Na długo przed rozpoczęciem budowy! Jeśli do tak poważnego zadania, jak wznoszenie domu, bierzemy ludzi z łapanki – to się źle skończy. Także wykonawca nie ufa klientowi, który na wzniesienie domu do stanu surowego umawia się z tygodnia na tydzień – czy na pewno będzie miał czym zapłacić?
Trzy-cztery miesiące są potrzebne na to, by dobrze rozejrzeć się wśród wykonawców. Umowę warto podpisać na miesiąc przed rozpoczęciem prac. Będziemy mieli czas na przygotowanie placu budowy.
Do większości projektów dołączony jest tak zwany ślepy kosztorys (w którym podano roboty do wykonania, ale bez ceny). Szukamy wykonawcy, prosząc o wypełnienie kosztorysu. Porównujemy kilka ofert – to bardzo pouczająca nauka. Gdy budowa ruszy, kosztorys będzie podstawą naszych rozliczeń z wykonawcami.
Drugim pomocnym dokumentem jest zestawienie materiałów – zwykle dołączone do projektu. Ile czego zużyjemy, wyliczyć może też kierownik budowy. Za tę usługę zapłacimy 300-400 zł, ale nikt nas nie omami, że na ułożenie glazury potrzebował pół tony kleju.
Dla własnego dobra warto zatroszczyć się o zatrudnienie inspektora nadzoru – to nasz przedstawiciel na budowie. Dobry specjalista już po sposobie trzymania przez murarza kielni wie, czy ściana będzie prosta, czy krzywa.
Jak znaleźć wykonawcę?
Im większe bezrobocie, tym na rynku budowlanym więcej wykonawców. Wystarczy otworzyć gazetę na stronie z ogłoszeniami. Niestety, trzeba przyjąć za smutny pewnik, że wykonawstwo w Polsce jest zwykle mizerne, by nie powiedzieć fatalne. Jeśli nam się zdaje, że firma, którą zatrudniamy, jest wyjątkowa – stawiamy pierwszy krok nad przepaścią. Chcemy tanio i szybko, a najczęściej wychodzi drogo i długo.
Tak więc już na starcie warto pamiętać, że:
- fachowiec nie jest generalnym wykonawcą naszych marzeń, wystarczy, że zbuduje porządny dom. Na tym się skupmy;
- nawet najlepszego wykonawcę trzeba nieustannie kontrolować. Zatrudniamy inspektora – oczywiście tak, ale nasz naczelny kontroler bywa na budowie zwykle raz na tydzień i odbiera główne roboty. Nic nie zwalnia nas od czuwania każdego dnia! Jeśli nie dopilnujemy, robota może wyjść źle, a nawet beznadziejnie. Piony zaczną chylić się ku poziomom, drzwi nie będą się domykać, a w oknie tarasowym wyrośnie próg;
- jest wiele inwestycji, które nie polegają na budowaniu, lecz poprawianiu tego, co zepsuła poprzednia ekipa. My chcemy zrobić wszystko, by tak się nie stało z naszym domem.
Jest kilka sposobów znalezienia solidnej firmy:
Poczta pantoflowa. Jeśli właściciel nowo zbudowanego domu, a najlepiej kilku byłych inwestorów, chwali wykonawcę – módlmy się, aby ten nie miał zajętych dwóch kolejnych sezonów.
Z polecenia. Producenci materiałów mają zwykle przeszkolone ekipy, które mogą polecić – to jedna ścieżka. Na etapie instalacji dobrym miejscem na wywiad są hurtownie – można tam znaleźć i adres sprawdzonego wykonawcy, i dostać upust na materiały.
Na własną rękę. Można z ogłoszenia, na przykład reklamuje się firma: „Remonty, usługi wnętrzarskie. Dla nas to małe piwo (bezalkoholowe) przed śniadaniem”. Można z wizytówki, którą ktoś zostawił w sklepie. Lepiej wziąć „Panoramę Firm” sprzed kilku lat. Na rynku jest dużo firm początkujących, bezpieczniej poszukać takiej z doświadczeniem.
Warto uwzględniać:
- firmy z nazwiskiem właściciela w nazwie;
- wykonawców, którzy podają telefon stały, a nie tylko komórkowy;
- wykonawców, szefów małych firm, którzy na pierwszą rozmowę zapraszają do swojego domu – to znaczy: nie boją się, że kiedyś będziemy ich nachodzić. Idealny wykonawca mieszka przy ulicy, na której zbudował kilka domów;
- wykonawców, którzy uwiarygodniają się, zapraszając do zbudowanych przez siebie domów;
- ludzi młodych, nie zmanierowanych nawykami rodem z PRL-u.
I jeszcze drobne rady:
- warto czytać Muratora, by mieć wiedzę kalejdoskopową i od czasu do czasu pokazać, że coś się wie. Inwestor, który nie kryje faktu, że o budowaniu wie tyle, co o pierścieniach Saturna – odsłania pole do wszelkich nadużyć,
- zaliczki można dawać, gdy materiały będzie kupował wykonawca. Jeśli nie ufamy fachowcowi – lepiej wziąć na siebie zaopatrywanie budowy. Często właściciele firm domagają się zadatku. Tłumaczą, że inwestorzy też bywają niesolidni. Możemy ulec, ale lepiej trwać przy swoim i płacić za wykonaną robotę – nawet dzień po dniu,
- na spotkanie z wykonawcą nie warto przyjeżdżać luksusowym samochodem, bo trudno będzie się targować,
- w złym guście jest chwalenie się zamożnością czy obrotami własnej firmy. Efekt jest odwrotny. Wykonawcy z doświadczenia wiedzą, że: Kto się chwali zarobkami, od tego zwykle najtrudniej otrzymać zapłatę.
Jak upewnić się, że wybór jest właściwy?
Mamy wykonawcę, ale jeszcze nie pora na ogłaszanie zwycięstwa. Teraz kolejne kroki:
1. Należy poprosić, by właściciele firm (które wykonają u nas zasadnicze prace: stan surowy, pokrycie dachu, instalacje) przedstawiali wpis do ewidencji działalności gospodarczej. Zobaczymy, od kiedy działają na rynku.
2. Firma, która nie zostawia po sobie zgliszczy, zbiera referencje. To my wybieramy losowo, które domy odwiedzimy. Opinie poprzednich klientów są na wagę złota.
3. Warto odwiedzić budowę prowadzoną aktualnie przez naszą firmę. Zobaczymy, jacy ludzie tam pracują, jakiego sprzętu używają i jak wygląda plac budowy. Przy okazji zapytamy inwestora, czy jest zadowolony. Dobra marka firmy jest nietrwała – gdy popyt przerasta możliwości, jakość spada.
4. Trzeba zapytać wykonawcę, ile budów będzie prowadził oprócz naszej. Im więcej, tym większe ryzyko kłopotów.
Jak się nie dać?
Budowa bywa miejscem wielu nadużyć, warto więc wiedzieć, co nas może spotkać.
Koszty ukryte, czyli podawanie przez wykonawcę części ceny za usługę. Wykonawca (zwykle spec od prac wykończeniowych) wydaje się okazyjnie tani, bo żąda 1 zł za wymalowanie 1 m2. Gdy przychodzi do rozliczenia, okazuje się, że złotówkę kosztowało maźnięcie pędzlem. Osobno trzeba zapłacić za folię malarską, za jej przyklejenie, za przygotowanie podłoża.
Podobnie z układaniem płytek ceramicznych. 15 zł za 1 m2 – cena rewelacyjna, ale trzeba jeszcze zapłacić za skrobanie ściany, za gruntowanie, za wykonanie półki i obudowanie wanny. Cena idzie w górę – nasz glazurnik okazuje się trzy razy droższy niż podał w ogłoszeniu.
Warto pamiętać, że:
- nim wykonawca zabierze się do pracy, trzeba dopytać, co wchodzi w zakres usługi, a co nie wchodzi, a ustalenia spisać w formie umowy;
- jeśli wykonawca w trakcie prac żąda podwyżki, bo wyniknęły dodatkowe prace: raczej nie płacić, jeśli to nie było wcześniej uzgodnione! Wykonawca, nim zaproponuje cenę, powinien dokładnie sprawdzić, co przyjdzie mu zrobić. Pomocna jest tu formuła: "Powiedział pan taką cenę, musimy się jej trzymać. Pan wykonuje, ja płacę".
Nadużycia na materiałach. Wykonawca nie ma szczególnej motywacji, by kupować materiał dobry, ale nie najdroższy. Co gorsza, może wziąć pieniądze na przykład na kostkę brukową renomowanej firmy, a kupić produkt najtańszy, taki wyrabiany za stodołą. Różnica w cenie idzie do jego kieszeni, a bruk... pokruszy się po pierwszych mrozach.
Na wszystkie zakupione materiały należy żądać faktury oraz dokumentu potwierdzającego zgodność z Polską Normą (atest, aprobatę lub certyfikat). Warto prowadzić zeszyt, w którym wpisujemy wszystkie wydatki.
Zwyczajna kradzież. Dzieje się tak nieraz, gdy wykonawca prowadzi kilka budów albo ekipa jest pozostawiona bez nadzoru. Nasz cement, styropian, kleje mogą zasilać sąsiednią budowę. Trudno upilnować materiały kupowane w dużej ilości. Szczególnie bije po kieszeni kradzież chemii budowlanej.
Inny sposób to „oszczędzanie”. Zamiast 15 cm styropianu na ocieplenie ścian, wykonawca układa 8 cm. To, co mu zostanie, dogrzeje budynek sąsiada.
Po to zatrudniamy inspektora nadzoru, by nie dopuścił do takich oszustw.
Nieprecyzyjna umowa. Najgorsza metoda to przystać na umowę: "Dogadamy się". To oznacza dodatkowe wydatki, a nawet dwukrotnie wyższą cenę.
Kosztorys powykonawczy. To bardzo niebezpieczne umawiać się na rozliczenie po wykonaniu roboty. Żadnych takich kosztorysów!
Wspólny worek. Sytuacja prawie beznadziejna jest wtedy, gdy zgodzimy się, by wykonawca włożył nasze pieniądze do wspólnego worka, z którego inwestuje kilka budów. To się często kończy syndromem za krótkiej kołdry – któryś dom ucierpi, gdy zabraknie gotówki. Albo budowy staną, bo jeden z inwestorów ogłosi niewypłacalność.
Niejasne kompetencje. Najważniejszy jest właściciel firmy. Gdy jednak prowadzi kilka inwestycji, ustanowi na naszej budowie majstra kierującego ekipą. To właściciel firmy podejmuje wszelkie decyzje, ustala cenę, z nim też się rozliczamy. Jeśli chcemy przestawić ścianę lub dobudować drugą, należy rozmawiać z właścicielem, nie z majstrem!
Świętowanie bez końca. Okazji do wypicia na budowie jest wiele:
- zakładne - gdy rusza budowa,
- glajcha - gdy są zbudowane mury (a może być co poziom, nawet glajcha piwniczna),
- stropowe - po ułożeniu stropu,
- wiecha - na zakończenie prac ciesielskich.
Kto chce, może w imię tradycji przyzwolić na umiarkowane świętowanie, ale: żadnego alkoholu na budowie!
Fachowiec rozchwytywany. Jesteśmy bardzo zadowoleni z naszych wykonawców, więc jeśli zapytają, czy mogą też pracować na sąsiedniej budowie, dajemy zwykle zgodę. To może być początek kłopotów. Robota zacznie się rozłazić, a nawet stanie, bo sąsiad płaci więcej.
Zmęczeni bohaterowie. Fama głosi, że najlepsi fachowcy to górale. Rzeczywiście, są znakomici w pracach ciesielskich, poza tym nie różnią się od innych ekip, czy to z Warszawy, czy spod Ostródy. To, że pracują od rana do nocy, wynika z faktu, że zostawili siano na polu, bo to są często rolnicy na budowie. Jak pojadą na niedzielę, mogą nie wrócić i przez 3 tygodnie. A czasem zaskoczą inwestora – w środku tygodnia nie pracują. Dlaczego? Bo święto kościelne.
Co do ceny – nie po to góral opuszcza góry, żeby brać ceny z Podhala. Często taka ekipa chce pracować za dniówkę. Nic gorszego! Góral też człowiek – jednego dnia boli go głowa, drugiego noga, zacznie jeść dłużej obiad i pracy będzie najwyżej 8 godzin dziennie. Żadnych dniówek!
Jak zaoszczędzić?
Targuj się. To nic, że nie zbijemy ceny. Targujemy się także z myślą o innych korzyściach:
- w ramach ustalonej ceny wykonawca zobowiąże się wykonać dodatkową pracę, na przykład ułoży podbitkę z desek i... jeszcze ją zaimpregnuje. Albo: nawiezie ziemi na podsypkę i... ją rozgarnie;
- uzyskamy zapewnienie o najwyższej jakości. To obietnica, którą kiedyś przypomnimy wykonawcy, gdy rzeczywistość zacznie skrzeczeć;
- uzyskamy zapewnienie, że wykonawca przyjmuje odpowiedzialność za powierzone materiały, także za te, które kupuje inwestor.
Zaopatruj budowę. Warto samemu wejść w porozumienie z hurtownią – przywiozą materiał na telefon. Gdy wykonawca kupuje materiały, dolicza od 8 do 15% kosztów transportu. Szybko stwierdzimy, że nie bierze pod uwagę, że gdzieś może być taniej.
Stosuj zamienniki. W budownictwie, jak wszędzie, rynkiem rządzą mody. Materiał o tych samych parametrach możemy kupić ze znakiem modnej firmy albo o 30% taniej u lokalnego producenta. Zbyt rzadko inwestorzy zwracają na tę możliwość uwagę! Musimy mieć jednak doradcę – kierownika budowy lub inspektora nadzoru – który podpowie, czy zamiennik jest dobrej jakości.
Proste prace wykonuj sam. Ocieplanie nieużytkowego poddasza, malowanie, roboty ziemne, prace porządkowe – okazji do popracowania jest dużo.
Nie słuchaj podszeptów diabła. Dziwny to rodzaj życzliwości, ale wykonawcy, szczególnie starej daty, chętnie radzą, by coś pogrubić, docieplić, poszerzyć. Jak ogrodzenie – to takie, by nie przedarł się czołg; jak stropy – to z myślą o lądowaniu śmigłowca, jak chodniczek – to od razu pokryć brukiem pół działki; jak gniazdko elektryczne – to na każdej ścianie. Takie rady wynikają z chęci przedłużenia dobrze płatnej pracy i zwykłej ludzkiej troski, by dom służył 1000 lat. Żeby tak wymyślono szczepionkę na chore kosztowne pomysły...
Zbieraj rachunki. To nic, że z rachunkiem drożej. Wykonawca może doliczyć 7% VAT, a my odpiszemy 19% od podatku. 12% – o tyle będzie tańsza robocizna z rachunkiem.
Pora na happy end
Końcowy etap współpracy z fachowcem to odbiór robót. Gdy jest to znacząca praca, na przykład stan surowy otwarty, odbioru dokonuje komisja. Z jednej strony inwestor i jego przedstawiciel – najczęściej inspektor nadzoru – z drugiej – wykonawca (albo szef firmy i majster). Należy sporządzić protokół powykonawczy. Wykonawca odpowiada za wady budynku przez 3 lata (rękojmia). W dobrze zbudowanym domu i za 3, i za 30 lat o fachowcu będziemy mówić tylko dobrze...
Klient – trudny przeciwnik. Poradnik dla fachowca:
(według Roberta Greene’a, 48 reguł sprawowania władzy, „Forum”)
- Nigdy nie ufaj klientowi.
- Posłuż się poprzednim wykonawcą (fuszerant!), by wpędzić klienta we frustrację.
- Unikaj umów i zobowiązań, jeśli to tylko możliwe.
- Zachowuj się jak przyjaciel, ale działaj jak szpieg.
- Uzależniaj klienta od siebie.
- Unikaj nieszczęśliwych i pechowych. Mogą nie zapłacić.
- Utrzymuj klienta w stałym lęku. Roztaczaj wokół siebie aurę człowieka niezastąpionego.
- Zaspokajaj ludzką potrzebę wiary – zacznij krzewić kult fachowca. Jesteś najlepszy!
- Graj na ludzkich marzeniach.
Klienci też są różni... (Witold Hawajski)
Omnibus – zna wszystkie nowinki techniczne, regularnie czyta od deski do deski prasę budowlaną, pamięta nawet strony, na których znalazł interesujący go tekst. Wprawia fachowców w zakłopotanie wiedzą, czasem nie pamięta jedynie cen.
„Pieniądze nie grają roli” – powtarza to stwierdzenie co kilka zdań. Gdy przychodzi do rozliczenia, jest zdziwiony, że trzeba płacić.
„Mam forsę, więc wymagam” – żąda natychmiast materiałów, na które zwykle trzeba czekać, chce przewrócić rynek budowlany do góry nogami.
Handlowiec – bez względu na obiektywne czynniki musi uzyskać chociaż symboliczny upust. Czasami trzeba takiemu klientowi podsunąć wyższą cenę, aby było z czego zejść.
Niezdecydowany – przesuwa w trakcie budowy ściany, umywalki, okna. Sieje zamęt, aż nikt w końcu nie wie, o co chodzi.
Specjalista – upust w hurtowni, rabat od dostawcy, bonifikata na kartę stałego klienta w supermarkecie, obniżka ceny za reklamowanie usługi, a na finał budowy domu – w kieszeni pozostaje akurat na nowy samochód dla żony. Precyzyjnie przygotowana i z zimną krwią wykonana robota zawodowca.
Normalny – oszczędza, pyta, kupuje i płaci, bierze rachunek, sprawdza, ale nie czepia się, jest zadowolony, a jego dobre samopoczucie udziela się fachowcowi. Gatunek ginący!
Szewc bez butów chodzi
Marcin Gregorowicz z Michałowic: Do czasu, kiedy zacząłem budować dom, to powiedzenie dotyczyło wszystkich, oprócz mnie. Pracuję w branży budowlanej jako szef firmy sprzedającej rury do instalacji wodnych i grzewczych. Do budowy domu przystąpiliśmy z żoną w 1999 roku. Ogólnie szło nam bardzo dobrze. Mieliśmy szczęście do pana Ryszarda, który pełnił funkcję kierownika budowy. Do stanu surowego doszliśmy na wiosnę 2000 roku. Nadszedł czas wykończenia (domu i nas samych).
Moim oczkiem w głowie była instalacje wodna i grzewcza. Zdecydowałem się na ekipę wskazaną przez naszego lokalnego dystrybutora. Ekipa pojawiła się w postaci dwóch bardzo sympatycznych panów. Zabrali się do roboty, przy każdej okazji zapewniając, że takiej instalacji to nie będzie miał w Polsce nikt. Mieli rację... Zrobili, co mieli zrobić, następnie w mojej obecności przeprowadzili próbę ciśnieniową (20 atmosfer i żadnych przecieków!).
Pojechali, ustępując pola murarzom. Po tych przyszli parkieciarze, glazurnicy i malarze. Dom wydawał się zbudowany.
Pewnego wieczoru rozległ się telefon. To szef instalatorów zadzwonił, że jeden z tych, którzy u mnie byli, przypomniał sobie, iż prawdopodobnie do WC na parterze podłączył ciepłą wodę. Zrobiło mi się gorąco i uznałem, że to dowcip. Mimo to w trybie natychmiastowym ściągnąłem ekipę. Faktycznie pomylił się. Szkoda tylko, że nie przypomnieli sobie o tym przed ułożeniem ostatnich płytek na podłodze. Zaczęli kombinować, jak tu się do tego WC dostać i zamienić rury. Pomogłem im, bo wcześniej zrobiłem zdjęcia. Rozkuli posadzkę, niszcząc parę płytek. Przy okazji odkryli, że zrobili cyrkulację nie na ciepłej, lecz zimnej wodzie. To też zreperowali. Dodatkowo okazało się, że w prysznicu zimna woda zamiast po prawej jest po lewej stronie. „Nic to – pomyślałem – mogę zamienić naklejki na baterii”.
Poprosiłem o sprawdzenie górnej łazienki – nie stwierdzili problemów (cierpliwości Czytelniku!). Rozstaliśmy się w przyjaźni. 23 grudnia 2000 roku zamieszkaliśmy. Trzy dni później podłączyłem pralkę w górnej łazience. Następnego dnia rano całą wodę z pralki znaleźliśmy piętro niżej w garażu. Brama garażowa i wjazdowa stały szeroko otwarte, bo woda spowodowała spięcie w instalacji. Piękny to był widok: wszystko na oścież otwarte, a z sufitu leje się woda. Tego samego dnia żona, myjąc WC w górnej łazience, prawie by się poparzyła, bo i tam specjaliści podłączyli ciepłą wodę. Dodatkowo okazało się, że wszystkie baterie mają, wzorem dolnego prysznica, zamienioną wodę zimną z ciepłą. Nie wszędzie dało się przełożyć wężyki. Odkryliśmy też, że nie działa cyrkulacja, a w górnej łazience jest nieszczelna kanalizacja. Ponadto jeden grzejnik odpadł od ściany. Słowem: uwierzyłem, że takiej instalacji to w Polsce nie ma nikt.
Mirosław Szulgo ze Szczecina: Zbudowaliśmy dom z katalogu Dom dla Kowalskich (D09 „Dom na 102”). Wykonawcę znaleźliśmy z polecenia hurtowni. Szefowi firmy dobrze patrzyło z oczu, więc zrezygnowałem z podpisania umowy. Za to uzgodniliśmy, że płacę za wykonaną robotę.
Na budowie byłem każdego dnia. Dzięki temu udawało się od razu wyłapać błędy. Na przykład, gdy wykonawcy zapomnieli zostawić w sypialni okno, za to w pokoju obok zrobili dodatkowe.
Studiowałem Muratora. Trzeba przynajmniej raz powiedzieć wykonawcy: A co pan będzie mi mówił, ja wiem, że tak nie jest. Nie wolno okazać niewiedzy i słabości!
Miałem na fachowców różne sposoby. Dzwoniłem do firmy i mówiłem: – Mam taką ofertę, że szczęka wam opadnie. W odpowiedzi słyszałem: Niemożliwe. Niech pan przyśle projekt, my panu zrobimy taniej.
Z ich kosztorysem szedłem do następnej firmy. Robiło się tego kilkanaście procent upustu.
Albo dzwoni fachowiec: – Zamontuję panu okna za 1300 zł.
– Co? Inna firma wykona tę pracę za 800 zł.
– To ja za godzinę zadzwonię. Mija godzina, dzwoni. Proponuje 750 zł...
Czasami wykonawcy próbowali wziąć mnie pod włos. Buduje pan i nie ma pieniędzy? – pytali, gdy się targowałem. Albo ucinali rozmowę: Jakoś się dogadamy. Byłem nieczuły na takie zagrywki.
Na koniec rada: tynkarzom trzeba mówić, że będą później układać glazurę. Nawet jeśli nie będą – ściany wykonają dokładniej.
Starzy i młodzi
Michał Kwiatkowski z Warszawy: Trzeba samemu kupować i dostarczać wszystkie materiały. Mój wykonawca kupił mi kilkanaście prętów zbrojeniowych, trzonki do kilofa i piłki do metalu (15 sztuk!), choć prowadził prace wewnątrz domu. Żadnej z tych rzeczy nie widziałem na oczy.
Najbardziej wiarygodni są ludzie młodzi. Ze wszystkich rzemieślników, z którymi rozmawiałem i którzy wykonywali prace remontowe, tylko jeden był w wieku średnim i okazał się rzetelny. Wszyscy „starzy fachowcy” próbowali mnie nabić w butelkę, choćby nie podpisując umów i nie chcąc podać terminu zakończenia robót. Natomiast z młodymi ludźmi (około 30 lat) bez problemu spisywałem umowę, a prace zakończone były przed terminem.
Dziennik inwestora (Do wykonawcy mojego domu...)
15 razy się spóźniłeś.
10 razy śniadanie składało się z 6 dań. Jadłeś do obiadu.
7 razy zszedłeś przed czasem z budowy, bo w telewizji był mecz.
5 razy musiałem Cię obudzić, by poinformować, że skończyłeś dziś pracę.
3 razy byłeś chory – nie pracowałeś 7 dni.
3 razy nie było prądu. Spędziłeś te dni na wydzwanianiu do pogotowia energetycznego.
2 razy przyłapałem cię, że w czasie pracy czytasz ukradkiem kryminał.
1 raz odwiozłeś mnie do ostry dyżur, gdy spadłem z rusztowania, które niedbale zamontowałeś.
1 raz w sąsiedztwie używano młota pneumatycznego. Uznałaś, że „W takich warunkach nie będziesz pracował”.
7 razy...
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz