Działka pod drogę publiczną. Podziały nieruchomości

Jeśli właściciel dużej nieruchomości podzieli ją na działki budowlane, być może będzie musiał część swojej ziemi oddać na drogę.

W poprzednim numerze napisaliśmy, kiedy właściciel lub użytkownik wieczysty może podzielić swoją nieruchomość na kilka działek, na przykład na cele budowlane, i jakich formalności musi w tym celu dopełnić. Przypomnijmy, że podział zatwierdza wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Tym razem piszemy o podziale, w wyniku którego trzeba oddać gminie (powiatowi, województwu lub skarbowi państwa) część nieruchomości pod drogę publiczną.

Wydzielenie w ramach podziału nieruchomości jej części pod drogę publiczną może mieć miejsce tylko wtedy, gdy przebieg drogi został określony w planie miejscowym. Bez tego nie można wydzielić drogi publicznej, a tym samym nie powstaje obowiązek przejęcia jej własności przez gminę (lub inny podmiot publicznoprawny) i wypłaty odszkodowania. Jeśli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono drogę zapewniającą dojazd do nowo powstałych działek, ale droga ta nie jest przewidziana w planie miejscowym, to staje się ona drogą wewnętrzną i nadal pozostaje własnością dotychczasowego właściciela.

Zmiana właściciela

Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości podzielonej na wniosek właściciela przechodzą  na własność gminy, powiatu, województwa lub skarbu państwa – w zależności od tego, jaka ma być kategoria tych dróg (gminna, powiatowa, wojewódzka czy krajowa). Zmiana właściciela następuje z mocy samego prawa z dniem, kiedy decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna. Jeśli nieruchomość jest dzielona na wniosek jej użytkownika wieczystego, prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do części gruntu przeznaczonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, kiedy decyzja o zatwierdzeniu podziału staje się ostateczna. Natomiast prawo własności tych części gruntu nabywa (z mocy samego prawa) odpowiedni, ze względu na przyszłą kategorię drogi publicznej, podmiot publicznoprawny.
Nowy właściciel ujawnia swoje prawo w księdze wieczystej założonej dla tej części podzielonej nieruchomości na wniosek reprezentującego go organu.

Zmiana właściciela części nieruchomości wydzielonych pod drogę publiczną następuje z mocy samego prawa tylko wtedy, gdy postępowanie podziałowe zostało wszczęte na wniosek właściciela nieruchomości lub jej użytkownika wieczystego. Podział wszczęty z urzędu nie prowadzi do odebrania części nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, lecz może być dokonany w celu podjęcia starań o nabycie tej części na podstawie umowy, dla realizacji na niej drogi publicznej, jako celu publicznego. Jeśli zawarcie takiej umowy okaże się niemożliwe, dokonany podział będzie niezbędny do przeprowadzenia postępowania wywłaszczeniowego (o którym pisaliśmy w artykule „Dla dobra publicznego” w Muratorze 4/2001, s. 146).

Za odszkodowaniem

Części nieruchomości wydzielone pod drogi publiczne są przejmowane za odszkodowaniem. Wypłaca je podmiot publicznoprawny, który nabył ich własność. Wysokość odszkodowania ustalana jest w trakcie rokowań prowadzonych przez dotychczasowego właściciela nieruchomości z organem reprezentującym jej nowego właściciela (zarządem gminy, powiatu, województwa lub starostą reprezentującym skarb państwa).
Przepisy prawa nie określają, jak długo mogą być prowadzone rokowania. Należy jednak uznać, że powinny być podjęte niezwłocznie po wydaniu decyzji podziałowej – z inicjatywy którejkolwiek ze stron, zaś zakończone po upływie terminu wyznaczonego przez jedną ze stron drugiej stronie na udzielenie wiążącej odpowiedzi co do możliwości zawarcia stosownej ugody o odszkodowanie. Wyznaczony termin nie powinien być przesadnie długi (może to być na przykład 14 dni), bowiem przewlekanie rokowań może doprowadzić do uznania przez jedną ze stron, że nie ma możliwości porozumienia, i skorzystania z kolejnych środków prawnych, zmierzających do skutecznego ustalenia odszkodowania.
Jeśli dojdzie do zawarcia ugody, to strony określają w niej sposób i termin płatności odszkodowania.
Jeśli strony nie dojdą do porozumienia (chociażby z przyczyn dotyczących postępowania jednej ze stron), o ustaleniu i przyznaniu odszkodowania przysługującego od nowego właściciela orzeka starosta w decyzji administracyjnej (po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego o rynkowej wartości tej części nieruchomości). Decyzję tę starosta wydaje na wniosek tej ze stron, która w sposób kategoryczny uznaje, że nie ma możliwości zawarcia porozumienia.

Właściciel lub użytkownik wieczysty podzielonej nieruchomości (ten tylko, na wniosek którego dokonano podziału) może być zobowiązany do uiszczenia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonanym podziałem. Stawkę procentową tej opłaty określa rada gminy, nie może ona być wyższa niż 50% różnicy wartości nieruchomości sprzed podziału i po nim. Przy ustalaniu opłaty adiacenckiej (w drodze decyzji zarządu gminy) nie bierze się pod uwagę wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, których własność przejęta została z mocy prawa na rzecz podmiotów publicznoprawnych.

Podstawa prawna: