Jak wybrać dobrego wykonawcę

Nie wystarczy zaprojektować ładny i funkcjonalny dom, trzeba go jeszcze dobrze zbudować. Efekt zależy przede wszystkim od wykonawcy. Najpierw trzeba go znaleźć, a potem zawrzeć bezpieczną umowę.

Pamiętajmy, że pośpiech jest złym doradcą, dlatego za ekipą budowlaną warto się rozejrzeć odpowiednio wcześnie, żeby nie dokonywać wyboru pod presją czasu. Z niektórymi wykonawcami trzeba się umawiać nawet na kilka miesięcy przed planowanym rozpoczęciem budowy. Ale nie przesadzajmy – nie warto ryzykować podpisywania umowy o roboty budowlane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli procedura się przedłuży, wykonawca może się wycofać lub zażądać odszkodowania za zyski utracone w czasie przestojów.

Gdzie szukać i co sprawdzać?

Gdy planujemy budowę domu, sięgamy zwykle po gazetę. Pamiętajmy jednak, że nawet reklama w renomowanym piśmie nie musi wcale świadczyć o rzetelności firmy. Lepiej więc skorzystać z rad znajomych, którzy mają za sobą podobną inwestycję. Bywa też, że producenci lub sprzedawcy materiałów budowlanych polecają wykonawców specjalizujących się w określonych technologiach.
Rekomendacje naszych znajomych lub fachowców z branży budowlanej niewątpliwie pomogą dokonać właściwego wyboru, ale warto też obejrzeć inne zrealizowane przez wykonawcę domy i zapytać mieszkańców o opinię. Uczciwy przedsiębiorca z pewnością zechce się pochwalić i poda adresy wcześniejszych budów. Jeśli odmawia lub jest to jego pierwsza budowa, lepiej nie ryzykować.
Na rozmowę z wykonawcą trzeba się przygotować, a najlepiej przeprowadzić ją w obecności zaufanego specjalisty od budownictwa – najlepiej przyszłego inspektora nadzoru inwestorskiego. On szybciej się zorientuje, czy mamy do czynienia z solidną firmą, czy z naciągaczami, zadając pytania dotyczące rozwiązań technicznych, które mają być zastosowane w budynku.

Jaka umowa?
O tym, że zawsze warto spisać umowę z wykonawcą, nie trzeba już chyba przekonywać. W wypadku umowy o roboty budowlane jest to niezbędne dla celów dowodowych. Umowa ustna jest wprawdzie ważna, ale w razie sporu nie będzie można udowodnić w sądzie jej zawarcia i treści. Sąd nie będzie mógł przesłuchać stron ani świadków, jeśli wykonawca się na to nie zgodzi, a nie zgodzi się na pewno, jeśli zeznania takie byłyby dla niego niekorzystne.
Nawet jeśli ktoś zapomni o umowie, to powinien przynajmniej gromadzić rachunki. Takie dokumenty uprawdopodabniają fakt zawarcia umowy i dają szansę na dochodzenie roszczeń przed sądem, ale czy uda nam się udowodnić, do czego tak naprawdę zobowiązał się wykonawca albo ile i kiedy mieliśmy mu zapłacić?
Umowa sporządzona na piśmie jest dokumentem, który potwierdza istnienie zobowiązania oraz określa, do czego strony się zobowiązały. W razie sporu może ułatwić wyegzekwowanie wykonania świadczenia.
W umowie należy koniecznie podać:
- datę i miejsce jej zawarcia,
- imiona i nazwiska (lub nazwę firmy) oraz adresy stron, a także wskazanie podstawy działalności wykonawcy (numer wpisu w ewidencji działalności gospodarczej itp.),
- zakres powierzonych prac,
- termin ich wykonania (rozpoczęcia i zakończenia),
- wynagrodzenie.

Co ma być zrobione?
Określając w umowie dokładny zakres powierzonych prac, trzeba też koniecznie określić rodzaj materiałów, łącznie z podaniem ich klasy lub gatunku. Można to zrobić w formie aneksu do umowy. Jeśli operujemy pojęciem na przykład stanu surowego (zamkniętego lub otwartego) czy domu pod klucz, trzeba dokładnie opisać, co się pod nimi kryje. Pojęcia te są zazwyczaj różnie rozumiane przez wykonawcę i inwestora, a nie ma żadnych prawnych definicji, które w razie sporu pozwalałyby rozstrzygnąć, kto ma rację. Najczęściej wykonawca uważa, że wykonał już zamówione prace, podczas gdy inwestor oczekuje dokończenia robót. W razie wątpliwości i braku odpowiednich zapisów w umowie uważa się, że wykonawca zobowiązał się do wykonania wszystkich prac objętych projektem budowlanym.
Jeśli wykonawca podejmuje się kierowania budową, wymaga to również zapisania w umowie o roboty budowlane lub spisania odrębnej umowy zlecenia.

Kto dostarcza materiał?
W umowie warto określić, kto i kiedy ma dostarczyć materiał. Jeśli zakupy powierzymy wykonawcy, z pewnością zażąda on zaliczki na materiały i doliczy coś jeszcze za transport i fatygę. Klient powinien mieć jednak wpływ na to, co i za ile będzie kupowane. Można się więc umówić z wykonawcą, że będzie nas informował o terminie dostawy materiałów. Będziemy wtedy mogli uczestniczyć w odbiorze towaru i natychmiast zgłaszać dostrzeżone wady. Może też to robić zatrudniony przez nas inspektor nadzoru inwestorskiego.
Warto też wiedzieć, że zgodnie z przepisami wykonawca, który sam dostarcza materiały, ponosi ryzyko ewentualnych szkód wynikłych z ich wadliwości. Wykonawca jako profesjonalista powinien na wstępie ocenić jakość dostarczonego materiału, a w razie zauważenia wad sam powinien składać reklamacje u sprzedawcy lub producenta i doprowadzić do wymiany towaru. Jeśli jednak będzie dokonywał zakupów w imieniu inwestora, na którego będą wystawiane rachunki, to prawa i obowiązki związane z reklamowaniem wadliwego towaru spadną na osobę, na którą wystawiono rachunek.
Po zakończeniu budowy nie zapominajmy upomnieć się u wykonawcy o przekazanie nam dokumentów gwarancyjnych na zakupione materiały.

Kary dla niesolidnych
W umowie warto określić kary, jakie poniesie wykonawca w razie niewykonania umowy w terminie. Wykonawca może również się domagać ustanowienia kary dla klienta za nieterminowe wywiązywanie się z płatności. Kary umowne powinny być na tyle dotkliwe, aby skutecznie zabezpieczały wykonanie umowy. Może to być na przykład 0,2% wartości zamówienia za każdy dzień zwłoki. Pamiętajmy jednak, że jeśli z powodu nienależytego wykonania zobowiązania poniesiemy szkody wyższe od zastrzeżonych kar umownych (na przykład w związku z przedłużającymi się pracami będziemy musieli przez dłuższy czas płacić za wynajmowanie mieszkania), to żądanie pełnego odszkodowania będzie dopuszczalne tylko wtedy, jeśli zastrzeżemy taką możliwość w umowie. Dlatego warto zapisać w umowie, że zamawiającemu przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną.
Aby skutecznie dochodzić kar umownych lub odszkodowania, trzeba precyzyjnie określić w umowie, kiedy wykonawca ma rozpocząć budowę i kiedy ją zakończyć. W przeciwnym razie nie będziemy w stanie wykazać, że wykonawca się spóźnia. Dobra umowa nie jest wprawdzie stuprocentową gwarancją bezpieczeństwa dla inwestora, ale w razie sporu może pomóc w wyegzekwowaniu należnych świadczeń lub odszkodowania. Ponadto jeśli klient domaga się spisania umowy i wie, co powinno się w niej znaleźć, jest to sygnał dla wykonawcy, że takiego klienta lepiej nie oszukiwać.

O co pytamy wykonawcę
1. Czy jest profesjonalistą?
Firmę oferującą usługi budowlane może prowadzić każdy, niezależnie od wykształcenia i praktyki. Jedynie prace związane z wykonaniem lub modernizacją instalacji gazowych musi prowadzić specjalista z uprawnieniami. Dlatego nie dziwmy się, gdy wykonawca wyzna, że jest na przykład muzykiem. Nie jest to przeszkodą, jeśli tylko dysponuje zespołem wykwalifikowanych i doświadczonych pracowników lub powierza wykonanie poszczególnych robót (murarskich, tynkarskich, instalacyjnych) znającym się na rzeczy podwykonawcom. Oczywiście za skutki ich działań ponosi odpowiedzialność on – generalny wykonawca, z którym mamy podpisaną umowę. Przed spisaniem umowy warto sprawdzić, ilu i jakich pracowników zatrudnia wykonawca, a także, czy on sam lub któryś z jego pracowników ma uprawnienia do pełnienia funkcji kierownika budowy. Ryzykowne jest powierzanie generalnego wykonawstwa komuś, kto nie może podjąć się kierowania robotami budowlanymi. W takiej sytuacji będziemy musieli bowiem sami znaleźć kierownika budowy. A wtedy – jeśli coś będzie źle zrobione – wykonawca może się usprawiedliwiać, że to „kierownik od inwestora” tak kazał. W razie sporu trudno będzie udowodnić, kto ma rację.

2. Jaka to firma?
Sprawdźmy, jaki status prawny ma firma. Może to być:
- osoba fizyczna lub spółka cywilna prowadząca działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej,
- spółka handlowa (z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjna).
Budowy domów jednorodzinnych na działkach klientów najczęściej podejmują się ci pierwsi. Na nasze żądanie wykonawca taki powinien przedstawić zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej. O tym, czy spółka handlowa działa legalnie, świadczy wpis do rejestru handlowego, prowadzonego przez sąd okręgowy właściwy dla miejsca siedziby spółki. Rejestr ten zawiera między innymi dane o kapitale zakładowym spółki, zakresie działalności oraz o osobach upoważnionych do reprezentowania firmy. Dlatego od takiego wykonawcy trzeba zażądać wypisu z rejestru handlowego.

3. Czy jest VAT-owcem?
Firmy budowlane są z reguły podatnikami VAT-u, jednak zawsze warto sprawdzić, czy nie uzyskały zwolnienia z tego podatku, zwłaszcza jeśli powierzamy wykonanie poszczególnych robót drobnym przedsiębiorcom. Dlaczego to takie ważne? Głównie dlatego, że z ulgi podatkowej można skorzystać tylko wtedy, gdy wydatki na budowę udokumentowane są fakturami wystawionymi przez podatników tego podatku, którzy nie uzyskali zwolnienia.

4. Co ze sprzętem?
Szybkość i solidność wykonywania zależy także od sprzętu i narzędzi, jakimi dysponuje wykonawca. Profesjonalny wykonawca ma przynajmniej podstawowy sprzęt, amator zaś zwykle wszystko pożycza, a to może podrażać i przedłużać budowę.
Nasza dociekliwość, choć może być denerwująca dla wykonawcy, pozwoli zmniejszyć ryzyko związane z jego wyborem.

Jak płacimy wykonawcy
Ryczałt czy kosztorys? Wynagrodzenie wykonawcy może być ustalone ryczałtowo lub na podstawie kosztorysu. Jeśli w umowie określi się wynagrodzenie ryczałtowo (a więc poda się z góry określoną cenę za wszystkie zamówione prace), to wykonawca nie może żądać podwyższenia zapłaty. Wykonawcy wolą więc rozliczać się na podstawie kosztorysu, czyli na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Jeśli przedstawią inwestorowi wstępny kosztorys i zastrzegą w umowie, że ostateczne rozliczenie nastąpi na podstawie kosztorysu powykonawczego, mogą żądać podwyżki, jeśli z ostatecznych wyliczeń wynika, że budowa drożej kosztowała. W takim wypadku warto zastrzec, o ile maksymalnie może wzrosnąć wynagrodzenie. W żadnym jednak wypadku wykonawca nie może żądać dopłaty za wykonanie koniecznych robót, których nie ujął w sporządzonym przez siebie kosztorysie, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł ich przewidzieć.

Czy waloryzować? Niezależnie od rodzaju wynagrodzenia strony mogą ustalić w umowie warunki jego waloryzacji. Trzeba wtedy wyraźnie określić, na podstawie jakiego wskaźnika będzie podwyższana cena (na przykład wskaźnika wzrostu cen materiałów i usług budowlanych, publikowanego przez GUS).

Zaliczka czy zadatek? Zawierając umowę, wykonawcy często żądają zadatku lub zaliczki, czyli zapłaty „na dzień dobry” pewnej części umówionej ceny. Pomiędzy zadatkiem i zaliczką istnieje istotna różnica.
Zadatek jest jednym ze sposobów zabezpieczenia wykonania umowy. Jeżeli nie postanowiono inaczej, klient, który z własnej winy nie wywiązuje się z umowy (już po jej zawarciu zrezygnuje z budowy), nie odzyska zadatku. Jeśli od wykonania umowy odstępuje wykonawca, to musi on zwrócić klientowi zadatek w podwójnej wysokości. 
Zaliczka jest jedynie kwotą stanowiącą część przyszłej należności. W razie niewykonania umowy wykonawca powinien zwrócić zaliczkę, chyba że wykorzystał ją na zakup materiałów zgodnie z żądaniem zamawiającego.
Gdy umowa dochodzi do skutku, zarówno zadatek, jak i zaliczka, zaliczane są na poczet wynagrodzenia wykonawcy. Nie dajmy się jednak naciągnąć na wpłacanie na wstępie dużych kwot.

Kiedy płacić? W umowie trzeba koniecznie zapisać, że wpłacanie kolejnych rat wynagrodzenia wykonawcy będzie uzależnione od postępu prac na budowie. Ustalenie w umowie sztywnych terminów płatności bez powiązania ich z postępem robót powoduje, że w razie niedotrzymania terminu płatności wykonawca może naliczać inwestorowi karne odsetki – niezależnie od tego, czy sam wywiązuje się z umowy.
Oto przykładowy, korzystny dla inwestora, harmonogram płatności:
- 10% – przy podpisaniu umowy,
- 20% – po wykonaniu robót ziemnych, fundamentowych i przyłączy,
- 20% – po wykonaniu stanu surowego zamkniętego,
- 20% – po wykonaniu instalacji wewnętrznych,
- 30% – po zakończeniu budowy i uporządkowaniu terenu.
Można też zastrzec, że inwestor ma prawo wstrzymać się z przekazaniem ostatniej raty do czasu usunięcia usterek stwierdzonych przy odbiorze budynku.