Jeśli nie z banku, to skąd? Pieniądze na dom. Sprawdziliśmy dla Ciebie

Większość osób, które chcą kupić dom czy mieszkanie, musi pożyczyć pieniądze. Jednak kredyty bankowe są drogie i trudno je uzyskać, bo banki wymagają spełnienia wielu warunków, a zwłaszcza wysokich dochodów. W gazetach ogłaszają się firmy, które choć nie są bankami, oferują pomoc w sfinansowaniu budowy lub kupna domu. Sprawdziliśmy atrakcyjność kilku ofert.

Deweloper - pożyczkodawca
Niektórzy deweloperzy oprócz budowania domów zajmują się działalnością kredytową. Są to między innymi firmy: Aardom i J.W. Construction. Pierwsza oferuje gotowe domy w Warszawie. W reklamie kusi, że kredyt nie jest oprocentowany. Nie oznacza to jednak stałej ceny inwestycji, gdyż ta ustalana jest w dolarach. Pierwsza wpłata w tej firmie wynosi 33% ceny podstawowej, a reszta rozkładana jest na równe raty, płatne przez 4 lata (przy obliczaniu raty bierze się pod uwagę kurs dolara obowiązujący w dniu płatności). Po dokonaniu pierwszej wpłaty klienci otrzymują notarialny akt własności. Aardom nie sprawdza wiarygodności kredytowej klienta, nie wymaga zaświadczeń z pracy ani urzędu skarbowego. Swoje potencjalne roszczenia do czasu spłaty całego kredytu zabezpiecza hipoteką na nieruchomości. Aardom zapewnia, że inwestycje realizuje, a jednocześnie kredytuje z własnych środków. Na podobnych zasadach kupno zbudowanych przez siebie mieszkań kredytuje J.W. Construction. W ogłoszeniach prasowych tej firmy czytamy: "Finansowanie ze środków dewelopera. Tylko 40% i mieszkasz". Informacja ta się potwierdziła, choć nie do końca: w ogłoszeniu była mowa o złotówkach, a agentka mówiła o kredycie udzielanym w euro. Niestety agenci tej firmy udzielają różnych, czasami sprzecznych informacji. Ostatecznie ustaliliśmy, że J.W. Construction oferuje na zbudowane przez siebie mieszkania kredyt z własnych środków na następujących zasadach: wymagana jest wpłata 40% wartości inwestycji oraz... dowód osobisty, pozostałe 60% spłaca się w ratach już po otrzymaniu mieszkania. Przez pierwsze 5 lat można spłacać tylko odsetki od zadłużenia równe połowie stopy kredytu redyskontowego NBP (w marcu br. 10,25%). Po pięciu latach trzeba zacząć spłacać i kapitał, ale oprocentowanie będzie już komercyjne (średnia z trzech dużych banków). Spłata może trwać nawet 25 lat, ale firma namawia do spłacenia całości długu w ciągu pięciu lat. Przedstawiciele firmy nie wymagają żadnych dokumentów poświadczających zdolność kredytową klienta. Grożą jedynie eksmisją w razie niepłacenia rat. Firma jak większość deweloperów kredytujących sprzedaż własnych mieszkań zabezpiecza się hipoteką na niespłaconych do końca mieszkaniach.

Co na to ekspert? (Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS sp.z o.o.)

Ze strony deweloperów można się spodziewać coraz częstszego i bardziej zróżnicowanego ułatwiania klientowi zakupu mieszkań. Jest to naturalna reakcja na coraz większą konkurencję. Pierwsza z opisanych firm deweloperskich nie kredytuje swoich klientów, lecz sprzedaje na raty. Waloryzacja ceny dolarem, jak pokazuje przykład ostatnich miesięcy, niekoniecznie musi być korzystna dla dewelopera. Jeśli jednak kurs dolara gwałtownie wzrośnie, wzrosną też i raty, ale takie samo ryzyko nabywca poniósłby w banku, zaciągając kredyt denominowany w dolarach. Tyle że bank dodałby jeszcze odsetki. Czy ten deweloper jest filantropem? Nie, koszt pieniądza musi wliczyć sobie w cenę, ale dla nabywcy i tak może być to atrakcyjna oferta. Nieco trudniejsza jest ocena systemu oferowanego przez J.W. Construction. Dla dewelopera kluczowe w tym systemie jest to, na jak długi okres rozłożona jest spłata 60% wartości mieszkania. Jeśli na 5 lat, to właściwie już po trzech latach deweloper pokryje zapewne swoje koszty, a reszta to jego odroczony w czasie zysk. Ale wysokość miesięcznych obciążeń przy tak krótkim okresie spłaty jest bardzo wysoka. Przy rozłożeniu obciążenia na 25 lat - odsetki za pierwsze pięć lat są relatywnie niskie. Porównywalne obciążenia mogłyby się wiązać z kredytem w Euro udzielonym na analogiczny okres, ale nabywca ponosiłby ryzyko kursowe, którego nie ma przy kredycie z J.W. Construction. Firma dzięki takiemu rozwiązaniu dociera do nowej grupy potencjalnych klientów: tych, którzy mają problemy z uzyskaniem kredytu w banku, ale są przekonani, że ich dochody są wystarczające na spłatę kredytu udzielonego przez dewelopera. Ciekawe, skąd firma ma własne środki na kredytowanie klientów, ale to już inna historia...
I jeszcze jedna refleksja: kiedy słyszę , źe ktoś przydziela kredyt bez badania zdolności do jego spłaty, mam mieszane odczucia. Banki sprawdzają zdolność kredytową klientów we własnym interesie i tych, którzy w nich zostawiają swoje oszczędności. Ale jest to także sprawdzian dla osoby starającej się o kredyt, czy udźwignie ciężar spłat i nie grozi jej smutna procedura egzekwowania należności.

System argentyński
Inną nie-bankową formą kredytowania zakupu mieszkania jest tak zwany system argentyński. Polega on na tym, że zbierana jest grupa osób, które chcą pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania. Uczestnicy grupy co miesiąc wpłacają do systemu pewną kwotę (choć jeszcze nie dostali pożyczki), a co jakiś czas odbywa się przydzielanie pożyczek: jednej osobie wyłonionej w losowaniu i jednej w licytacji (kto jednorazowo wpłaci największą liczbę miesięcznych rat). Znaleźliśmy w prasie ogłoszenia trzech firm organizujących takie samofinansujące się grupy. Pierwsza to Domirata. Firma podaje, że dotychczas dzięki jej działalności udało się kupić około 200 mieszkań, głównie w Warszawie i okolicy. Żeby zostać uczestnikiem konsorcjum (grupy) w Domiracie, wystarczy okazać dowód osobisty i podpisać stosowną umowę. Firma tworzy grupy kapitałowe finansujące zakup mieszkań (do grupy dobiera się osoby, ubiegające się o pożyczkę tej samej wysokości). Wpłaty członków grupy przeznaczane są na kupno dwóch mieszkań lub domów, które są przydzielane zgodnie z opisaną wyżej zasadą systemu argentyńskiego. Żeby zostać dzięki Domiracie właścicielem mieszkania za 90 tys. zł, trzeba wpłacić w równych 82 ratach blisko 97,5 tys. zł (łącznie z wpisowym, które wynosi 1,5% wartości kredytu). Niestety firma nie podaje, ile osób musi się zebrać, aby powstało konsorcjum. Z prostego obliczenia wynika, że skoro miesięcznie udzielane są dwie pożyczki i każdy uczestnik płaci 82 raty, grupa musi liczyć co najmniej 164 osoby. Kolejną firmą, działającą na podobnych zasadach, jest Amenos. Działa od grudnia 2000 r., ale do końca stycznia nie skredytowała żadnego mieszkania ani domu. Amenos zapewnia, że w piętnaście minut można uzyskać kredyt dowolnej wysokości bez wykazywania zdolności kredytowej (wystarczy przedstawić dowód osobisty), a już po kilku miesiącach od przystąpienia do systemu - zamieszkać w swoim domu. Gwarancją bezpieczeństwa pieniędzy klientów ma być fakt gromadzenia ich na koncie w znanym banku. Amenos twierdzi, że oprocentowanie pożyczki wynosi tylko 3,88% w skali roku. Spłata odbywa się w 120 równych ratach. Można przystąpić do jednego z trzech programów: 35 m², 50 m² i 70 m². Niestety nie ma tu mowy o zróżnicowaniu cen mieszkań w różnych miastach. Firma nie wyjaśnia, czy dla każdego z miast tworzone są osobne grupy kredytowe. Mieszkania rozdzielane są według znanego już klucza: jedno w drodze losowania, a drugie „przydzialane jest” (pisownia oryginalna) w drodze licytacji osobie, która jednorazowo wpłaci najwięcej rat.

Co na to ekspert? (Kazimierz Kirejczyk)

Wydaje mi się, że dziś system argentyński w odniesieniu do mieszkań nie ma sensu. System argentyński ma długą tradycję działania, znany jest dość dobrze ze sprzedaży samochodów. Klientów napędza do niego wysoka inflacja - i brak dostępu do kredytów indeksowanych. Działa dobrze wówczas, gdy okres spłat jest niezbyt długi (2-5 lat) i gdy istnieje duży popyt na kupowane dobro, bo wówczas łatwo utworzyć grupę nabywców i łatwo dokonywać ich wymiany, gdy któryś nie ma ochoty lub możliwości kontynuowania zabawy. Tymczasem system ten w przypadku mieszkań musi oznaczać dużo dłuższy okres spłaty, w opisywanych firmach jest to 10 i więcej lat. Przez tak długi okres osoby, które już mieszkają, mogą zacząć się wymigiwać od terminowych płatności. Mogą też nastąpić problemy losowe. Jeśli system kupuje pierwsze mieszkanie (albo przydziela kredyt) w tym roku, a ostatnie - za 10 lat, pojawia się problem wzrostu cen spowodowanego inflacją. Aby system taki działał uczciwie, kolejne raty powinny być waloryzowane proporcjonalnie do wzrostu cen kupowanych mieszkań. To z kolei grozi buntem osób mieszkających: dlaczego mają płacić coraz więcej, skoro już mieszkają? Teoretycznie model taki rozpracował w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych dr Rydzik z krakowskiego Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej i w praktyce został zastosowany w warszawskim TBS Bielany. I nie matematyka, ale elementy społeczne spowodowały problemy z jego funkcjonowaniem. System ten tak naprawdę opłaca się tylko tym, którzy wylosują mieszkanie na samym początku: są bowiem kredytowani przez pozostałych, a już mieszkają. Ci, którzy dostaną mieszkanie na końcu, są w dużo gorszej sytuacji niż przy zakupie wspomaganym normalnym kredytem bankowym. Poza tym banki już dziś są gotowe rozłożyć spłatę na 25 lat, zatem miesięczne obciążenie kredytem bankowym może być niższe, choć łączny koszt - wyższy.

Komu pożyczka, komu zapomoga
Już od kilku miesięcy w prasie, a ostatnio i w radiu reklamuje się Polska Grupa Kapitałowa Kredyt, która zachęca do wzięcia udziału w "Pierwszym polskim programie budowlanym", w ramach którego można pożyczyć pieniądze na kupno lub budowę domu nawet na okres szesnastu lat, a oprocentowanie wynosi tylko 2,5%. Przed firmą tą ostrzegały już Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita, regionalny (łódzki) dodatek do Muratora - 3I. PGK nadal działa, w samej Warszawie ma pięć biur, i to w reprezentacyjnych lokalizacjach. Zasady działania programu tłumaczą klientom młodzi, elegancko ubrani ludzie: wystarczy podać kwotę i termin, kiedy będzie nam potrzebna, podpisać umowę, wpłacić opłatę wstępną (3 lub 4% przyszłej pożyczki, zależnie od wysokości) i czekać na... przysłanie dokumentów, z których dowiemy się reszty. Na razie możemy zapoznać się z wzorem ogólnych warunków umowy. A tam czytamy m. in., że: PGK Kredyt tworzy grupy uczestników, uczestnicy muszą wybrać "zestaw kwotowy", płacić "raty kompletne" i czekać na "akt asygnacyjny" (czyli przydział pieniędzy), akty asygnacyjne będą odbywać się co dwa miesiące, kto zadeklaruje wyższą jednorazową wpłatę, ten ma większą szansę na przydział. Jeśli PGK nie zbierze w ciągu 90 dni odpowiedniej liczby uczestników grupy, odda wpisowe - ale bez żadnych odsetek.
Pracownik firmy twierdzi, że program nie ma nic wspólnego z systemem argentyńskim, to raczej... kasa zapomogowo-pożyczkowa. Pyta, jaka kwota nas interesuje. Gdy mówimy, że 140 tys. zł, dowiadujemy się, że musimy wystąpić o 200 tys. zł, bowiem zanim dostaniemy pieniądze, musimy uzbierać na koncie firmy minimum 30% wkładu własnego, a w ten sposób nadwyżkę 60 tys. zł można będzie uznać właśnie za nasz wkład (tę skomplikowaną operację nazywa się "kompensatą"). Sęk w tym, że i opłata wstępna (6 tys. zł), i raty spłat (140 po 1420 zł) będą naliczone od 200 tys. zł. A kiedy dostaniemy pożyczkę? Przedstawiciel firmy zapewnia, że już za dwa miesiące. Skąd pochodzą pieniądze na pożyczki? Z opłat wstępnych wniesionych przez pozostałych uczestników programu. Na nasze wątpliwości, że nie dla wszystkich wystarczy, słyszymy po raz kolejny, że na pewno dostaniemy pieniądze za dwa miesiące. Pytamy, co to za firma, kto jest właścicielem. Dowiadujemy się, że znana i od dawna działająca na rynku firma Kredyt. Zniecierpliwiony elegancki pan wreszcie informuje, że musimy się szybko decydować, bo za tydzień program się kończy i stracimy tę niepowtarzalną okazję. Na szczęście nie straciliśmy jeszcze rozumu.

A jednak z banku
Czasami za ogłoszeniem o możliwości udzielenia taniego kredytu kryje się po prostu pośrednik, który nie pożycza własnych środków, tylko w końcu i tak odsyła klientów do banku. Pomoc w uzyskaniu kredytu bankowego oferuje coraz więcej deweloperów. Dla klientów tych firm jest to zazwyczaj korzystne, bo deweloper nie bierze żadnej prowizji za pośrednictwo, klient zwolniony jest z kosztu wyceny nieruchomości (koniecznej, jeśli starałby się o kredyt samodzielnie), a bank współpracujący z deweloperem oferuje jego klientom korzystniejsze warunki spłaty. Warunki spłaty są korzystniejsze niż przy normalnych kredytach, bo...  deweloper do tego dopłaca. Zamiast obniżyć cenę, co nie jest najzręczniejszym posunięciem ze względów marketingowych, ukrywa realną obniżkę w dopłacie do kredytu. Klient nie ma wrażenia, że kupuje towar przeceniony, ale - że trafił na okazję. Coraz więcej jest też firm zajmujących się doradztwem kredytowym. Firmy te analizują aktualną ofertę banków i prezentują takie analizy osobom, które nie czują się pewnie w fachowej terminologii i cierpią na brak czasu. Taki komfort może kosztować nawet do 2% wartości kredytu. Niektóre firmy informują, że czasami - jeśli najkorzystniejsza jest oferta banku, z którym mają zawartą umowę - prowizja jest zerowa (to bank im płaci za przysłanie klienta). Wybór banku powinien być jednak dokonywany przez kredytobiorcę w sposób świadomy, a nie dlatego, że dany pośrednik ma umowę z takim, a nie innym bankiem. Klient powinien też wiedzieć, że żaden doradca nie ma możliwości wpływania na bank, zmiany regulaminu na korzyść swoich klientów czy uzyskania wyłączności na przyprowadzanie klientów.