Jak urząd egzekwuje nakaz rozbiórki

Prawo budowlane nie jest już dziś tak rygorystyczne jak półtora roku temu, ale nadal przewiduje możliwość wydania nakazu rozbiórki. Poza tym przepisy upoważniają inspektoraty nadzoru budowlanego do egzekwowania takiego nakazu.

Prawo do zabudowy własnej nieruchomości gruntowej podlega licznym ograniczeniom. Inwestycja musi być zgodna z planem miejscowym i przepisami technicznymi. Ponadto przed jej rozpoczęciem trzeba załatwić odpowiednie formalności – uzyskać pozwolenie na budowę lub zgłosić zamiar budowy (zależnie od rodzaju inwestycji). W przeciwnym razie może być uznana za samowolę budowlaną.


Na straży przepisów budowlanych stoi uprawniony do tego urząd – inspektorat nadzoru budowlanego. Inspektorzy mają obowiązek badania zgodności inwestycji z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mają oni prawo wejść na teren budowy i skontrolować przebieg (w tym dokumentację) inwestycji. Jeśli mamy do czynienia z samowolą, kontrola skończy się czasowym wstrzymaniem budowy albo nawet nakazem rozbiórki.

Termin wykonania nakazu

Zdarza się, że organ wydający decyzję o rozbiórce obiektu określi, do kiedy najpóźniej ma być wykonana. Jednakże zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego określenie w decyzji terminu rozbiórki obiektu budowlanego nie znajduje podstawy w przepisach ustawy Prawo budowlane (patrz wyroki NSA IV SA 1160/97 1995.10.15; NSA IV SA 2776/98 1999.08.06), bowiem przepisy na temat takiego terminu milczą.
Jeśli zatem w decyzji nakazowej określono termin wykonania rozbiórki, można stwierdzić, że decyzja została wydana bez podstawy prawnej, a tym samym jest nieważna – ale jedynie w części dotyczącej określenia terminu rozbiórki obiektu budowlanego.
Z kolei jeżeli w decyzji brak jest wskazania, do kiedy trzeba obiekt rozebrać, nie należy sądzić, że można odwlekać jej wykonanie. Otóż decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, w którym stała się ostateczna, czyli po upływie terminu do wniesienia odwołania. Oznacza to, że w momencie uprawomocnienia się decyzji o nakazie rozbiórki obiekt budowlany (lub jego część) powinien być rozebrany, niezwłocznie adekwatnie do możliwości technicznych wykonania prac rozbiórkowych.
Jeśli rozbiórki nie dokonał dobrowolnie adresat decyzji, właściwy organ powinien podjąć czynności zmierzające do zastosowania środków egzekucyjnych zgodnie z ustawą o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (wyrok NSA IV SA 1502/97).

Czynności urzędu
Postępowanie egzekucyjne wszczyna z urzędu uprawniony do tego organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Najpierw przesyła osobie zobowiązanej do wykonania nakazu rozbiórki pisemne upomnienie zawierające wezwanie do wykonania obowiązku z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego, chyba że przepisy szczególne inaczej stanowią. Postępowanie egzekucyjne może być wszczęte dopiero po upływie siedmiu dni od dnia doręczenia tego upomnienia. Jeśli upomnienie nie poskutkuje, organ egzekucyjny może zastosować:
- grzywnę w celu przymuszenia;
- wykonanie zastępcze.

Grzywna przymuszająca

Nakłada się ją między innymi wtedy, gdy egzekucja dotyczy wykonania jakiejś czynności. Może być nakładana zarówno na osoby fizyczne, jak i prawne, a także na jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Gdy zobowiązanym jest osoba fizyczna działająca przez ustawowego przedstawiciela albo osoba prawna (firma), grzywnę nakłada się na takiego przedstawiciela lub osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem egzekwowanych obowiązków. Przykładowo, jeśli inwestorem jest osoba ubezwłasnowolniona lub małoletnia (obiekt został wzniesiony na należącej do takiej osoby działce), grzywnę nakłada się na opiekuna lub rodzica właściciela.  W przypadku osób prawnych grzywną ukarany będzie na przykład prezes spółki lub dyrektor przedsiębiorstwa albo osoba, która została przez nich wyznaczona i w zakresie swoich obowiązków miała pieczę i odpowiadała za przebieg inwestycji budowlanej (kierownik budowy), a zatem i dopilnowanie wykonania nakazu rozbiórki. Jeśli nałożenie grzywny w stosunku do tych osób byłoby nieskuteczne, organ egzekucyjny może jednocześnie nałożyć grzywnę na osobę prawną jako na podmiot mający osobowość prawną i mogący być uczestnikiem postępowania egzekucyjnego.
Wysokość grzywny nakładanej w przypadku obowiązku przymusowej rozbiórki budynku lub jego części stanowi iloczyn powierzchni zabudowy budynku lub jego części objętego nakazem przymusowej rozbiórki i 1/5 ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalonej przez ministra właściwego do spraw administracji publicznej do obliczania premii gwarancyjnej dla posiadaczy oszczędnościowych książeczek mieszkaniowych, obowiązującej w kwartale, w którym grzywna jest nakładana. Cena 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2004 r. wynosi 2562 zł.
Oczywiście na postanowienie o nałożeniu grzywny służy zobowiązanemu prawo zgłoszenia zarzutów i wniesienia do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego zażalenia w terminie siedmiu dni od daty doręczenia lub ogłoszenia postanowienia.

Uwaga! W przypadku egzekucji nakazu rozbiórki grzywna w celu przymuszenia może być nałożona tylko raz. Jest to wyjątek od ogólnej zasady zawartej w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, że grzywna w celu przymuszenia może być nakładana wielokrotnie. Nieuiszczona w terminie grzywna podlega ściągnięciu w trybie egzekucji należności pieniężnych zgodnie z przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, czyli przez komornika (na przykład przez zajęcie wynagrodzenia lub rachunku bankowego).
Warto zaznaczyć, iż obowiązek uiszczenia nałożonych grzywien nie przechodzi na spadkobierców lub następców prawnych zobowiązanego, gdyż jest to obowiązek o charakterze osobistym, co powoduje, iż wygasa on z chwilą śmierci zobowiązanego. Nie oznacza to jednak, że obowiązek wykonania nakazu rozbiórki też wygaśnie wraz ze śmiercią zobowiązanego. Ten obowiązek przejdzie na spadkobierców czy następców prawnych. Organ egzekucyjny w celu przymuszenia może zatem znów nałożyć grzywnę na nowych właścicieli obiektu przeznaczonego do rozbiórki albo orzec wykonanie zastępcze na koszt nabywcy inwestycji.
Wykonanie rozbiórki dopiero po nałożeniu grzywny może spowodować wydanie przez organ egzekucyjny postanowienia o umorzeniu grzywny, jeśli zainteresowany wystąpi z takim wnioskiem. Organ egzekucyjny nie będzie bowiem działał z urzędu. Na odmowę umorzenia grzywny przysługuje zażalenie w terminie siedmiu dni.

Wykonanie zastępcze

Stosuje się je wtedy, gdy egzekucja dotyczy obowiązku wykonania czynności, którą można zlecić innej osobie do wykonania za zobowiązanego i na jego koszt.
To organ egzekucyjny ocenia, który ze środków egzekucyjnych będzie skuteczniejszy w danym przypadku. Na pewno gdy inwestor jest oporny w wykonywaniu nakazu rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, a inwestycja zagraża życiu lub zdrowiu ludzkiemu, organ egzekucyjny orzeknie wykonanie zastępcze w celu jak najszybszego zlikwidowania zagrożenia. Jest to tym bardziej uzasadnione, że w razie powstania ewentualnej szkody (na przykład zawalenia się balkonu usytuowanego nad ulicą) poszkodowany może dochodzić odszkodowania i od właściciela, i skarbu państwa (wyrok SN z 02.06.1972 r. opubl. I CR 42/72 – OSNCP 1973, nr 3, poz. 44).
Oczywiście przy wyborze środka egzekucyjnego organ egzekucyjny powinien ustalić, jaka jest sytuacja materialna zobowiązanego, bo może być tak, że nie będzie on miał środków, aby ponieść koszty wykonania zastępczego, ale mógłby własnymi siłami wykonać rozbiórkę.
Organ egzekucyjny może wydać postanowienie wzywające zobowiązanego do wpłacenia zaliczek na koszty wykonania zastępczego oraz do dostarczenia dokumentacji, materiałów lub środków transportu.
Urząd musi powiadomić zobowiązanego, kto został wyznaczony do wykonania zastępczego. Wykonawca ten odpowiada wobec zobowiązanego za rzetelne wykonanie robót, celowe zużycie materiałów dostarczonych przez zobowiązanego oraz prawidłowe korzystanie z jego środków przewozowych. Oznacza to, że jeśli rozbiórka będzie źle wykonana lub powstaną w związku z tym jakieś szkody, to zobowiązany (właściciel rozbieranego obiektu) może dochodzić swoich roszczeń bezpośrednio od wykonawcy. Zobowiązany ma prawo wglądu w czynności wykonawcy oraz zgłaszania do organu egzekucyjnego wniosków co do sposobu ich wykonywania. Może on również, nawet już w toku czynności egzekucyjnych, zgłosić do organu egzekucyjnego wniosek o zaniechanie dalszego stosowania wykonania zastępczego, jeżeli wykonawca na to się godzi, i zobowiązać się do samodzielnego wykonania obowiązku w terminie wskazanym przez organ egzekucyjny. Urząd może na to przystać, jeżeli uzna to oświadczenie za niebudzące wątpliwości. Może również uzależnić wyrażenie zgody od złożenia przez zobowiązanego zabezpieczenia wykonania egzekwowanego obowiązku w formie, jaką uzna za wskazaną (na przykład określonej kwoty złożonej w depozyt). Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie wniosku o zaniechanie dalszego stosowania wykonania zastępczego zobowiązanemu również przysługuje zażalenie.
Gdy jednak wykonanie zastępcze zostanie zakończone przez wykonawcę, organ egzekucyjny przedstawi zobowiązanemu wykaz kosztów i wezwie go do zapłaty w określonym terminie. Jeśli kwota nie zostanie uiszczona, to będzie ściągana w trybie egzekucji ze świadczeń pieniężnych przez komornika.

Jak widać, organy nadzoru budowlanego mają prawną możliwość wyegzekwowania nakazu rozbiórki, choć nie zawsze z niej korzystają. Są jednak bardzo stanowcze, gdy obiekt stanowi zagrożenie dla życia lub zdrowia.

Podstawa prawna:- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)
- ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. 2002 r. nr 110, poz. 968 z późn. zm.)

Kiedy urząd może nakazać rozbiórkę?

Zgodnie z Prawem budowlanym nakaz rozbiórki może być wydany wtedy, gdy:
- obiekt budowlany (lub jego część) został wybudowany bez pozwolenia na budowę i nie można go zalegalizować (na przykład jest sprzeczny z planem miejscowym) albo inwestor nie wykonał obowiązków związanych z legalizacją (nie dostarczył wymaganych dokumentów, nie wniósł opłaty legalizacyjnej);
- obiekt jest budowany niezgodnie z warunkami pozwolenia na budowę lub zatwierdzonym projektem i inwestor nie doprowadził budowy do stanu zgodnego z prawem (nie dostarczył wymaganych dokumentów, nie przebudował obiektu tak, aby odpowiadał on warunkom technicznym);
- obiekt jest nieprawidłowo utrzymany lub zagraża bezpieczeństwu, a właściciel nie chce wykonać remontu albo obiekt jest w tak złym stanie technicznym, że nie nadaje się do remontu.

Ta grzywna to nie żarty

Grzywna przymuszająca do wykonania rozbiórki jest bardzo dolegliwa i, jak wskazują statystyki, skuteczna. Przykładowo, jeśli ciąży na nas niewykonany nakaz rozbiórki domu o powierzchni zabudowy 100 m², grzywna wyniesie 51 240 zł (100 x 2562 : 5).            

Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.