Jak budować - to z harmonogramem w ręku

W zależności od wybranej technologii i własnych możliwości budowę domu można zaplanować na miesiące lub lata. Wykonanie harmonogramu, czyli kalendarza budowy, w którym spisane będą terminy wykonywania poszczególnych prac, znacznie ułatwi prowadzenie i kontrolowanie każdej budowy.

Harmonogram robót budowlanych – co to jest?
To tabela, gdzie graficznie przedstawia się wzajemne powiązania i czas trwania poszczególnych prac.
W prostym harmonogramie budowy domu jednorodzinnego wystarczy tylko kilka rubryk zawierających najbardziej istotne informacje. Najważniejsze, aby były w nim wymienione wszystkie rodzaje prac i ich ilość w odpowiednich jednostkach, na przykład: wykonanie wykopu - 60 m³, ułożenie izolacji - 55 m², zamontowanie okien - 15 sztuk. Wygodnie jest umieścić oddzielną rubrykę zawierającą wyliczoną ilość dni pracy niezbędnych do wykonania określonego zadania. I to, co najważniejsze - kalendarz z rubrykami określającymi dni, ewentualnie tygodnie, w których oznacza się czas trwania poszczególnych robót oraz kiedy będą one wykonywane. W harmonogramie dobrze jest uwzględnić wszystkie niedziele i dni świąteczne, mimo że na budowach zwykle się wtedy nie pracuje.
W rozszerzonej wersji tabela może być uzupełniona o rubryki określające rodzaj potrzebnego sprzętu i czas jego użytkowania (na jak długo trzeba wynająć koparkę czy dźwig). Przy planowaniu budowy, na której poszczególne etapy będą prowadzone przez kilka ekip, pomocna jest rubryka określająca koszt danego rodzaju robót.

Kto z niego skorzysta?
Harmonogram na budowie potrzebny jest wszystkim:
- robotnikom - bo dzięki niemu łatwo mogą obliczyć, w jakim czasie ile pieniędzy zarobią;
- kierownikowi budowy - ponieważ harmonogram dyscyplinuje robotników i pozwala na racjonalne gospodarowanie powierzonymi siłami. Jest również pomocny w planowaniu dostaw materiałów i przy zamawianiu sprzętu;
- inwestorowi lub inspektorowi nadzoru - bo ułatwia kontrolę postępu robót oraz przyczynia się do oszczędnego gospodarowania budżetem. W razie opóźnień pozwala z wyprzedzeniem wprowadzać korekty do zamówień materiałów, tak aby fundusze nie były „zamrożone”. Jeśli inwestor chce budować na kredyt, to dzięki informacjom zawartym w harmonogramie i kosztorysie może optymalnie zaplanować transze. Uniknie się wtedy przestojów w budowie, spowodowanych brakiem pieniędzy, a także sytuacji, w której trzeba będzie płacić odsetki za transze, podczas gdy z pieniędzy nie będzie się jeszcze korzystać.

Uwaga! Należy jednak pamiętać, że harmonogram robót budowlanych jest użyteczny tylko wtedy, gdy na bieżąco korygowany i zaznaczany jest rzeczywisty postęp prac i wszystkie opóźnienia wpływające na terminową realizację budowy.

Kto ma go przygotować?
W pierwszej kolejności należy zdecydować, kto będzie wykonawcą robót, ponieważ od tego zależy, kto sporządzi harmonogram.

Firma - gdy buduje się z dużym wykonawcą. Budowę domu można zlecić dużej firmie, która wykona wszystkie prace od początku do końca, łącznie z harmonogramem stanowiącym załącznik do umowy. Dobrze jest wtedy zatrudnić inspektora nadzoru, który w imieniu inwestora będzie kontrolował jakość i postęp robót, będzie pilnował ustalonych terminów i sprawdzał kosztorysy. Inwestor może być wtedy gościem na budowie, ale musi liczyć się z tym, że za ten komfort trzeba zapłacić.

Kierownik lub inspektor - gdy buduje się systemem kontraktowym. Do budowy domu można też zatrudnić kilka wyspecjalizowanych ekip, które wykonają określony zakres prac. Sposób ten wymaga od inwestora dużego zaangażowania w koordynację robót, kontrolowania jakości i terminowości ich wykonania, a najczęściej i dostarczania materiałów. Organizowanie budowy ułatwi dobrze wykonany harmonogram. O jego sporządzenie należy poprosić kierownika budowy, ewentualnie inspektora nadzoru.

Kierownik - gdy budowę domu realizuje się sposobem gospodarczym. Przy budowie domu można wykonać wiele prac własnymi siłami, a ekipy fachowców zatrudniać tylko do robót, których nie można wykonać samodzielnie. Jest to metoda najtańsza, ale i najtrudniejsza w realizacji. Osoby nie mające doświadczenia w budowaniu powinny robić to „z głową”. Przede wszystkim planowanie, koordynację i kontrolę robót trzeba powierzyć doświadczonemu kierownikowi budowy. Należy go poprosić o sporządzenie planu zagospodarowania budowy, harmonogramu i wstępnego kosztorysu robót wraz z wykazem materiałów niezbędnych do ich realizacji. Na podstawie tych dokumentów inwestor będzie miał jasny obraz tego, ile czasu i pieniędzy musi przewidzieć na realizację poszczególnych etapów budowy.

Przykładowy harmonogram prac
Harmonogram prac przedstawiamy na przykładzie domu, który zawiera typowe dla domów jednorodzinnych elementy i najbardziej popularne rozwiązania.
Wybrany przez nas dom ( „Praktyczny” z katalogu Dom dla Kowalskich – Wiosna 2000) jest niepodpiwniczony, z wyraźnym podziałem na część dzienną, nocną i gospodarczą z garażem. Jest to budynek murowany, o ścianach zewnętrznych dwuwarstwowych, ze stropem gęstożebrowym i tradycyjną drewnianą konstrukcją dachu.

Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Przykładowy harmonogram prac.

Co się kryje w harmonogramie pod poszczególnymi rodzajami prac
Zagospodarowanie placu budowy:
- uporządkowanie i wyrównanie terenu,
- wykonanie ogrodzenia tymczasowego lub docelowego,
- budowa lub ustawienie toalety,
- ustawienie barakowozu lub przyczepy kempingowej (miejsca, w którym ekipa budowlana będzie mogła się umyć, przebrać czy zjeść),
- wyznaczenie i przygotowanie miejsc składowania materiałów,
- wyznaczenie dróg dojazdowych,
- odwodnienie terenu budowy (jeśli jest to konieczne),
- wykonanie ujęcia wody lub połączenia z siecią miejską,
- wykonanie przyłącza energetycznego docelowego lub na potrzeby budowy,
- wyznaczenie miejsca na węzeł betoniarski,
- przygotowanie miejsc do pracy dla zbrojarzy, ślusarzy oraz cieśli.

Roboty pomiarowe:
- założenie reperu, czyli punktu w terenie o znanej wysokości nad poziomem morza, względem którego wyznacza się pionowe rzędne budynku, na przykład poziom posadowienia,
- wytyczenie osi budynku i założenie ław drutowych.

Zdjęcie humusu:
- zdjęcie wierzchniej warstwy ziemi roślinej, czyli humusu.

Roboty ziemne:
- wykonanie wykopów pod ławy fundamentowe,
- wypełnienie wykopów z odpowiednim zagęszczeniem piasku (wykonuje się po zakończeniu robót instalacyjnych poniżej poziomu zero).

Fundamenty:
- ułożenie chudego betonu,
- ustawienie deskowania,
- przygotowanie i montaż zbrojenia,
- betonowanie,
- demontaż deskowania,
- wykonanie poziomej izolacji przeciwwilgociowej ław fundamentowych (po wyschnięciu betonu),
- wymurowanie ścian fundamentowych,
- wykonanie rapówki, czyli tynku podkładowego,
- wykonanie pionowej i poziomej izolacji przeciwwilgociowej ścian fundamentowych,
- ocieplenie ścian fundamentowych.

Podłoga na gruncie - warstwy konstrukcyjne:
- doprowadzenie przyłącza wodociągowego (z wyprowadzeniem ponad poziom posadzki),
- rozprowadzenie instalacji kanalizacyjnej poniżej poziomu posadzki (z wyprowadzeniem poza obrys ścian fundamentowych).

Warstwy konstrukcyjne podłogi na gruncie:
- ułożenie i zagęszczenie warstw żwiru lub piasku,
- ułożenie warstwy chudego betonu.

Ściany konstrukcyjne zewnętrzne i wewnętrzne:
- wymurowanie ścian nośnych,
- ułożenie nadproży prefabrykowanych,
- wykonanie deskowania nadproży wykonywanych w całości na budowie,
- przygotowanie i montaż zbrojenia nadproży,
- betonowanie nadproży,
- demontaż deskowania,
- wybudowanie lub montaż kominów dymowych i spalinowych,
- wymurowanie lub montaż kominów wentylacji grawitacyjnej.

Strop nad parterem (gęstożebrowy Teriva):
- stemplowanie stropu,
- deklowanie skrajnych pustaków stropowych,
- ułożenie prefabrykowanych belek,
- ułożenie pustaków stropowych,
- wykonanie deskowania podciągów, żeber rozdzielczych, wieńców,
- przygotowanie i montaż zbrojenia stropu,
- betonowanie stropu, wieńców,
- demontaż deskowania.

Schody żelbetowe:
- wykonanie deskowania schodów,
- przygotowanie i montaż zbrojenia,
- betonowanie schodów,
- demontaż deskowania.

Ścianka kolankowa:
- wymurowanie ścianki kolankowej,
- wykonanie zbrojenia słupków oraz wieńca,
- przygotowanie i montaż zbrojenia oraz kotew,
- betonowanie,
- demontaż deskowania.

Konstrukcja dachu:
- impregnacja drewna konstrukcyjnego (jeśli nie zostało zaimpregnowane fabrycznie),
- ułożenie izolacji przeciwwilgociowej pod murłatę,
- montaż murłaty,
- przygotowanie i montaż krokwi, jętek oraz wymianów,
- przygotowanie i montaż łaty kalenicowej, stężeń oraz wiatrownic.

Pokrycie dachu:
- impregnacja kontrłat i łat,
- ułożenie folii dachowej,
- montaż kontrłat i łat,
- wykonanie i montaż obróbek blacharskich,
- wykonanie czap kominowych,
- otynkowanie kominów,
- ułożenie dachówek, gąsiorów i innych elementów wykończeniowych,
- przygotowanie i montaż rynien oraz prowizorycznie rur spustowych,
- montaż okien dachowych,
- montaż podsufitki (po wykończeniu elewacji).

Ścianki działowe:
- wymurowanie ścianek działowych na parterze,
- montaż rusztu konstrukcyjnego ścianek szkieletowych na poddaszu (po wykonaniu robót mokrych na parterze),
- ułożenie wełny mineralnej jako izolacji akustycznej ścianek szkieletowych,
- montaż rurek elektroinstalacyjnych w ścianach szkieletowych,
- montaż przewodów instalacji wodno-kanalizacyjnej i c.o. w ścianach szkieletowych,
- montaż płyt gipsowo-kartonowych jako okładzin ścian szkieletowych.

Okna i drzwi zewnętrzne:
- montaż okien,
- montaż parapetów wewnętrznych,
- montaż drzwi zewnętrznych i garażowych.

Warstwy wykończeniowe podłóg:
- ułożenie i zatarcie warstwy podkładowej betonu podłogi na gruncie,
- ułożenie na parterze izolacji przeciwwilgociowej i cieplnej oraz warstwy dociskowej z betonu zbrojonego siatką stalową,
- ułożenie izolacji przeciwwilgociowej i akustycznej oraz warstwy dociskowej na piętrze,
- ułożenie zaprawy samopoziomującej na wszystkich podłogach,
- ułożenie posadzki (terakota, parkiet, wykładzina),
- ułożenie cokołu z płytek ceramicznych,
- montaż listew progowych,
- cyklinowanie parkietu,
- lakierowanie lub woskowanie parkietu,
- montaż listew przyściennych.

Drzwi wewnętrzne:
- montaż drzwi wewnętrznych,
- montaż opasek drzwiowych.

Roboty wykończeniowe:
- tynkowanie schodów,
- ułożenie okładziny na schodach,
- montaż balustrady,
- tynkowanie sufitów i ścian murowanych wewnętrznych,
- układanie izolacji termicznej na połaci dachu i stropie poddasza,
- układanie paroizolacji,
- montaż rusztu pod płyty gipsowo-kartonowe od spodu dachu,
- montaż płyt gipsowo-kartonowych na suficie i ścianach poddasza,
- ułożenie płytek ceramicznych na ścianach,
- osadzenie kratek wentylacyjnych,
- malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów.

Elewacje:
- ocieplenie i wykończenie ścian zewnętrznych metodą lekką mokrą,
- ułożenie płytek ceramicznych na cokole,
- montaż rusztu na elewacji,
- montaż oblicówki drewnianej,
- malowanie elementów drewnianych na zewnątrz domu,
- montaż parapetów zewnętrznych.

Prace zewnętrzne:
- ułożenie i zagęszczenie warstw podkładowych pod tarasem,
- ułożenie podkładów betonowych ścieżek i podjazdów,
- wykonanie schodów zewnętrznych,
- ułożenie warstw wyrównawczych na schodach i tarasach,
- ułożenie płytek mrozoodpornych,
- okładziny schodów,
- wykonanie ogrodzenia docelowego (jeśli wcześniej nie zostało wykonane),
- zagospodarowanie terenu - zieleń.

Instalacje wewnątrz domu:
- instalacja wodno-kanalizacyjna,
- instalacja centralnego ogrzewania,
- instalacja elektryczna i odgromowa,
- instalacja wentylacji mechanicznej.

Przyłącza:
- przyłącze wodociągowe z wodomierzem,
- przyłącze kanalizacyjne lub budowa bezodpływowego zbiornika na ścieki,
- przyłącze energetyczne z układem pomiarowym,
- przyłącze gazowe z licznikiem,
- przyłącze telefoniczne.

Budowa etapami
Czas budowy domu zależy od technologii, w jakiej został on zaprojektowany, od stopnia skomplikowania bryły oraz od wielkości (kubatury) budynku. Szkieletowe domy drewniane powstają zwykle w trzy do pięciu miesięcy. Domy w technologii tradycyjnej budowane są przez jeden, dwa lub trzy sezony budowlane.

Sezon budowlany to zwykle okres od początku marca do końca października. Termin jego rozpoczęcia i zakończenia w dużym stopniu zależy od panujących warunków atmosferycznych.

Prosty dom parterowy, bez podpiwniczenia, z nieużytkowym poddaszem można wybudować w czasie jednego sezonu. Budując taki dom, bez problemu można zdążyć z większością prac mokrych (takich jak murowanie, betonowanie) przed końcem czerwca. Nie ma więc obawy o to, że budynek nie wyschnie przed zimą. Jednak domy większe, piętrowe lub podpiwniczone wymagają stosowania określonych przerw technologicznych i najczęściej budowane są w czasie dwóch lub więcej sezonów budowlanych. W związku z tym powstaje pytanie, w którym momencie najkorzystniej jest przerwać budowę?

Przerwa w budowie - ale na jakim  etapie?
Budowę najlepiej jest przerywać na takim etapie robót, by niekorzystne, zimowe warunki atmosferyczne nie zniszczyły tego, co zostało już zrobione. Praktycznie są trzy odpowiednie momenty.

Stan zero. To pierwszy moment, w którym możemy przerwać budowę, mając pewność, że odpowiednio zabezpieczona przetrwa zimę bez szwanku. Dom w stanie zero ma wykonane ławy i stopy fundamentowe, ściany fundamentowe oraz podłogę na gruncie albo ściany piwnic oraz strop nad piwnicą. Ściany są ocieplone i zabezpieczone izolacjami przeciwwilgociowymi oraz ewentualnie drenażem, a następnie obsypane gruntem. Na tym etapie są wykonane i zabezpieczone przed zatkaniem przejścia instalacyjne. Odsłonięte fragmenty izolacji termicznej muszą być chronione przed deszczem i śniegiem folią lub papą zabezpieczoną przed zniszczeniem cegłami lub cienką warstwą ziemi. W podobny sposób zabezpiecza się podłogę na gruncie lub strop nad piwnicą. Okienka piwniczne trzeba zabić deskami, tak aby możliwy był przewiew powietrza, ewentualnie można je zabezpieczyć folią rozpiętą na drewnianych ramkach.

Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Stan surowy otwarty. To najbezpieczniejszy moment na przerwanie budowy. Dom w stanie surowym otwartym ma wymurowane ściany nośne oraz kominy, wykonany strop nad parterem i schody wewnętrzne (jeśli zaprojektowano je jako żelbetowe). Wykonana jest również więźba i pokrycie dachu. Jeżeli ostatecznie dach ma być pokryty dachówką, to lepiej przed zimą wykonać pełne deskowanie i pokrycie z papy, a dopiero na wiosnę ułożyć dachówki. Papa jest materiałem tanim i nie stanowi pokusy dla złodziei, a dachówki bardzo łatwo jest zdemontować z dachu. Otwory okienne i drzwiowe trzeba zabić deskami. Najlepiej zrobić to od strony zewnętrznej, wtedy śnieg nie będzie się gromadził na parapetach i nie będzie powodował zamakania ścian. Wskazane jest, aby pomiędzy deskami pozostawione były szczeliny umożliwiające swobodną cyrkulację powietrza wewnątrz domu. Okna można też zabezpieczyć drewnianymi ramkami z naciągniętą folią, ale zamykają one przepływ powietrza. 

Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Stan surowy zamknięty. Różni się od stanu otwartego tym, że ma zamontowane okna i drzwi zewnętrzne oraz wymurowane ścianki działowe. W takim domu można prowadzić prace wykończeniowe w okresie zimowym, pod warunkiem że będzie się go ogrzewać (niekoniecznie jest do tego potrzebna instalacja c.o.). Większość prac wykończeniowych można prowadzić tylko w dodatniej temperaturze. Budowa na tym etapie nie wymaga dodatkowych zabezpieczeń przed niesprzyjającymi warunkami atmosferycznymi. Natomiast należy pomyśleć o ochronie pozostawionego mienia. Okna czy drzwi (w tym garażowe) bardzo łatwo jest bowiem wymontować. Podobnie jak narzędzia, materiały instalacyjne, izolacyjne i wykończeniowe, pozostawione bez dozoru nawet na jeden dzień, mogą być nieodpartą pokusą dla złodziei.