Gdy nie ma właścicieli

Mam niewielką działkę, na której mogę postawić tylko pół bliźniaka. Wiem, że muszę mieć na to zgodę właścicieli sąsiedniej działki, bo plan miejscowy nie określa na tym obszarze szczegółów zabudowy. Niestety nie można ustalić, kim są sąsiedzi i gdzie mieszkają. Stan prawny tej działki jest nieuregulowany od kilku pokoleń. W urzędzie powiedziano mi, że najpierw trzeba przeprowadzić postępowanie spadkowe, bo inaczej nie dostanę pozwolenia na budowę. Kto ma załatwić te sprawy, jeśli spadkobiercy są nieznani?

Do czasu objęcia spadku przez spadkobiercę nad całością spadku czuwa sąd, który może również ustanowić kuratora spadku. Kurator taki będzie starał się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą. Będzie również zarządzał spadkiem. Może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu, a za zgodą sądu - także czynności przekraczające zwykły zarząd, czyli na przykład wyrazić zgodę na budowę przy granicy. Jednak o ustanowienie kuratora spadku może wystąpić jedynie osoba, która ma w tym interes prawny, na przykład wierzyciel zmarłego.
Działka, której spadkobiercy są nieznani, jest z pewnością objęta podatkiem od nieruchomości. Można więc spróbować ustalić w urzędzie gminy, czy ktoś nie opłaca takiego podatku. Być może jakaś osoba (dalszy członek rodziny) płaci ten podatek, bo czuje się spadkobiercą. W takiej sytuacji będzie możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę, bo organ wydający takie pozwolenie prawdopodobnie uzna za wystarczające oświadczenie (zapewnienie) takiej osoby, że to ona jest spadkobiercą, a wówczas osoba ta będzie mogła wyrazić zgodę na budowę przy granicy.
Jeżeli okaże się, że nikt nie płaci podatku od nieruchomości, to gmina jako wierzyciel będzie
miała interes prawny w zgłoszeniu wniosku o ustanowienie kuratora spadku.
W sytuacji, gdy spadkobierca jest znany z imienia i nazwiska, ale nie wiadomo, gdzie mieszka, organ wydający pozwolenie na budowę powinien na podstawie art. 34 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Kurator taki będzie się starał ustalić miejsce pobytu spadkobiercy. Może też za zgodą sądu wyrazić zgodę na budowę przy granicy.

Podstawa prawna: Kodeks postępowania cywilnego oraz Kodeks postępowania administracyjnego.