Zgodnie z planem
W miejscowościach, w których obowiązuje plan miejs-cowy, projekt budowlany musi być dostosowany do jego wymogów, w przeciwnym razie nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Projekt zagospodarowania działki musi więc uwzględniać linię zabudowy wyznaczoną w planie.
Zazwyczaj plan określa linię zabudowy jako nieprzekraczalną lub ściśle wyznaczoną.
Linia nieprzekraczalna wyznacza miejsce maksymalnego zbliżenia budynku do ulicy. Nie powinien on wykraczać poza tę linię, ale może być cofnięty w głąb działki.
Niektóre plany oprócz nieprzekraczalnej przedniej linii zabudowy wyznaczają także linię tylną, poza którą nie można cofnąć budynku.
Linia ściśle wyznaczona wskazuje dokładnie miejsce usytuowania budynku. Nie można go przesunąć ani bliżej ulicy, ani w głąb działki.
Czasem plany zawierają inne wymagania dla zabudowy mieszkaniowej, a inne dla usługowej, zezwalając na usytuowanie obiektów usługowych bliżej ulicy.
Linię zabudowy wyznacza się najczęściej w odniesieniu do linii rozgraniczających ulicy. Jest to linia graniczna pomiędzy ulicą a przyległymi do niej działkami. Problem pojawia się wówczas, gdy planowane jest poszerzenie drogi i obecne granice własności nie odpowiadają planowanym liniom rozgraniczającym ulicy. Wtedy trzeba wziąć poprawkę na poszerzenie drogi i linię zabudowy obliczać od projektowanych linii rozgraniczających teren ulicy.
Na terenach, które są w większości zabudowane, plany zazwyczaj dopuszczają sytuowanie budynku w linii zabudowy wyznaczonej przez istniejące już domy.
Linii zabudowy wyznaczonej w planie miejscowym nie można zmienić decyzją urzędnika. Może być ona zmieniona jedynie w drodze zmiany planu.
Gdy nie ma planu
Na obszarach, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, linię zabudowy ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym celu urząd musi przeprowadzić analizę stanu zagospodarowania sąsiedztwa działki, wyznaczając wokół niej obszar analizowany. Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy zasadniczej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.
Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
Gdyby się okazało, że wybudowane dotychczas budynki znajdują się w odległości mniejszej, niż zezwalają na to przepisy ustawy o drogach publicznych, wówczas linię zabudowy dla nowych budynków ustala się zgodnie z tymi przepisami.
Gdy istniejące budynki usytuowane są w różnych odleg-łościach od ulicy, tak że linia istniejącej zabudowy tworzy uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W pewnych sytuacjach można jednak odstąpić od tej zasady, na przykład jeśli analiza sąsiedniej zabudowy wykazuje, że tylko nieliczne budynki są położone w większej odległości, zaś większość jest zbliżona, wtedy można się będzie dostosować do tych położonych bliżej (oczywiście pod warunkiem że jest to zgodne z przepisami ustawy o drogach publicznych).
Pamiętajmy o tym, że jednym z organów uzgadniających decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest zarządca drogi, może on więc wnieść swoje uwagi co do propozycji usytuowania budynku względem drogi.
Kiedy można bliżej
W szczególnie uzasadnionych przypadkach, na przykład gdy działka jest mała i nie ma możliwości zachowania ustawowych odległości od drogi publicznej, właściwy zarząd drogi może wyrazić zgodę na usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze w mniejszej odległości niż wymagana w ustawie o drogach publicznych.
Aby uzyskać taką zgodę, trzeba wystąpić do zarządcy drogi z odpowiednio umotywowanym wnioskiem. Najlepiej zrobić to jeszcze przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając takie zezwolenie, można będzie wnioskować o ustalenie w decyzji zmniejszonej linii zabudowy.
Gdzie postawić ogrodzenie
Ogrodzenie nie powinno wykraczać poza granice działki. Nie zawsze jednak można je postawić w granicy własności. W przypadku gdy plan przewiduje poszerzenie ulicy, ogrodzenie trzeba postawić przy projektowanej linii rozgraniczającej ulicę od terenów przyległych. Nawet jeśli wcześniej sąsiedzi wykonali ogrodzenia bliżej drogi, nowe ogrodzenie trzeba będzie odsunąć tak, jak to przewiduje plan miejscowy.
Zgodnie z ustawą o drogach publicznych w projektowanym pasie drogowym mogą być wznoszone tylko tymczasowe obiekty budowlane. W razie budowy (poszerzenia) drogi ich usunięcie następuje na koszt właściciela bez wypłaty odszkodowania.
Uwaga! Pamiętajmy o tym, że budowę ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych trzeba zgłosić w starostwie przynajmniej 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót. W zgłoszeniu należy określić rodzaj i zakres wykonywanych robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Urzędy wymagają też wskazania na mapie miejsca usytuowania ogrodzenia. Gdyby się okazało, że jego budowa narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, właściwy organ wnosi sprzeciw.
Podstawa prawna:
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588)
- ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000 r. nr 71, poz. 838 z późn. zm.)
Odległości w przepisach o drogach publicznych
W ustawie o drogach publicznych wyznaczono minimalne odległości od dróg, w jakich można sytuować budynki. Odległości te zależą od kategorii drogi oraz od tego, czy mamy do czynienia z obszarem zabudowanym, czy nie.
Na terenach zabudowy miast i wsi obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni wynoszącej co najmniej:
- 30 m od autostrady,
- 20 m od drogi ekspresowej,
- 10 m od drogi krajowej,
- 8 m od drogi wojewódzkiej i powiatowej,
- 6 m od drogi gminnej.
Poza terenem zabudowy odległości te wynoszą:
- 50 m od autostrady,
- 40 m od drogi ekspresowej,
- 25 m od drogi krajowej,
- 20 m od drogi wojewódzkiej i powiatowej,
- 15 m od drogi gminnej.
Odległości te obowiązują tylko w odniesieniu do dróg publicznych, nie mają natomiast zastosowania do dróg wewnętrznych, dojazdowych, jeśli nie zostały one włączone do sieci dróg publicznych na mocy uchwały odpowiedniego organu (na przykład rady gminy, rady powiatu lub sejmiku wojewódzkiego). Takie niepubliczne drogi dojazdowe traktowane są jak działki budowlane, dlatego od ich granic trzeba się odsunąć z budynkiem 3 m (ściana bez otworów) lub 4 m, gdy budynek jest zwrócony w stronę takiej drogi ścianą z drzwiami lub oknami.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz