinnego stanie blok, fabryka lub dyskoteka.

Strefy ochronne wokół cmentarzy wynoszą 50 m - na tym obszarze obowiązuje zakaz nowej zabudowy mieszkaniowej.		Plan może zawierać szczegółowe wymogi co do wysokości domu lub kształtu dachu.

Czy można budować na działce rolnej lub leśnej?
Jeśli w planie miejscowym działka jest określona jako rolna, można będzie na niej zbudować obiekty związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, czyli także budynek mieszkalny (chyba że plan wyraźnie tego zakazuje). Urzędy wymagają jednak, aby grunt miał powierzchnię powyżej 1 ha (wówczas można go zakwalifikować jako gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym).
Jeśli działka położona jest na terenach rolnych bez możliwości zabudowy, to żeby zbudować dom, trzeba ją odrolnić, czyli:
- doprowadzić do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (nie zawsze jest to możliwe, a jeśli nawet jest, to procedura trwa co najmniej pół roku),
- po zmianie planu uzyskać decyzję o wyłączeniu  z produkcji rolnej obszaru, na którym ma stanąć budynek.
Na działce leśnej można wybudować dom tylko wtedy, gdy plan miejscowy na to zezwala. Poza tym trzeba uzyskać w regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej.
Uwaga: decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej będzie też potrzebna, jeśli działka według planu miejscowego jest budowlana, ale w ewidencji gruntów (czyli w urzędowym rejestrze danych o wielkości, położeniu i klasie gruntów) jest nadal zakwalifikowana jako rolna lub leśna.

Ile kosztuje wyłączenie
Za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej trzeba zapłacić jednorazową należność (pomniejszoną o wartość gruntu) i opłaty roczne (po 10% należności przez 10 lat). Koszt wyłączenia nie jest niski, zależy od klasy gruntu i ceny tony ziarna żyta, na przykład: w III kwartale 2000 r. należność za wyłączenie 1000 m² gruntów ornych klasy IVa wynosiła 12 537 zł).
Za wyłączenie gruntu z produkcji leśnej trzeba uiścić nie tylko należność i opłaty roczne (których wysokość zależy od rodzaju lasu i ceny drewna), ale też ewentualnie odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanu.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej o powierzchni do 0,05 ha pod budowę domu jednorodzinnego jest zwolnione z opłat.

Decyzja o warunkach zabudowy
Przed zakupem działki koniecznie wystąp o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzyskasz pewność, że na działce można zbudować dom, i dowiesz się, jakie warunki musisz spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Decyzję taką może otrzymać każdy zainteresowany, nawet jeśli nie jest właścicielem gruntu. Wnioski w tej sprawie składa się w wydziale architektury urzędu gminy na przygotowanym druku. Do wypełnionego wniosku trzeba dołączyć dwa egzemplarze mapy geodezyjnej lub ewidencyjnej z oznaczeniem granic działki, która nas interesuje (mapę geodezyjną można zamówić odpłatnie w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej, zwanym składnicą map, a ewidencyjną – w wydziale geodezji urzędu powiatowego lub gminnego). Wniosek i decyzja są zwolnione z opłat.

WIEDZ, CO KUPUJESZ Jeśli nie chcesz kupić razem z działką kłopotów, sprawdź jej stan prawny. Źródłem wiedzy będą przede wszystkim dokumenty, ale nie tylko. W razie jakichkolwiek wątpliwości poradź się prawnika.
Księga wieczysta
Księga wieczysta to dokument zawierający dane o stanie prawnym nieruchomości. Najlepiej będzie, jeśli sam ją obejrzysz w sądzie wieczystoksięgowym (czyli wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego). Dowiesz się z niej:
- kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym (dział II),
- czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami, użyczeniem lub najmem. Oznacza to, że ktoś ma prawo korzystać z danej nieruchomości, a jej właściciel musi to prawo respektować (na przykład pozwalać na korzystanie z drogi koniecznej).
Uwaga: prawa te wcale nie muszą być ujawnione w księdze, w takiej sytuacji możesz liczyć tylko na uczciwość sprzedającego i czujność sąsiadów,
- czy działka jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV) - jej ustanowienie wymaga wpisu do księgi wieczystej. Wyjątkiem jest hipoteka ustawowa zabezpieczająca wierzytelności skarbu państwa: może być ustanowiona bez wpisu, ale jeśli w ciągu miesiąca od jej ustanowienia nie wpłynie wniosek o wpisanie jej do księgi, hipoteka ustawowa wygasa.
Uwaga: kupując działkę obciążoną hipoteką, bierzesz na siebie odpowiedzialność za dług, który jest w ten sposób zabezpieczony.

Wypis z księgi wieczystej
Zażądaj od sprzedającego pokazania aktualnego wypisu, czyli sporządzonego w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Nie powinno to być dla niego problemem, bo na taki wypis czeka się kilka dni, a tylko w niektórych sądach 2-3 tygodnie. Za wpis trzeba zapłacić 6 zł za każdą stronę. Przed wizytą u notariusza lepiej samemu sprawdzić w księdze, czy dane z wypisu się nie zmieniły.

W sądach przechowywane są księgi wieczyste i zbiory dokumentów dotyczących nieruchomości.		Zaległości w sądach wieczystoksięgowych są tak duże, że na wpis trzeba czekać nawet do dwóch lat.

Gdy w księdze figuruje inny właściciel
Nie kupuj działki od osoby, która nie jest wpisana do księgi wieczystej jako właściciel, chyba że ma ona inny dokument potwierdzający prawo do działki, a w księdze wieczystej jest wzmianka o złożonym wniosku o wpis prawa własności. Ze względu na zaległości w sądach na wpis czeka się od kilku miesięcy do dwóch lat.

Inne dokumenty

Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, obejrzyj: akt notarialny zakupu lub darowizny, postanowienie sądu o nabyciu lub podziale spadku bądź stwierdzeniu zasiedzenia, decyzję administracyjną o nadaniu własności.

Gdy zależy ci na czasie
Nie interesuj się działką, która:
- ma nieuregulowany stan prawny od pokoleń - spraw spadkowych nie da się szybko uporządkować,
- jest własnością osoby małoletniej - na sprzedaż rodzice muszą uzyskać zgodę sądu, a to również wymaga czasu.

Ewidencja gruntów 

Zażądaj od sprzedającego przedstawienia wypisu z rejestru gruntów lub sam sprawdź w wydziale geodezji urzędu gminy lub starostwa dane dotyczące wielkości i przebiegu granic działki. Sprawdź, czy rzeczywista wielkość i granice działki odpowiadają danym z ewidencji (na przykład, czy ogrodzenie stoi na granicy). W razie wątpliwości nakłoń właściciela, aby zlecił geodecie dokonanie pomiarów i ustalenie przebiegu granic.

Sąsiedzi

Wypytaj sąsiadów, czy ktoś nie zgłasza pretensji do działki, czy nie kwestionuje granic. Sprawdź też w terenie, czy nie widać oznak korzystania z działki przez osoby trzecie (widoczna droga, studnia). Jest to ważne, gdyż służebność uprawniającą do korzystania z cudzego gruntu można nabyć przez zasiedzenie, jeśli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (utwardzonej drogi, bramy, furtki, przyłącza).

Widoczna na działce droga...		...może świadczyć o istniejącej służebności.

Jedna działka, dwa domy
Często dwie rodziny kupują jedną, dużą działkę - z zamiarem jej późniejszego podzielenia. Przedtem trzeba jednak sprawdzić w gminie, czy taką działkę można podzielić, a jeżeli nie, to czy można na niej wybudować więcej niż jeden budynek.
Podzielić nieruchomość można tylko wówczas, gdy jest to zgodne z ustaleniami planu miejscowego (może być tam określona minimalna powierzchnia działki budowlanej), a wydzielone działki będą miały dostęp do drogi publicznej. Niezależnie od ustaleń planu można przeprowadzić podział w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę.
Uwaga! Jeśli nie podzielisz działki, to wybudowane na niej domy będą należeć do współwłaścicieli gruntu - każdy będzie miał prawo do ułamkowej części całej nieruchomości.

Jeśli granice są sporne, trzeba zlecić geodecie ustalenie ich przebiegu.

ILE KOSZTUJE DZIAŁKA?
Ceny działek zależą przede wszystkim od trzech czynników: lokalizacji, lokalizacji i jeszcze raz... lokalizacji. Dopiero później od stanu uzbrojenia: działka z doprowadzonymi mediami (energią, wodą lub gazem) jest droższa od nieuzbrojonej średnio o 15%.
Wydatek na zakup działki to nie tylko wynegocjowana cena (na ogół udaje się wytargować kilka procent od ceny wywoławczej), ale również koszty transakcji:
- wynagrodzenie notariusza - około 2% ceny podanej w umowie kupna, ale nie więcej niż 5 tys. zł,
- podatek od czynności cywilnoprawnej (umowy) - 2% wartości rynkowej działki,
- opłata za wydanie odpisu aktu notarialnego - 5 zł za stronę odpisu,
- opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej - 1,6% wartości nieruchomości (0,8% - jeśli działka kupowana jest od gminy lub skarbu państwa),
- ewentualnie prowizja pośrednika - od 1,5 do 3% ceny działki.
Koszty transakcji zazwyczaj ponosi kupujący, choć można się umówić inaczej, na przykład na podzielenie się kosztami po połowie.

Kredyt na działkę
Większość banków kredytujących budownictwo mieszkaniowe udziela kredytów na zakup działki budowlanej. Oferty różnią się nie tylko wysokością oprocentowania, ale też maksymalną kwotą kredytu (od 60 do 80% wartości działki) i czasem jego spłaty (od 3 do 25 lat). Informacji o kredytach na działkę szukaj w Internecie
Ulga tylko na działkę budowlaną
Rozliczając się za rok, w którym została kupiona działka, można odliczyć od podatku 19% wartości 350 m² działki (wartość działki to cena zapisana w umowie i koszty transakcji). Na przykład jeżeli za działkę o powierzchni 1000 m² zapłacono 100 000 zł (100 zł za m²), a koszty transakcji wyniosły 6700 zł, to znaczy że 1 m² naprawdę kosztował 106,7 zł i od podatku można odliczyć kwotę 7095 zł (106,7 x 350 x 0,19).

Rozliczając się za rok, w którym została kupiona działka, można odliczyć od podatku 19% wartości 350 m2 działki.

Uwaga: jeśli kupiłeś pustą działkę budowlaną, na pewno masz prawo do ulgi. Jeśli wraz z działką kupiłeś rozpoczętą budowę, nie jest to oczywiste. Niektóre urzędy skarbowe w takiej sytuacji odmawiają ulgi. Unikniesz kłopotu, jeśli w zeznaniu rocznym nie odliczysz od podatku ulgi na działkę, ale później wniesiesz do urzędu wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku. Od odmownej decyzji będziesz mógł się odwołać do izby skarbowej.

Przy zakupie działki z rozpoczętą budową...		...może być problem ze skorzystaniem z ulgi podatkowej.

PODPISANIE UMOWY
Jeśli doszliśmy do porozumienia z właścicielem upatrzonej działki, idziemy do notariusza, aby sfinalizować transakcję.
Gdy czekamy jeszcze na przykład na wydanie warunków zabudowy lub kredyt z banku, możemy najpierw spisać umowę przedwstępną - żeby cena nagle nie wzrosła albo żeby nikt nam tej działki nie sprzątnął sprzed nosa.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Lepsza jest umowa notarialna, bo zwykła nie daje gwarancji, że działka rzeczywiście zostanie nam sprzedana. Notarialna umowa przedwstępna daje natomiast możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej - gdyby jedna ze stron chciała się wycofać z transakcji.
Wraz z zawarciem umowy przedwstępnej kupujący zwykle daje sprzedającemu zadatek w wysokości 10-20% ceny nieruchomości. Ma on zabezpieczyć wykonanie umowy. Gdy kupujący wycofa się z umowy - traci zadatek. Jeśli to sprzedający się rozmyśli - musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej ustalić odmienne zasady zwrotu zadatku. Gdy umowa dojdzie do skutku, zadatek zaliczy się na poczet ceny działki.
Uwaga: jeżeli przedpłacona kwota zostanie w umowie nazwana zaliczką, to żadna ze stron nie poniesie konsekwencji finansowych wycofania się z umowy (zwraca się tylko kwotę tej zaliczki).

Ostateczna umowa kupna-sprzedaży działki musi mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna.

Warto poszukać notariusza, który za sporządzenie dwóch umów: przedwstępnej i ostatecznej, pobierze wynagrodzenie tylko raz (po połowie za każdą).		Notariusz przed sporządzeniem aktu sprawdzi wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości.

Nie ryzykuj i nie przynoś do kancelarii notarialnej gotówki w walizce. Lepiej będzie zapłacić czekiem potwierdzonym (kwota wpisana na czeku będzie zablokowana na koncie przez bank do chwili zwrotu czeku). W praktyce stosuje się też inne rozwiązanie: strony po podpisaniu umowy zostawiają akt notarialny w depozycie u notariusza i udają się do banku, aby przekazać sobie pieniądze. Notariusz wydaje odpis aktu dopiero wtedy, gdy strony zgodnie potwierdzą dokonanie zapłaty.

Autorzy zdjęć: Hanna Jankowska, Dariusz Jędrzejewski, Grzegorz Otwinowski, Zygmunt Stępiński.