Jaki podatek od przychodu z wynajmu?

Wynajmuję mój dom, opłacając z tego tytułu podatek zryczałtowany. Oprócz czynszu najemca ponosi również koszty z tytułu tak zwanych mediów, czyli płaci za zużytą wodę, gaz, prąd, rachunki telefoniczne. W urzędzie skarbowym poinformowano mnie, iż od wartości tych należności również powinienem odprowadzać podatek. Bardzo mnie to dziwi, gdyż faktycznie tych pieniędzy nie otrzymuję. Czy muszę płacić tak naliczany podatek?
Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2003 r. część podatników osiągających przychody z wynajmu mieszkań może opodatkować je w formie ryczałtu.
Charakterystyczna dla tej formy opodatkowania jest niemożność pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania. Wynajmujący opłaca więc podatek od „czystego” przychodu.
W praktyce często zdarza się, iż najemca – oprócz kwoty czynszu – opłaca także inne należności, które można podzielić na dwie kategorie:
- opłaty, które zobowiązany jest ponosić wynajmujący – na przykład podatek od nieruchomości, stałe opłaty za media, koszt abonamentu. Z tego tytułu niewątpliwie powstanie przychód dla wynajmującego. Najemca opłaca bowiem zobowiązania ciążące na wynajmującym (związane z prawem własności do lokalu) i w ten sposób dokonuje świadczenia na rzecz wynajmującego (zgodnie z art. 659 § 2 kodeksu cywilnego czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju);
- opłaty wynikające z działań najemcy – na przykład z tytułu korzystania przez niego z wody, gazu, energii elektrycznej bądź telefonu.
Organy podatkowe uważają, iż wartość tych drugich świadczeń jest także przychodem dla wynajmującego.
Przykładowo w wyjaśnieniach nr 1865 z 16 września 2003 r. zamieszczonych na stronach internetowych Izby Skarbowej w Warszawie stwierdzono, że przychodem wynajmującego będą również ponoszone przez najemcę opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzone z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym mieszkaniu, za wodę, energię elektryczną, centralne ogrzewanie i gaz zużyte na potrzeby najemcy w ilości wynikającej z faktur wystawionych na nazwisko właściciela lokalu z uwzględnieniem wskazań liczników, jeżeli umowy z dostarczycielami mediów zawarł wynajmujący.
Ze stanowiskiem tym trudno się jednak zgodzić. Są to niewątpliwie wydatki, które najemca ponosi „za siebie”, a wynajmujący nie osiąga z tego tytułu żadnej korzyści, a co więcej – nie ma nawet wpływu na ich wysokość. Dlatego zaliczanie do przychodów wynajmującego pokrytych przez najemcę wydatków na zaspokojenie jego potrzeb budzi spore wątpliwości.
Przychodem są bowiem otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Tak więc uzyskanie przychodu oznacza osiągnięcie przysporzenia. Natomiast opłaty ponoszone przez najemcę związane z jego osobistymi potrzebami nie przynoszą żadnych korzyści wynajmującemu.
Jeśli wynajmujący do tej pory nie uwzględniał przy naliczaniu podatku zryczałtowanego opłat stałych ponoszonych za niego przez najemcę, to powstała zaległość podatkowa, którą oczywiście trzeba zapłacić wraz z odsetkami za zwłokę.

Podstawa prawna: - art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.),
- art. 11 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)