Jakich umów dotyczy ustawa
Ustawa o gwarancji zapłaty za roboty budowlane weszła w życie 7 listopada 2003 r. i przepisy w niej zawarte odnoszą się wyłącznie do umów zawartych po tej dacie. Nie oznacza to jednak, że każda umowa związana z procesem budowlanym zawarta po tym terminie może być regulowana przepisami ww. ustawy. Odnoszą się one tylko i wyłącznie do umów, których przedmiotem jest prowadzenie robót budowlanych w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Umową o roboty budowlane nie będzie sama sprzedaż lub dostawa materiałów i urządzeń inwestorowi. Abyśmy mieli do czynienia z robotami budowlanymi, w grę musi wchodzić usługa polegająca na wykonywaniu określonych prac na budowie. Prace te zawsze są realizowane na podstawie projektu i według zasad wiedzy technicznej. Ta wskazówka dodatkowo pomaga odróżnić umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło, która niekoniecznie musi być realizowana w oparciu o projekt.
Trzeba pamiętać o tym, że o rodzaju umowy nie decyduje jej nazwa (sformułowanie w tytule), ale właśnie jej przedmiot. Może się okazać, że umowa zatytułowana „umowa o dzieło” de facto okaże się „umową o roboty budowlane”, ponieważ jej przedmiot będzie zgodny z ustawową definicją umowy o roboty budowlane.
Świadomość tego, czy wykonywana umowa jest umową o roboty budowlane, czy też nie, ma zasadniczy wpływ na możliwość skorzystania przez wykonawcę z dobrodziejstw komentowanej ustawy. Jeżeli się okaże, że wykonywana umowa nie jest umową o roboty budowlane, to inwestor będzie mógł odmówić udzielenia gwarancji płatności. W przeciwnym razie będzie musiał to uczynić na zasadach określonych w ustawie.
Jakie zabezpieczenia dopuszcza ustawa
Jeżeli wykonawcę z inwestorem łączy umowa o roboty budowlane, to wykonawca ma prawo żądać od inwestora zabezpieczenia płatności. Wykonawca może postawić takie żądanie już przy zawieraniu umowy, jak również później, podczas realizacji umowy. Poza tym wykonawca może żądać, aby zabezpieczenie obejmowało całą, niespłaconą jeszcze, kwotę lub jedynie jej część. Sposobem zabezpieczenia może być:
- gwarancja bankowa,
- polisa ubezpieczeniowa,
- akredytywa bankowa,
- poręczenie banku.
Gwarancja bankowa. Jest to zobowiązanie się banku do spłaty gwarantowanej sumy, w przypadku gdy dłużnik, na którego zlecenie gwarancję wystawiono, nie wykona zobowiązania w sposób określony w umowie łączącej dłużnika z beneficjenetem gwarancji (wykonawcą).
Inwestor, który zwraca się o wystawienie gwarancji bankowej na rzecz swojego kontrahenta, powinien w zleceniu określić:
- nazwę dającego zlecenie (inwestora) i jego siedzibę;
- wierzytelność, która ma być zabezpieczona gwarancją (na przykład zapłata ryczałtowego wynagrodzenia w wysokości 200 000 zł za wybudowanie domu jednorodzinnego w nieprzekraczalnym terminie 45 dni od daty podpisania ostatecznego protokołu odbioru);
- uprawnienia i obowiązki, jakie będą wynikać z gwarancji;
- osobę upoważnioną do wykonywania uprawnień wynikających z gwarancji, czyli beneficjenta gwarancji.
Każdy bank ma swoje wzory gwarancji płatności, które mogą się różnić.
Udzielenie gwarancji może, ale nie musi, wiązać się z zamrożeniem pieniędzy na koncie inwestora. Zanim bank udzieli gwarancji bankowej, zweryfikuje inwestora: poprosi go o przedstawienie dokumentów, które będą świadczyć o jego obecnej i spodziewanej w przyszłości sytuacji finansowej (zaświadczenia o zarobkach, o niezaleganiu z podatkiem, przedstawienie stanu posiadanych aktywów itd.). Poza tym bank może zażądać dokumentów związanych z samą inwestycją (na przykład kosztorysu). Po analizie skali ryzyka bank może udzielić albo odmówić udzielenia gwarancji.
Z udzieleniem gwarancji bankowej wiążą się pewne koszty, które stanowią wynagrodzenie banku za ponoszone ryzyko. Zgodnie z przepisami ustawy o gwarancji zapłaty za roboty budowlane inwestor ma prawo domagać się zwrotu tych kosztów od wykonawcy, ale tylko do wysokości 2% gwarantowanej kwoty. Jeżeli koszty udzielenia gwarancji są wyższe, to nadwyżkę będzie zobowiązany pokryć inwestor, chyba że strony umówią się inaczej.
Bardzo ważną sprawą jest określenie rodzaju gwarancji. Najmniej korzystna dla inwestora jest gwarancja bezwarunkowa, nieodwołalna i na pierwsze żądanie. W praktyce oznacza to, że wykonawca może pójść do banku z oświadczeniem, że inwestor mu nie zapłacił, i po kilku dniach powinien otrzymać zapłatę. W takiej sytuacji wykonawca ponosi odpowiedzialność za prawdziwość swojego oświadczenia. Powyższy opis stanowi częściowe uproszczenie, które nie uwzględnia procedur każdego banku oraz indywidualnych szczegółów zawartych w treści gwarancji.
Zdecydowanie korzystniej dla inwestora jest udzielić gwarancji warunkowej. W takiej sytuacji wypłata nie zależy jedynie od złożenia przez wykonawcę oświadczenia, można ją bowiem uzależnić od przedstawienia dowodów, że płatność nie została dokonana mimo prawidłowego wykonania robót przez wykonawcę. W takiej sytuacji w treść gwarancji wpisuje się, że warunkiem jej wypłaty jest przedstawienie zaakceptowanego przez inwestora protokołu odbioru końcowego i wyciągu z konta wykonawcy, z którego wynika, że inwestor nie wpłacił pieniędzy w terminie.
W przypadku niewywiązania się inwestora ze zobowiązań umownych względem wykonawcy ten drugi ma prawo zażądać od banku, w zależności od zapisów gwarancji, wypłaty całej lub części kwoty gwarantowanej.
Polisa ubezpieczeniowa. Jest to zabezpieczenie bardzo podobne do gwarancji bankowej, przy czym zobowiązanym do zapłaty nie jest bank, ale firma ubezpieczeniowa. Tak samo jak w przypadku gwarancji bankowej ubezpieczyciel zażąda od inwestora różnych dokumentów, zbada jego wiarygodność finansową i porówna możliwości finansowe z przedstawioną dokumentacją kosztorysową.
W zależności od skali ryzyka odmówi wystawienia polisy lub wystawi ją, odpowiednio różnicując kwotę składki. Zwrot kosztów związanych z udzieleniem gwarancji bankowej ma takie samo zastosowanie do polisy ubezpieczeniowej.
Akredytywa. Bank, działając na zlecenie klienta, ale we własnym imieniu (bank otwierający akredytywę), może zobowiązać się pisemnie wobec osoby trzeciej (beneficjenta), że dokona zapłaty beneficjentowi akredytywy ustalonej kwoty pieniężnej po spełnieniu przez niego wszystkich warunków określonych w akredytywie (akredytywa dokumentowa).
Akredytywa dokumentowa musi w szczególności zawierać: nazwę i adres zleceniodawcy i beneficjenta, kwotę i walutę akredytywy, termin ważności akredytywy oraz opis dokumentów, po których przedstawieniu beneficjent jest uprawniony do żądania wypłaty w ramach akredytywy.
Poręczenie banku. Polega na tym, że to bank poręcza wykonawcy za płatności inwestora (sam bank jest poręczycielem). Do poręczenia banku stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, przy czym poręczenie banku jest zawsze zobowiązaniem pieniężnym.
Wszystkie wyżej wymienione zabezpieczenia są podobne, a łączą je dwie zasadnicze cechy – ich udzielenie zawsze wiąże się z pewnymi kosztami, ale naprawdę gwarantuje wykonawcy uzyskanie pieniędzy na wypadek braku zapłaty od inwestora.
Skutki prawne dla inwestora i wykonawcy
Każdy inwestor powinien wiedzieć, że wykonawca robót budowlanych ma prawo zażądać gwarancji płatności. Wystosowanie żądania niekoniecznie jest wyrazem osobistej nieufności, może być po prostu przyjętym standardem pracy realizowanym w oparciu o przyznane ustawowo uprawnienia.
Inwestor nie może wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy do żądania gwarancji płatności, a co więcej, wypowiedzenie umowy spowodowane takim żądaniem jest bezskuteczne.
Jeżeli wykonawca nie uzyska wystarczającej gwarancji zapłaty w odpowiednim, wyznaczonym przez siebie terminie, uprawniony jest do wstrzymania się od wykonywania robót i oddania obiektu inwestorowi. Z kolei po wyznaczeniu na piśmie dodatkowego terminu udzielenia gwarancji zapłaty i jego bezskutecznym upływie wykonawca uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy zamawiającego. Brak wystarczającej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonywaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora i uprawnia wykonawcę do żądania wynagrodzenia.
Oczywiście powyższe zapisy kodeksowe nie oznaczają, że wykonawca nie ma prawa prowadzenia budowy bez gwarancji płatności. Strony mogą się „dogadać”, że inwestor będzie płacił drobniejsze kwoty, ale za to częściej, albo udzieli innej gwarancji (na przykład poręczenie kilku osób lub weksel). Wprowadzona ustawa daje jednak wykonawcy możliwość wyboru w sytuacji, kiedy zaczyna mieć wątpliwości, czy inwestor kiedykolwiek mu zapłaci.
Obecnie każdy inwestor musi liczyć się z tym, że wykonawca robót budowlanych zażąda gwarancji płatności. W związku z tym inwestor powinien już na etapie przygotowań:
- uwzględnić koszty uzyskania gwarancji w kosztorysie;
- sprawdzić zawczasu, czy gwarancja zostanie mu udzielona;
- zamieścić w umowie dokładną treść gwarancji płatności (na przykład, że na żądanie wykonawcy udzieli gwarancji bankowej warunkowej, na co wykonawca wyraża zgodę).
Podstawa prawna:
- art. 647-658 kodeksu cywilnego
- ustawa z 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane (Dz. U. nr 180, poz. 1758)
- art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016)
Ważne definicje
Roboty budowlane – należy przez nie rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Budowa – wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa i nadbudowa obiektu budowlanego.
Obiekt budowlany – budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, obiekt małej architektury.
Umowa o roboty budowlane – zgodnie z cywilnoprawną definicją jest to umowa, w której wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w niej obiektu budowlanego zrealizowanego na podstawie projektu i według zasad wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych przepisami czynności związanych z przygotowaniem robót oraz do odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz